GİRİŞ

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, bir taşınmaz üzerindeki yapı, eklenti veya ağaç gibi unsurun kimin tarafından yapıldığının belirlenmesi amacıyla açılan tespit davasıdır. Özellikle ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), miras, komşuluk hukuku ve inşaat sözleşmelerinde bu tür ihtilaflara sıkça rastlanmaktadır.

1. Kavram ve Hukuki Nitelik

Muhdesat kavramı, Türk Medeni Kanunu’nun eşya hukukuna ilişkin hükümleri çerçevesinde değerlendirilmesi gereken, taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda sıklıkla karşılaşılan bir olgudur. Türk Medeni Kanunu’nun 684. maddesi açıkça belirtmektedir:

“Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur.”

Bu kural, malik ile mülkiyet konusu arasındaki “bütünleyici parça” ilişkisinin temelini oluşturur. Aynı şekilde TMK m. 718’de yer alan:

“Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyet kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere kalıcı yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.”

hükmü ile birlikte değerlendirildiğinde, muhdesatın aslen taşınmazın bir unsuru olarak kabul edildiği görülmektedir.

Ancak uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir durum, malik dışındaki kişilerin taşınmaz üzerinde kalıcı yapı veya tesisler inşa etmiş olmalarıdır. Özellikle paydaşlardan biri ya da zilyet sıfatıyla kullanan kişiler bu yapıları yapar. Bu tür durumlarda, muhdesatın taşınmazdan bağımsız olarak bir kişiye aidiyeti gündeme gelir. Muhdesatın hukuki niteliği bu noktada farklılık arz eder. Her ne kadar taşınmazın bütünleyici parçası olarak değerlendirilse de, kimin tarafından yapıldığı (aidiyet ilişkisi) ayrı bir değerlendirmeye tabidir.

Yargıtay’ın 22.12.1995 tarihli ve 1/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında bu husus şu şekilde formüle edilmiştir:

“Eşya hukukunda muhdesat, bir arazi üzerinde kalıcı yapı ve tesisler ile bağ ve bahçe şeklinde dikilen ağaçlardır. Bunlar, yapıldıkları arazinin mütemmim cüz’ü olup, sahibine arazi mülkiyetinden ayrı bağımsız bir mülkiyet veya sınırlı bir ayni hak sağlamaz.”

Bu çerçevede muhdesatın bir ayni hak doğurmadığı, yalnızca şahsi hakka konu olabileceği kabul edilmiştir. Ancak aidiyetin, taraflar arasında doğan ihtilafın çözümü bakımından tespit edilebileceği kabul edilmiştir. TMK m. 722, 724 ve 729 hükümleri de bu görüşü desteklemektedir.

2. Uyuşmazlık Alanları ve Uygulamadaki Örnekler

Muhdesatın aidiyetine ilişkin uyuşmazlıklar, uygulamada oldukça çeşitli bağlamlarda ortaya çıkmakta; ancak genellikle üç ana alanda toplanmaktadır: ortaklığın giderilmesi davaları, miras paylaşımı, ve inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan ihtilaflar.

2.1 Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz üzerinde, diğer paydaşların bilgisi veya rızası dışında bir paydaş tarafından yapılan kalıcı yapılar, bahçe düzenlemeleri sorun yaratmaktadır. Ayrıca müştemilatlar ve dikili ağaçlar da soruna neden olabilir. Bu noktada, muhdesatın kimin tarafından yapıldığı tespit edilmeden adil bir paylaşım mümkün olmaz. İşte bu nedenle muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, izale-i şuyu davalarında genellikle “bekletici mesele” olarak kabul edilir.

İzale-i Şuyu davaları için buraya tıklayınız..

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/4688 E. ve 2023/5331 K. sayılı kararında bu durum şu şekilde ortaya konmuştur:

“Mahkemece kesinleşen muhdesat aidiyetinin tespiti davasının sonucunun beklenmiş olmasına rağmen, bozma ilâmı öncesi alınan bilirkişi raporundaki değerlere göre yargılama sırasında gerçekleşen pay devirleri dikkate alınmadan infaza elverişli olmayan şekilde hüküm tesis edilmiştir. O halde Mahkemece; muhdesat aidiyetinin tespiti davasındaki oranlar dikkate alınarak bilirkişiden rapor alınarak infaza elverişli şekilde bir hüküm tesis edilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirmeyle hüküm tesis edilmesi doğru görülmemiştir.”

Bu içtihat, tespit davasının sonucunun mutlaka dikkate alınması gerektiğini ve bilirkişi raporlarının yenilenmesini gerektirir.

2.2 Miras Uyuşmazlıklarında Aidiyet Sorunu

Bir taşınmaz miras yoluyla intikal ettiğinde, üzerinde yer alan muhdesatın muris tarafından mı yapıldığı tartışmalıdır. Ayrıca bir mirasçı veya üçüncü kişi tarafından mı yapıldığı da sıkça tartışılır. Mirasçılar, yapıların miras değeri içinde mi yoksa dışında mı olduğunda uzlaşamayınca, muhdesatın kime ait olduğunun yargı yoluyla tespit edilmesi gerekir.

Bu durumlarda, davanın sadece hukuki değil, aynı zamanda ekonomik sonuçları oldukça önemlidir. Muhdesatın miras bırakan tarafından yapıldığı tespit edilirse, tüm mirasçılar arasında paylaştırılması gerekecektir. Ancak bir mirasçı tarafından yapıldığının tespiti halinde, o yapı miras dışında kalır.

2.3 İnşaat Sözleşmeleri ve Komşuluk Hukuku Kapsamındaki Uyuşmazlıklar

Müteahhit ile arsa sahibi arasındaki ilişkilerde de muhdesatın aidiyeti tartışma konusu olabilir. Ayrıca bitişik parsellerde yapılan inşaatların sınır ihlali oluşturduğu durumlarda da olabilir. Özellikle yapı ruhsatı olmaksızın yapılan inşaatlar veya geçici yapılar bakımından aidiyet ilişkisi, sadece fiziksel değil. Aynı zamanda hukuki unsurlar da dikkate alınarak tespit edilmelidir.

Yine apartmanlarda ortak alanlara yapılan eklentiler örneğin çatının bir daire tarafından kullanılması gibi durumlar da komşuluk hukuku bağlamında muhdesat aidiyeti tartışmalarına yol açar.

3. Davanın Usulü, İspat Araçları ve Yargısal Değerlendirme

3.1 Davanın Niteliği ve Açılma Şartları

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, hukuki yarar koşulu ile açılabilen tespit davası niteliğindedir. HMK m. 106’ya göre tespit davaları, ancak “mevcut bir hukuki ilişkinin varlığının ya da yokluğunun tespiti ile hukuki koruma sağlanabilecek” hallerde açılabilir.

Bu dava türünde, mülkiyet hakkı değil; taşınmaz üzerindeki yapı veya eklentinin kime ait olduğu (yani aidiyeti) belirlenir. Dava sonucunda alınan karar, tapuya şerh edilebilecek nitelikte bir ayni hak doğurmaz. Ancak muhdesatın sahibi belirlenerek, diğer uyuşmazlıklar bakımından temel oluşturur.

Dava genellikle sulh hukuk mahkemesinde açılır ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

3.2 Delil Türleri ve İspat Araçları

Bu davada ispat yükü, muhdesatın kendisine ait olduğunu iddia eden kişiye düşmektedir. Aşağıdaki deliller sıkça kullanılır:

  • Tanık beyanları (özellikle yapım sürecini bilen komşular, köy muhtarı, ustalar)
  • Mahalli bilirkişi incelemesi
  • Teknik bilirkişi raporu (yapı yaşı, kullanılan malzeme, inşaat usulü)
  • Ağaç yaş tayini
  • Uydu ve hava fotoğrafları
  • Belediye kayıtları ve yapı ruhsatı belgeleri
  • Fotoğraf, fatura, keşif raporları

Mahkemece yerinde keşif yapılması ve bilirkişi heyetinin hem teknik hem de yerel bilgiye sahip uzmanlardan oluşturulması önemlidir.

3.3 Bekletici Mesele Uygulaması ve Yargıtay Görüşü

Muhdesat aidiyetinin tespiti davası çoğu zaman izale-i şuyu, miras paylaşımı ve tapu iptal ve tescil davalarını doğrudan etkilemektedir. Bu nedenle diğer dava bekletici mesele yapılır. HMK m. 165 gereğince, mahkeme bir davayı diğer davanın sonucuna göre hükme bağlayacaksa, bekletici mesele kararı vermelidir.

Yargıtay uygulaması bu konuda oldukça istikrarlıdır. Bilirkişi raporları, muhdesat tespit davasının sonucu doğrultusunda güncellenmeli; bu oranlara göre taşınmazın kıymeti belirlenmelidir.

Sonuç

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, taşınmaz üzerindeki hak ilişkilerini netleştiren bir tespit davasıdır. Birçok mülkiyet ve miras uyuşmazlığında belirleyici rol oynar. Türk Medeni Kanunu’nun 684 ve 718. maddeleri çerçevesinde malik ile bütünleyici parça arasındaki ilişkinin yorumlanması gereken bu dava türü, adil paylaşımın, komşuluk hukukunun ve miras hakkının korunmasını sağlar.

Yargıtay’ın istikrarlı içtihatları ile şekillenen uygulama sayesinde özellikle ortaklığın giderilmesi davalarında muhdesat tespitinin zamanında ve doğru yapılması önem taşımaktadır. Bu nedenle, dava açılmadan önce teknik hazırlıkların yapılması, delillerin toplanması ve profesyonel hukuki destek alınması önemlidir. Davanın başarıya ulaşması açısından hayati önemdedir.