İzale-i Şuyu Davası: Ortak Mülkiyetin Hukuki Çözümü

İzale-i şuyu, Türk hukukunda paylı veya elbirliği mülkiyetine sahip taşınır veya taşınmaz mallarda ortaklığın sonlandırılması amacıyla açılan özel bir dava türüdür. Bu dava, birden fazla kişinin ortak olduğu bir malın, paydaşlar arasında hakkaniyete uygun şekilde paylaştırılmasını sağlar. Temel amacı, ortaklar arasındaki mülkiyet ilişkisini sona erdirerek, her paydaşın mal üzerindeki hakkını netleştirmektir. Özellikle miras yoluyla edinilen mülklerde veya ortaklar arasında çıkan anlaşmazlıklarda sıkça başvurulan bu hukuki süreç, malın değerinin korunarak adil bir çözüme kavuşturulmasını sağlar.

I. İzale-i Şuyu Davasının Tanımı ve Nedenleri

İzale-i şuyu, diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davası, ortaklar arasında ortaya çıkan anlaşmazlıkları gidermeyi ve mülkiyetin ferdi hale gelmesini amaçlar. Bu davanın açılmasının ardında genellikle üç temel neden yatar:

  • Ortaklıkta Anlaşmazlıklar: Ortaklar arasında, taşınmazın kullanımı, kira geliri paylaşımı, bakım-onarım masrafları veya gelecekteki satış kararları gibi konularda çıkan anlaşmazlıklar, izale-i şuyu davasını zorunlu hale getirebilir.
  • Miras Yoluyla Edinilen Mallar: Bir kişi öldüğünde, mirasçıları arasında bir ortaklık ilişkisi (elbirliği mülkiyeti) doğar. Mirasçılar arasında malın nasıl kullanılacağı veya paylaştırılacağı konusunda anlaşmazlık çıkması durumunda, bu dava yoluyla miras ortaklığı sona erdirilir.
  • Satış ve İşlem Zorlukları: Ortaklığa konu bir taşınmazı satmak, ipotek ettirmek veya üzerinde büyük bir değişiklik yapmak, tüm paydaşların onayını gerektirir. Anlaşmazlık halinde bu tür işlemlerin yapılamaması, ortaklığın giderilmesini gerektirir.

II. İzale-i Şuyu Davasında Uygulanan Yöntemler

Mahkeme, dava sürecinde iki temel yöntemden birine karar verir. Bu yöntemlerin seçimi, taşınmazın niteliğine, imar durumuna ve paydaşların taleplerine bağlıdır.

1. Aynen Taksim (Fiziksel Bölme)

Aynen taksim, taşınmazın fiziksel olarak bölünerek her paydaşa hissesine düşen kısmın ayrı bir parsel olarak verilmesidir. Bu yöntem, ancak taşınmazın bölünebilir nitelikte olması durumunda uygulanabilir. Örneğin, bir tarla veya arsa gibi taşınmazlar aynen taksime daha elverişlidir. Ancak, bir apartman dairesi gibi fiziksel olarak bölünemeyen taşınmazlarda bu yöntem tercih edilmez.

Mahkeme, aynen taksime karar verdiğinde, taşınmazı eşit hisselere ayırmaya çalışır. Eğer hisseler arasında değer farklılıkları oluşursa, bu fark, ivaz (para) eklenerek dengelenir. Bu sayede, her paydaşın hakkı adil bir şekilde korunur.

2. Satış Yoluyla Taksim (Ortaklığın Satışla Giderilmesi)

Eğer taşınmazın fiziksel olarak bölünmesi mümkün değilse veya paydaşlar arasında aynen taksim konusunda anlaşma sağlanamazsa, en yaygın olarak kullanılan yöntem satış yoluyla taksimdir. Bu süreçte, mahkeme kararıyla taşınmaz açık artırma usulüyle satılır.

Satış süreci, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütülür. Mahkeme, taşınmazın satışına karar verdikten sonra satış memurluğuna başvurulur. Yapılan açık artırma sonucunda elde edilen satış bedeli, taşınmazın tüm paydaşlarına hisseleri oranında dağıtılır. Bu yöntem, tarafların mülkiyetten nakit olarak pay almasını sağlayarak ortaklık ilişkisini kesin olarak sona erdirir.

III. Dava Sürecinde Karşılaşılan Özel Durumlar

İzale-i şuyu davası, basit bir mal paylaşımından daha karmaşık hukuki süreçleri içerebilir. Bu süreçte dikkat edilmesi gereken önemli noktalar şunlardır:

  • Muhdesatın Değerlendirilmesi: Taşınmaz üzerinde bulunan muhdesatlar (bina, ağaç, kuyu vb.), davanın en önemli unsurlarından biridir. Yargıtay kararlarına göre, satışa konu taşınmazın değeri belirlenirken, muhdesatların da değeri ayrı ayrı tespit edilmelidir. Eğer bir muhdesatın belirli bir paydaşa ait olduğu ispatlanırsa, satış bedelinden elde edilen miktar, muhdesatın değeri kadar artırılır ve bu miktar öncelikle ilgili paydaşa ödenir.

Muhdesatın Aiditiyetinin Tespiti Davası Hakkında Detaylı Bilgi İçin Tıklayınız.

  • Harç ve Giderler: İzale-i şuyu davasında mahkeme harçları ve diğer giderler, davanın sonunda paydaşlar arasında hisseleri oranında paylaştırılır. Bu davalarda genellikle “kazanan” veya “kaybeden” bir taraf olmadığı için, tüm paydaşlar masraflardan eşit şekilde sorumludur.
  • Görevli ve Yetkili Mahkeme: İzale-i şuyu davaları, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır. Bu mahkemeler, taşınmaz malların ortaklığının giderilmesi davalarında tek yetkili mercidir.
  • Arabuluculuk Zorunluluğu: 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, izale-i şuyu davası açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir. Taraflar, bir arabulucu aracılığıyla anlaşma yoluna gitmeyi deneyebilir; anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

İzale-i şuyu davası nedir?

Ortak mülkiyete konu bir malın (taşınır veya taşınmaz) ortaklar arasında paylaştırılmasını veya satış yoluyla bedelinin bölüşülmesini sağlayan bir dava türüdür.

Ortaklığın giderilmesi davası ile izale-i şuyu davası aynı anlama mı gelir?

Evet, bu iki terim aynı hukuki süreci ifade etmek için kullanılır.

Dava açıldığında ne olur?

Mahkeme, öncelikle taşınmazın aynen taksime uygun olup olmadığını belirlemek için bilirkişi incelemesi yapar. Uygunsa aynen taksim, değilse satış yoluyla taksim kararı verir.

Aynen taksim yapılabilmesi için şartlar nelerdir?

Taşınmazın fiziki olarak bölünebilir olması ve imar mevzuatına uygun olması gerekir.

Dava süreci ne kadar sürer?

Süreç, davanın karmaşıklığına göre değişmekle birlikte, ortalama 1-2 yıl sürebilir.

Taşınmazın satışına karar verilirse, bedeli kim alır?

Satış bedeli, paydaşlara hisseleri oranında ödenir.

Dava masrafları nasıl karşılanır?

Mahkeme harçları ve avukatlık ücretleri, davanın sonunda tüm paydaşlar arasında hisseleri oranında paylaştırılır.

Muhdesat varsa ne yapılır?

Muhdesatın değeri ayrıca tespit edilerek, satış bedeli dağıtılırken bu değer muhdesat sahibine ödenir.

Miras yoluyla edinilen mallar için bu dava açılabilir mi?

Evet, mirasçılar arasında anlaşmazlık varsa bu dava ile miras ortaklığı sona erdirilebilir.

Açık artırmada taşınmazı ortaklar satın alabilir mi?

Evet, paydaşlar da açık artırmaya katılarak taşınmazı satın alma hakkına sahiptir.