Kentsel Dönüşüm Hukuku

Kentsel Dönüşüm Hukuku: Yüksek Riskli Alanlarda Mülkiyetin Güvence Altına Alınması ve Hukuki Danışmanlık

Kentsel dönüşüm, kentlerin sürdürülebilir, güvenli ve modern bir yaşama kavuşması amacıyla eski, riskli ve sağlıksız yapı stokunun yenilenmesi, altyapının modernize edilmesi ve çevresel-sosyal koşulların iyileştirilmesi için yürütülen stratejik ve kapsamlı bir dönüşüm sürecidir. Bu süreç, salt fiziksel yenilemenin ötesinde, mülkiyet, imar, idare ve çevre hukuku alanlarını kapsayan çok boyutlu ve teknik uzmanlık gerektiren bir alandır. Sürecin her aşamasında hak sahiplerinin menfaatlerini korumak için bir kentsel dönüşüm avukatı ile çalışmak zorunludur.

Türkiye’de kentsel dönüşümün hukuki çerçevesi; başta 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun olmak üzere, 3194 sayılı İmar Kanunu, ilgili uygulama yönetmelikleri ve yerleşik Yargıtay/Danıştay içtihatlarıyla belirlenmektedir. Özellikle deprem riski altındaki bölgelerde güvenli yaşam alanları oluşturmayı amaçlayan bu kamu politikası, İzmir kentsel dönüşüm projeleri gibi büyük metropollerde mülkiyet haklarının korunması, hukuki ihtilafların önlenmesi ve adil bir paylaşımın tesis edilmesi açısından kritik önem taşımaktadır.

Kentsel Dönüşümün Hukuki Dayanakları ve Amaçları

Kentsel dönüşüm, riskli yapıların tespit edilip yıkılması, yerine yürürlükteki deprem ve imar yönetmeliklerine uygun modern ve güvenli yapıların inşa edilmesi ile altyapının çağdaş standartlara getirilmesi için yürütülen hukuki ve teknik süreçlerin bütünüdür.

Bu sürecin hukuki temelini oluşturan başlıca düzenlemeler ve kapsamları:

Yasal Düzenleme	Hukuki Kapsam ve Önemi
6306 Sayılı Kanun	Kentsel dönüşüm uygulamalarının ana omurgasıdır. Riskli yapı tespiti, riskli alan ilanı, yıkım kararları, tahliye süreçleri ve bu projelerin finansman mekanizmalarını temelden düzenler.
3194 Sayılı İmar Kanunu	Dönüşüm sonrası yapılaşmanın sınırlarını belirler. İmar planları, ruhsat işlemleri, emsal artışları, yoğunluk kararları ve plan değişiklikleri bu kanunla şekillenir.
İlgili Yönetmelikler	6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, yapıların teknik ve idari süreçlerini, hak sahipliği ve kira yardımı gibi sosyal hakları detaylandırır.
Türk Ceza Kanunu (TCK)	İnşaat, ruhsat, yıkım ve planlama süreçlerinde ortaya çıkabilecek resmi belgede sahtecilik, ruhsatsız inşaat gibi suçlar ve idari yaptırımları TCK kapsamında değerlendirir.

Kentsel Dönüşüm Sürecinin Hukuki Aşamaları ve Yönetimi

Kentsel dönüşüm süreci, her biri özel hukuki prosedürler içeren ve kesintisiz takip gerektiren üç temel aşamada yönetilir:

1. Planlama ve Risk Tespiti Aşaması

Dönüşümün temelini oluşturan ve hukuka uygunluk denetiminin en kritik olduğu aşamadır.

Riskli Alan ve Yapı Tespiti: Lisanslı kurumlarca yapılan teknik incelemeler sonucunda riskli yapılar tespit edilir. Bu karara karşı mülk sahiplerinin 15 gün içinde itiraz hakkı bulunur. Alanların “Riskli Alan” ilan edilmesi ise Bakanlık kararı ile gerçekleşir.
İmar Planı Revizyonu: Dönüşüm alanının mevcut durumu analiz edilerek, yapılaşma koşulları, emsal ve yoğunluk kararları hukuki zeminde yeniden düzenlenir. Plan değişikliklerine karşı açılan İmar Planı İptali Davaları, sürecin en sık karşılaşılan hukuki ihtilaflarındandır.
Kamulaştırma ve Ortaklığın Giderilmesi: İmar planına uygun olmayan veya dönüşüm için kritik öneme sahip taşınmazlar, kamu yararı doğrultusunda idare tarafından kamulaştırılabilir veya anlaşma sağlanamayan durumlarda ortaklığın giderilmesi yoluyla süreç hızlandırılır.

2. Uygulama, Sözleşme ve Mülkiyet Aşaması

Mülkiyet haklarının transfer edildiği ve yeni hukuki ilişkilerin kurulduğu dönemdir.

Yıkım ve Tahliye: Riskli yapının tahliyesi için hak sahiplerine süre tanınır. Süre sonunda tahliye edilmeyen yapılar hakkında idari yıkım kararı alınır. Bu kararlara karşı açılan idari davalar kritik öneme sahiptir.
Sözleşme Hukuku: Hak sahipleri ile yüklenici/yatırımcı arasında yapılan Kentsel Dönüşüm Sözleşmeleri (Kat Karşılığı, Gelir Paylaşımı, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri) sürecin hukuki temelini oluşturur. Bu sözleşmelerin eksiksiz hazırlanması ve hak sahiplerinin 2/3 çoğunlukla karar alma süreçlerinin hukuka uygun yürütülmesi, gelecekteki hak kayıplarını önlemenin temelidir.
Sosyal Hakların Yönetimi: Kiracılar ve mülk sahipleri için kira yardımları ve geçici konut desteklerinin hukuka uygun şekilde talep edilmesi ve alınması bu aşamada yönetilir.

İzmir Kentsel Dönüşüm Odaklı Hukuki İhtilaflar

Büyük metropollerde, özellikle İzmir kentsel dönüşüm uygulamalarında karşılaşılan temel sorunlar, bölgenin dinamiklerine, yerel yönetim kararlarına ve hızlı değer artışına bağlı olarak ortaya çıkar:

Yoğunluk ve Emsal Tartışmaları: Yeni imar planlarında öngörülen yoğunluk artışlarının (emsal artışları), bölge halkının menfaati ile kamu yararı dengesini bozması durumunda İmar Planı İptali davaları açılması.
Kamulaştırma Bedelleri: İdarece belirlenen kamulaştırma bedellerinin, Ege Bölgesi’nin hızla değerlenen taşınmaz piyasasına göre düşük bulunması hâlinde açılan Kamulaştırma Bedelinin Artırılması Davaları.
Yüklenici Sorumluluğu ve Gecikme: İnşaatın sözleşmede belirtilen süre ve nitelikte tamamlanmaması halinde, yükleniciye karşı açılan tazminat ve sözleşme feshi davaları. Bu tür uyuşmazlıklar, kentsel dönüşüm avukatı uzmanlığı gerektiren en yaygın davalardır.