1. Giriş
Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen kira ilişkileri, zaman zaman kiralayan ile kiracı arasında çeşitli uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Bu uyuşmazlıkların başında ise kiracının taşınmazı tahliye etmemesi gelir. Uyuşmazlıkların çözümünde en sık başvurulan belgelerden biri tahliye taahhütnamesidir. Ancak, bu belgenin geçerliliği ve uygulanabilirliği belirli hukuki koşullara bağlıdır. Bu makalede, tahliye taahhütnamesinin hukuki niteliği, geçerlilik şartları ve uygulamada karşılaşılan sorunlar ele alınacaktır.
Tahliye taahhütnamesi haricindeki diğer tahliye nedenleri için buraya tıklayabilirsiniz.
2. Tahliye Taahhütnamesinin Tanımı ve Hukuki Niteliği
2.1. Tanımı
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiraladığı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına ilişkin, özgür iradesiyle ve yazılı olarak verdiği bir irade beyanıdır. Uygulamada özellikle konut ve iş yeri kiralarında kiraya verenlerin güvence olarak talep ettiği bu belge, kira sözleşmesinden bağımsız ama ona bağlı olarak ortaya çıkan özel bir taahhüt niteliği taşır.
Taahhüt, tek taraflı bir borç doğuran hukuki işlem olup, kiracı tarafından verildiği andan itibaren hukuki sonuç doğurur. Ancak bu sonuçların ortaya çıkabilmesi, kanunen aranan bazı şekil ve zaman şartlarının gerçekleşmesine bağlıdır.
2.2. Hukuki Dayanak
Tahliye taahhütnamesine ilişkin düzenleme, öncelikle 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/1-a maddesinde yer almış, ancak bu kanun yürürlükten kalkmış ve 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile düzenleme TBK kapsamına alınmıştır. Bu anlamda temel hukuki dayanaklar şunlardır:
6570 Sayılı Kanun m. 7/1-a (Mülga):
“Kiracı, kiralananı kira süresinin hitamında boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmazsa, kiraya veren bu yazılı beyana dayanarak, tahliye talebinde bulunabilir.”
Bu hüküm, uygulamada uzun süre esas alınmış ancak Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle güncelliğini yitirmiştir. Güncel düzenleme ise TBK’de yer almaktadır.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 352/1:
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve bu tarihte kiralananı boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde, icra takibi yaparak veya dava açarak kiralananın tahliyesini isteyebilir.”
Bu hüküm çerçevesinde tahliye taahhütnamesinin hukuki geçerliliği ve icra edilebilirliği açıkça ortaya konulmuştur. Kanuna göre, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması ve yazılı şekilde düzenlenmiş bulunması zorunludur. Ayrıca, belirtilen tahliye tarihinde taşınmazın tahliye edilmemesi halinde kiraya verenin bir aylık süre içinde yasal yollara başvurması gerekir.
2.3. Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Niteliği
Tahliye taahhütnamesi, şekil şartına bağlı tek taraflı borç doğuran bir irade beyanıdır. Taahhütnameyi yalnızca kiracı (veya onun yetkilendirdiği vekil) verir. Bu yönüyle, sözleşme değil, beyan niteliğindedir. Her ne kadar kira sözleşmesine bağlı bir belge olsa da, tahliye taahhüdü bağımsız bir hukuki işlem olarak değerlendirilir.
Taahhütname, kiraya verene ileriye dönük bir tahliye talep etme hakkı sağlar. Ancak bu hak, kiraya verenin elinde sürekli bir koz değildir. TBK m.352/1 hükmü gereği bu hakkın kullanılabilmesi, bir aylık hak düşürücü süre içinde icra takibi veya dava yoluna başvurulmasına bağlıdır.
2.4. Noter Tasdiki ve Hukuki Güvenlik
Her ne kadar Türk Borçlar Kanunu yazılı şekli geçerlilik şartı olarak aramakta ve noter tasdikini zorunlu tutmasa da, uygulamada noter huzurunda düzenlenen tahliye taahhütnameleri, delil bakımından çok daha güçlü kabul edilir. Çünkü:
- Noter tasdikiyle birlikte belgenin düzenleme tarihi ve imza sabitleşmiş olur.
- Kiracının imzayı inkâr etme olasılığı minimize edilir.
- Belge, ileride açılabilecek davalarda veya icra takiplerinde kesin delil niteliği taşır.
2.5. Vekaletle Verilen Taahhüt
Tahliye taahhütnamesi, yalnızca kiracı tarafından değil, onun adına hareket eden vekil tarafından da verilebilir. Ancak vekilin taahhüt vermeye yetkili olduğunun açıkça vekaletnamede belirtilmiş olması gerekir. TBK genel vekalet hükümleri kapsamında özel yetki şartı aranmaz, ancak uygulamada vekaletnamenin içeriğinde bu yetkinin açıkça yer alması kiraya verenin lehinedir.
2.6. Koşula Bağlı Tahliye Taahhüdü
Tahliye taahhüdü bazı koşullara bağlanarak da verilebilir. Bu durumda Türk Borçlar Kanunu’nun m.149 hükmü devreye girer:
TBK m.149: Şarta bağlı borç
“Borç, gerçekleşmesi belirli veya belirsiz bir şarta bağlanabilir. Şart gerçekleşince borç doğar veya sona erer.”
Örneğin, “Eğer çocuklarım üniversiteyi kazanırsa daireyi tahliye edeceğim” gibi bir koşul konulmuşsa, bu şart gerçekleşmeden taahhüt geçerlilik kazanmaz.
3. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhütnamesinin hukuki geçerliliğe sahip olabilmesi için, belirli maddi ve şekli şartların birlikte sağlanmış olması gerekir. Türk Borçlar Kanunu m.352/1 hükmü uyarınca düzenlenecek bu taahhütnamenin hem düzenlenme zamanı hem de şekil yönünden dikkatlice hazırlanması gereklidir. Aksi takdirde, kiraya verenin tahliye talebi hukuken reddedilebilir ve söz konusu belge geçersiz sayılabilir.
Bu bölümde, tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için aranan temel koşullar alt başlıklar halinde açıklanacaktır:
3.1. Yazılı Şekilde Düzenlenmiş Olması
Türk Borçlar Kanunu m.352/1, tahliye taahhüdünün “yazılı” şekilde verilmiş olmasını bir geçerlilik şartı olarak öngörmektedir. Bu durum, sözlü taahhütleri hukuken tamamen geçersiz kılar. Yazılı şekilden kasıt, adi yazılı belge olmasıdır; yani noter onayına gerek olmaksızın taraflardan birinin (veya vekilinin) ıslak imzasıyla düzenlenmiş belge yeterlidir.
Ancak uygulamada imza inkârı gibi olasılıkların önüne geçmek amacıyla noter huzurunda düzenlenmesi önerilir. Noterlik marifetiyle düzenlenmiş bir taahhütname, belgeye tarih ve imzanın kesinliği kazandırır ve ispat kolaylığı sağlar.
3.2. Kira Sözleşmesinden Sonra Verilmiş Olması
Geçerli bir tahliye taahhüdü için, taahhütnamenin kira sözleşmesi yapıldıktan sonra ve kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması gerekir. Bu husus, kiracının özgür iradesiyle hareket ettiğini garanti altına almak içindir.
Türk Borçlar Kanunu m.352/1 bu noktada çok açıktır:
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş…”
Dolayısıyla:
- Kira sözleşmesiyle aynı gün düzenlenen,
- Kira sözleşmesiyle birlikte imzalanan,
- Kira sözleşmesinden önce imzalanan,
tüm tahliye taahhütnameleri geçersiz kabul edilir. Bu kural, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarıyla da pekişmiştir.
3.3. Bizzat Kiracı veya Yetkili Vekili Tarafından Verilmiş Olması
Taahhütnameyi, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracının kendisi veya usulüne uygun olarak yetkilendirilmiş bir vekil vermelidir. Aksi takdirde, belge geçersiz olur.
Kiracının dışında bir üçüncü kişi tarafından verilen taahhüt, geçerli değildir. Ancak vekil aracılığıyla taahhüt verilebilmesi mümkündür. Bu durumda vekilin temsil yetkisini içeren vekaletnamede özel yetki bulunması zorunlu değildir, ancak uygulamada bu yetkinin açıkça belirtilmiş olması tercih edilmektedir.
Eğer birden fazla kiracı mevcutsa (örneğin ortak kiracılık halinde), tahliye taahhütnamesinin geçerli sayılabilmesi için tüm kiracıların birlikte imzalaması gerekir. Tek bir kiracının verdiği taahhüt, diğer kiracılar bakımından bağlayıcı değildir.
3.4. Tahliye Tarihinin Açıkça Belirtilmiş Olması
Taahhütnamede, kiralanan taşınmazın hangi tarihte tahliye edileceği açık ve belirli şekilde yazılmalıdır. Belirsiz tarihli veya tarih içermeyen taahhütnameler, hukuken geçersizlik riski taşır. Bu tarih, aynı zamanda bir aylık hak düşürücü sürenin başlangıç noktasını oluşturur.
Kiraya veren, TBK m.352/1’e göre, bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi yapmalı veya dava açmalıdır.
Aksi halde, kira sözleşmesi kendiliğinden yenilenmiş sayılır ve kiraya verenin tahliye talep hakkı düşer.
3.5. Serbest İrade ile Düzenlenmiş Olması (İrade Sakatlığı Yasağı)
Tahliye taahhütnamesinin düzenlenmesi sırasında kiracının iradesinin hile, tehdit, cebir veya hataya dayanmaması gerekir. Aksi takdirde, taahhüt irade sakatlığı gerekçesiyle iptal edilebilir.
Kiracının serbest iradesiyle hareket ettiğini ispat yükü kiraya verene düşer. Özellikle:
- Kira sözleşmesi sırasında boş bir taahhütname imzalatılması,
- Taahhüde tarih sonradan eklenmesi,
- Kiracının belge içeriği hakkında bilgilendirilmemesi,
gibi durumlar, taahhüdün geçersizliğine yol açabilir. Kiracı bu durumda noter kanalıyla protesto çekebilir veya taahhütnamenin hükümsüzlüğü için dava açabilir.
3.6. Taraflar Arasında Geçerli Bir Kira Sözleşmesi Bulunması
Tahliye taahhütnamesinin anlam kazanabilmesi için ortada bir geçerli kira sözleşmesi olmalıdır. Böyle bir sözleşme yoksa, kiracının statüsü ve tahliye taahhüdü de anlamını yitirir. Taahhüt, kira ilişkisine bağlı olarak düzenlendiği için kira sözleşmesinden bağımsız varlık gösteremez.
3.7. Bir Aylık Hak Düşürücü Süreye Uyulması
Yukarıda da açıklandığı üzere, kiraya veren, tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte taşınmazın tahliye edilmemesi halinde bir ay içinde yasal başvuru yapmak zorundadır.
Türk Borçlar Kanunu m.352/1, bu konuda net bir düzenleme içermektedir:
“Kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde, icra takibi yaparak veya dava açarak kiralananın tahliyesini isteyebilir.”
Bu süre içinde:
- İcra takibi başlatılabilir (İİK m.272 uyarınca),
- Veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilir.
Aksi halde kiraya veren, bu hakkını kendi eliyle kaybeder. Bu süre hak düşürücü olduğundan, mahkeme tarafından re’sen dikkate alınır; taraflar ileri sürmese dahi süre geçmişse dava reddedilir.
4. Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Yolları
Tahliye taahhütnamesine dayanarak başlatılan icra takibi veya tahliye davası sürecinde kiracının çeşitli itiraz hakları bulunmaktadır. Türk hukuku, kiracının iradesinin sakatlanmadığı, belgelerin hukuka uygun düzenlendiği ve süreçlerin adil yürütüldüğü bir kira ilişkisini esas alır. Bu bağlamda, kiracıya, tahliye taahhütnamesine karşı belirli koşullarda ve sürelerde itiraz etme hakkı tanınmıştır.
4.1. Yasal Dayanaklar ve Süre
Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye süreci, İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.272 ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.352 maddeleri ile düzenlenmiştir. Bu kapsamda:
İİK m.272‘ye göre:
“Kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse ve bu tarihte boşaltmamışsa, kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye talebinde bulunabilir. Ancak kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde taahhütnamede yer alan imzaya veya taahhüdün geçerliliğine itiraz ederse takip durur.”
Bu 7 günlük süre hak düşürücü niteliktedir. Süresi içinde yapılan itiraz, kiraya verenin doğrudan tahliye yapmasını engeller ve artık Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılması gerekir.
4.2. İtiraz Gerekçeleri
Kiracı, aşağıdaki gerekçelerle tahliye taahhütnamesine itiraz edebilir:
a) Tahliye Taahhütnamesinin Kira Sözleşmesiyle Aynı Anda İmzalandığı
Bu itiraz, TBK m.352/1 kapsamında değerlendirilir. Maddeye göre:
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, kiraya verene karşı, taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse…”
Eğer tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte veya öncesinde verilmişse, taahhüt geçersizdir. Çünkü bu durum kiracının özgür iradesiyle karar vermesini engeller. Mahkemeler, tahliye taahhüdünün kira ilişkisi kurulduktan sonra ve bağımsız bir iradeyle verilip verilmediğini değerlendirir.
b) İmzanın Kiracıya Ait Olmadığı İtirazı
Kiracı, taahhütnamede yer alan imzanın kendisine ait olmadığını iddia edebilir. Bu durumda, HMK m.211 devreye girer:
“Bir taraf, karşı tarafın sunduğu belge üzerindeki imzayı inkâr ederse, mahkeme bu belgenin doğruluğunu araştırmak üzere bilirkişiye başvurur.”
Bu kapsamda mahkemece:
- Kiracıdan imza örnekleri alınır,
- İlgili belge kriminal incelemeye gönderilir,
- Bilirkişi raporuna göre imzanın aidiyeti belirlenir.
İmzanın kiracıya ait olmadığı tespit edilirse, tahliye taahhüdü geçersiz sayılır.
c) Kira Sözleşmesinin Sonradan Yenilendiği veya Uzatıldığı
Kiracı, tahliye taahhütnamesinin verildiği tarihten sonra kira sözleşmesinin uzatıldığını veya yeni bir sözleşme yapıldığını ileri sürebilir. Bu durumda, önceki tahliye taahhüdü geçersiz hale gelir. Çünkü yeni dönem için geçerli başka bir kira ilişkisi doğmuş olur.
Kiracı, bu iddiasını belge veya tanık ile ispatlayabilir.
5. Beyaz (Boş) İmza ve Sonradan Doldurulan Taahhütnameler
Uygulamada sıkça karşılaşılan durumlardan biri, kira sözleşmesiyle birlikte ya da hemen öncesinde alınan, düzenlenme ve/veya tahliye tarihleri boş bırakılmış tahliye taahhütnameleridir. Bu tür belgelere halk arasında “boş tahliye taahhütnamesi” ya da “beyaza imza” denilmektedir.
Kiraya verenin bu boş belgeyi daha sonra tek taraflı olarak doldurması, kiracı açısından ciddi hukuki riskler yaratmakta ve ispat sorumluluğu bakımından aleyhe bir durum oluşturmaktadır. Özellikle düzenleme veya tahliye tarihinin kiraya veren tarafından sonradan doldurulması, belgeye her istenen tarihte geçerlilik kazandırılmasını sağladığından, tahliye sürecinin kötüye kullanımına zemin hazırlayabilir.
Yasal ve Yargısal Değerlendirme
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi açıkça belirtmektedir:
TBK m.352/1 – “Kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse ve bu tarihte boşaltmamışsa, kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra dairesine başvurarak ilamsız tahliye talebinde bulunabilir.”
Bu hüküm gereğince, tahliye taahhütnamesindeki tahliye tarihinden itibaren en geç bir ay içinde tahliye süreci başlatılmalıdır. Bu süre, bir hak düşürücü süre olup, hem icra dairesi hem de mahkeme tarafından re’sen gözetilmelidir.
Ancak tarih kısmı boş bırakılmış bir tahliye taahhütnamesi, kiraya verene bu süreyi dolaylı olarak sınırsız hale getirme imkanı sunar. Bu da yasanın öngördüğü hak düşürücü süre sistemine fiilen aykırılık oluşturur.
Yargıtay Görüşü ve İspat Külfeti
Yargıtay, bu tip durumlarda boş bırakılan tarihin kiraya veren tarafından sonradan doldurulduğunu iddia eden kiracının, bu durumu yazılı delille ispatlaması gerektiğini kabul etmektedir. Aksi halde, taahhütnamenin geçerli sayılacağı ve tahliye talebinin kabul edileceği belirtilmektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/975 Esas, 2021/1108 Karar sayılı ve 28.09.2021 tarihli kararında şu hüküm yer almaktadır:
“…yukarıda da belirtildiği üzere Türk Medeni Kanunu’nun 6. ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı, bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.”
Bu kararla birlikte yüksek mahkeme, kiracının ispat yükümlülüğünü açıkça vurgulamış, kiraya verenin elindeki tarihli veya sonradan doldurulmuş taahhüde karşı yapılacak itirazların ciddi delillerle desteklenmesi gerektiğini ortaya koymuştur.
Kiracının Korunması Yolları
Kiracı, imzalamış olduğu tahliye taahhütnamesinin tarihsiz olduğunu ve sonradan doldurulduğunu iddia ediyorsa:
- Noter aracılığıyla protesto çekerek taahhüdün kullanılmasına karşı önlem alabilir,
- Sulh hukuk mahkemesinde tespit davası açarak geçersizliğini ileri sürebilir,
- İspat aracı olarak yazılı belgeler, yemin, mesajlaşmalar veya e-posta kayıtları sunabilir.
Boş veya tarihsiz tahliye taahhütnamesi, şeklen geçerli bir belge olmakla birlikte, kiracının rızasının hangi koşullarda alındığı, belgenin ne zaman düzenlendiği ve nasıl doldurulduğu hususlarında ciddi tartışmalara yol açabilir. Bu nedenle, kiracıların beyaz imzadan kaçınmaları ve belge düzenlenirken tarih atılmadan imza atmaları kesinlikle önerilmez.
.
