Kentsel dönüşüm, bir şehirdeki eski ve sağlıksız yapıların, mevcut altyapının, yerleşim alanlarının iyileştirilmesi, modernize edilmesi ve genellikle yeni yapıların inşa edilmesi sürecidir. Bu süreç, sadece fiziksel yenileme değil, aynı zamanda sosyal, ekonomik ve çevresel iyileşmeyi de amaçlar. Türkiye’de, kentsel dönüşümün hukuki çerçevesi, özel yasalar, genel düzenlemeler ve ilgili yönetmeliklerle şekillenmektedir. Kentsel dönüşüm, yerleşim alanlarının daha güvenli, sağlıklı ve verimli hale gelmesi için devletin önemli bir müdahalesidir.
Bu makalede, kentsel dönüşüm hukuku kavramı detaylı bir şekilde ele alınacak; kentsel dönüşüm sürecinin hukuki yönleri, temel prensipleri ve uygulama aşamaları tartışılacaktır.
Kentsel Dönüşümün Tanımı ve Hukuki Çerçevesi
Kentsel dönüşüm, genellikle eski, sağlıksız ve deprem riski taşıyan yapıların yerine yenilerinin yapılmasını amaçlayan bir süreç olarak tanımlanır. Kentsel dönüşüm aynı zamanda, bu alanlardaki yaşam kalitesinin artırılması, altyapı sistemlerinin modernize edilmesi ve çevre dostu uygulamaların hayata geçirilmesi gibi hedefleri de içerir.
Kentsel dönüşüm, yalnızca yapısal değişiklikleri değil, aynı zamanda sosyal ve ekonomik değişiklikleri de içerir. Bu nedenle, dönüşümün sadece inşaat ve mühendislik projelerinden ibaret olmadığı, aynı zamanda sosyal politika, planlama ve hukuk açısından da önemli etkileri olduğu söylenebilir.
Türkiye’de kentsel dönüşümün hukuki çerçevesini belirleyen başlıca yasalar şunlardır:
6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun: Türkiye’de kentsel dönüşümün temel yasasıdır. Bu kanun, 2012 yılında kabul edilmiştir ve kentsel dönüşüm projelerinin yürütülmesinde temel bir çerçeve sunmaktadır. Kanun, sadece afete dayalı dönüşüm değil, aynı zamanda sosyal ve ekonomik yapıların iyileştirilmesini hedefler.
3194 Sayılı İmar Kanunu: Bu kanun, Türkiye’deki tüm imar planlarını düzenler ve kentsel dönüşüm süreçlerini şekillendiren en önemli yasal düzenlemelerden biridir. Kanun, özellikle imar planı değişiklikleri, ruhsat işlemleri ve inşaat izni konularını düzenler.
TCK (Türk Ceza Kanunu): Kentsel dönüşümle ilgili projelerde, inşaat ve ruhsat işlemleri sırasında ortaya çıkabilecek hukuki uyuşmazlıklar ve suçlarla ilgili hükümleri kapsar.
Kentsel Dönüşüm Sürecinin Hukuki Aşamaları
Kentsel dönüşüm süreci, birkaç aşamada gerçekleşir ve her aşama belirli hukuki prosedürleri içerir:
Planlama Aşaması:
Kentsel dönüşüm projelerinin başlangıç noktası, ilgili alanın imar planının revize edilmesi veya yeniden belirlenmesidir. Bu süreçte, belediyeler ve yerel yönetimler, alanın mevcut durumu ve ihtiyaçları doğrultusunda imar planı değişiklikleri yapar. İmar planı değişiklikleri, ilgili idari birimler ve belediye meclislerinin onayıyla gerçekleşir.- İmar planı değişiklikleri: Kentsel dönüşüm projeleri için gerekli olan en önemli belge imar planıdır. Bu plan, dönüşüm alanının kullanımı, inşaat yoğunluğu, yeşil alan oranı ve ulaşım altyapısını belirler.
- Kamulaştırma: İmar planı değişikliklerinin ardından, bazı alanlarda kamulaştırma yapılabilir. Kamulaştırma, devletin veya belediyelerin, özel mülkiyetteki taşınmazları kamu yararı için satın almasıdır.
Kentsel Dönüşüm Projelerinin Uygulama Aşaması:
Bu aşama, belirli bir bölgede yıkım ve yeniden inşaat işlemlerinin başladığı süreçtir. Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında eski binalar yıkılır ve yerine yeni, modern yapılar inşa edilir. Ancak bu süreçte, mülkiyet hakları ve kira ilişkileri gibi hukuki düzenlemeler büyük bir önem taşır.- Mülkiyet hakları ve kiracılar: Kentsel dönüşümde en önemli sorunlardan biri mülkiyet haklarıdır. Dönüşüm bölgesinde bulunan binalarda kiracılar ve ev sahipleri farklı haklara sahiptir. Mülkiyet hakları konusunda borçlu olanlar ve kiracılar, projelere karşı haklarını savunabilirler.
- Kentsel dönüşüm sözleşmeleri: Alacaklılar ve borçlular arasında dönüşüm projelerinin uygulanabilmesi için sözleşmeler yapılır. Bu sözleşmeler, hem mülk sahiplerinin hem de kiracıların haklarını güvence altına almak için çok önemlidir.
Uygulama ve İnşaat Süreci:
Kentsel dönüşümün uygulama aşamasında, inşaat süreçlerine dair birçok yapı denetim ve kontrol prosedürü uygulanır. Belediyeler ve yerel yönetimler, inşaat faaliyetlerinin belirlenen imar planına uygun olup olmadığını denetler. Bu süreçte, inşaat izinleri, ruhsatlar ve yapı denetim raporları kritik öneme sahiptir.Sosyal Haklar ve Taahhütler:
Kentsel dönüşüm projeleri, her ne kadar fiziksel yapıları değiştirse de, sosyal etkiler de yaratır. Bu nedenle, projelerde sosyal haklar ve göçmen, kiracı, yoksul kesimler gibi grupların mağdur olmaması adına önlemler alınmalıdır. Ayrıca, yeniden yerleşim, konut ve kira yardımları, haksız tahliye ve kira artışı gibi durumlarla ilgili düzenlemeler yapılır.
Kentsel Dönüşüm Hukukunun Uygulamada Karşılaşılan Zorluklar
Kentsel dönüşüm, uygulamada birtakım zorluklarla karşılaşabilir. Bu zorluklar, genellikle mülkiyet hakları, ekonomik kayıplar ve yerel halkın mağduriyeti ile ilgilidir.
Mülkiyet Hakları Sorunu:
Kentsel dönüşüm projelerinde, mülk sahipleri ile kiracılar arasında çıkar çatışmaları yaşanabilir. Mülk sahipleri, yıkılan eski yapıların yerine yeni binalar yapılmasını isterken, kiracılar yerinden edilme korkusu taşıyabilir. Bu durumda, her iki tarafın da hukuki hakları korunmalıdır.Kamulaştırma
Kamulaştırma işlemleri, bazı mülk sahiplerinin itirazlarına neden olabilir. Kamulaştırma bedellerinin belirlenmesi, bazı durumlarda mahkemeye taşınabilir.Sosyal Etkiler:
Kentsel dönüşüm projeleri, yerinden edilme ve sosyal yapıların değişmesi gibi sorunları gündeme getirebilir. Bu yüzden sosyal etkiler dikkate alınarak sosyal uyum politikaları geliştirilmelidir.
Hukuk Büromuz kentsel dönüşüm hukuku alanında; kentsel dönüşüm hukukunda riskli yapı ve alanların tespiti ile bunların yıkım kararlarından kaynaklı uyuşmazlıklar, kentsel dönüşüme konu inşaat sözleşmeleri, plan ve projelerin yürütülmesine ilişkin süreçlerde ofisimizce danışmanlık ve vekillik hizmetleri yürütülmektedir. Bu hukuki hizmetlerle birlikte kişilerin mülkiyet haklarının kısıtlanmasının en aza indirgenmesi, kamulaştırma veya kat karşılığı inşaat gibi durumlarda mülk sahiplerine ödenecek tazminat bedelin belirlenmesinde uzman görüşü sağlanması, kentsel dönüşüm projeleri kapsamında müvekkillerin yasal haklarının takibinin yapılması hizmetlerini de sunmaktadır.
