Giriş
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk hukuk uygulamasında özellikle büyükşehirlerde taşınmazların değerlendirilmesi amacıyla en sık başvurulan sözleşme türlerinden biridir. Bu sözleşmelerde arsa sahibi, taşınmazını ya tamamen ya da belirli paylar hâlinde müteahhide devretmeyi veya devrini vaat etmeyi; müteahhit ise arsa üzerine, yürürlükteki imar mevzuatına, ruhsata ve projeye uygun şekilde bina inşa ederek sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlenmektedir. Sözleşmenin bu çift yönlü yapısı, taraflar arasında yalnızca ekonomik değil, aynı zamanda uzun vadeli ve yüksek risk içeren hukuki bir ilişki doğurmaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, kanunda açıkça tanımlanmış tipik bir sözleşme türü olmayıp; uygulamada ve doktrinde kabul edildiği üzere karma nitelikli (sui generis) sözleşmelerdendir. Bu sözleşme türü, bir yönüyle Türk Borçlar Kanunu’nun 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesine, diğer yönüyle ise taşınmaz satış vaadi sözleşmesine özgü hükümleri bünyesinde barındırmaktadır. Bu karma yapı, uyuşmazlıkların çözümünde yalnızca tek bir sözleşme tipine ilişkin hükümlerin değil; olayın niteliğine göre farklı kanun hükümlerinin birlikte değerlendirilmesini zorunlu kılmaktadır.
1. Sözleşmenin Hukuki Niteliği ve Geçerlilik Şartları
2026 yılında da geçerliliğini koruyan en temel kural, bu sözleşmelerin “resmi şekil” şartına tabi olmasıdır. Türk Medeni Kanunu ve Noterlik Kanunu uyarınca, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noter huzurunda “düzenleme şeklinde” yapılması zorunludur. Haricen (noter dışında, adi yazılı şekilde) yapılan sözleşmeler kural olarak geçersizdir.
Geçersizlik ve Dürüstlük Kuralı
Noterde yapılmayan sözleşmeler “kesin hükümsüz” sayılsa da, 2026 yılındaki yargı pratiği, inşaatın büyük oranda tamamlandığı (genellikle %90 ve üzeri) durumlarda arsa sahibinin geçersizlik iddiasında bulunmasını “hakkın kötüye kullanılması” olarak değerlendirmektedir. Bu aşamaya gelmiş projelerde sözleşme geçerliymiş gibi sonuç doğurur. Ancak risk almamak adına, en baştan noter onayı ve tapuya şerh işlemi hayati önem taşır.
Tapu Siciline Şerh ve Üçüncü Kişilerin Korunması
Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, yüklenicinin (müteahhit) şahsi hakkını güçlendirir. Bu şerh sayesinde, arsa sahibi taşınmazı üçüncü bir kişiye satsa dahi, yüklenici inşaat yapma ve pay alma hakkını yeni malike karşı da ileri sürebilir. 2026 yılındaki güncel yaklaşımlar, tapu kaydında “inşaat şerhi” veya “satış vaadi şerhi” gören üçüncü kişilerin “iyiniyetli” sayılamayacağını ve olası bir fesih durumunda tapularının iptal edilebileceğini öngörmektedir.
2. 2026 Yılı Mali Yükümlülükleri ve Vergi Rejimi
İnşaat sektöründeki maliyet artışları ve güncellenen vergi oranları, 2026 yılı projelerinin finansal planlamasını doğrudan etkilemektedir.
Damga Vergisi ve Harç İstisnaları
2026 yılı için belirlenen 71 seri No’lu Damga Vergisi Genel Tebliği uyarınca, damga vergisi üst sınırı 29.115.961,10 TL’ye yükseltilmiştir. Ancak, resmi şekilde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve bu kapsamdaki alt yüklenici sözleşmeleri damga vergisinden istisna (binde 0) tutulmaktadır. Bu teşvik, özellikle büyük ölçekli projelerde tarafların maliyet yükünü milyonlarca lira azaltmaktadır.
Katma Değer Vergisi (KDV) ve Kademeli Uygulama
2026 yılında konut teslimlerinde uygulanan KDV oranları, konutun net alanına ve kentsel dönüşüm kapsamında olup olmamasına göre ciddi farklılıklar göstermektedir:
| Konut/İşyeri Teslim Türü | 150 m2’ye Kadar Olan Kısım | 150 m2’yi Aşan Kısım |
| 6306 Sayılı Kanun (Kentsel Dönüşüm) | %1 | %20 |
| Standart Projeler (2022 Sonrası Ruhsat) | %10 | %20 |
| İşyeri ve Ticari Alanlar | %20 | %20 |
Kentsel dönüşüm projelerinde uygulanan %1 oranındaki indirimli KDV, “bir buçuk katı” kuralına tabidir. Mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni inşaat taahhüt işleri %1 KDV’ye tabi iken, bu sınırı aşan lüks veya spekülatif alan artışları genel vergi oranına tabi tutulur.
3. Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk ve Devlet Desteği
2026 yılı, kentsel dönüşüm uygulamaları bakımından karar alma süreçlerinin belirgin biçimde hızlandığı ve mülkiyet ilişkilerinin yeniden tanımlandığı bir dönem olmuştur. Özellikle riskli yapıların yenilenmesi sürecinde, uzun yıllar boyunca uygulamada ciddi tıkanmalara yol açan 2/3 çoğunluk şartı, yapılan yasal ve idari düzenlemelerle birlikte terk edilerek, “salt çoğunluk” (%50+1) ilkesine geçilmiştir. Bu değişiklik, kentsel dönüşüm projelerinde tek bir malik veya küçük bir azınlık tarafından sürecin kilitlenmesini önlemeyi amaçlamakta; kararların daha hızlı alınmasını ve projelerin makul sürede hayata geçirilmesini hedeflemektedir.
Salt çoğunluk esasına geçilmesiyle birlikte, dönüşüm iradesi artık çoğunluğun kararıyla şekillenmekte; karşı oy kullanan maliklerin hakları ise bedel tespiti, pay satışı ve yargısal denetim mekanizmalarıyla korunmaya devam etmektedir. Bu yönüyle 2026 yılı, kentsel dönüşümde “hız” ile “mülkiyet güvencesi” arasındaki dengenin yeniden kurulduğu bir yıl olarak öne çıkmaktadır.
“Yarısı Bizden” Kampanyası ve Finansal Destekler
2026 yılında da devam eden “Yarısı Bizden” Kampanyası, kentsel dönüşümün yalnızca hukuki değil, aynı zamanda ekonomik açıdan da erişilebilir hale getirilmesini amaçlayan en önemli kamu destek mekanizmalarından biridir. Devlet tarafından sağlanan bu destekler, özellikle büyükşehirlerde artan inşaat maliyetleri karşısında hak sahipleri için ciddi bir güvence oluşturmaktadır.
Hibe ve Kredi Desteği:
Kampanya kapsamında, hak sahiplerine bir konut için 875.000 TL hibe ve 875.000 TL kredi olmak üzere toplamda 1.750.000 TL’ye varan bir finansman imkânı sunulmaktadır. Hibe tutarı geri ödemesiz olup, kredi kısmı ise uzun vadeli ve piyasa koşullarına göre oldukça düşük faizli olarak kullandırılmaktadır. Birden fazla bağımsız bölümü bulunan hak sahipleri bakımından, ikinci ve sonraki konutlar için kredi tutarının 1.750.000 TL’ye kadar çıkabilmesi, özellikle yatırım amaçlı veya miras yoluyla edinilmiş taşınmazlar açısından önemli bir avantaj sağlamaktadır.
Kira Yardımı:
Kentsel dönüşüm sürecinde en çok mağduriyet yaşanan konulardan biri olan barınma sorunu, 2026 yılı itibarıyla güncellenen kira yardımları ile desteklenmektedir. Kira yardımları il bazında farklılık göstermekte olup, İstanbul’da bakanlık tarafından sağlanan aylık destek 8.000 TL seviyesindedir. Bununla birlikte, bazı büyükşehir belediyelerinin ek katkılarıyla bu tutar, İzmir gibi kentlerde 20.000 TL’ye kadar çıkabilmektedir. Bu destek, inşaat süresi boyunca hak sahiplerinin ve fiilen taşınmazı kullananların ekonomik yükünü önemli ölçüde hafifletmektedir.
Tahliye (Taşınma) Desteği:
Riskli yapı tespiti yapılarak tahliye edilen taşınmazlar bakımından, hem maliklere hem de kiracılara yönelik tek seferlik 125.000 TL taşınma desteği sağlanmaktadır. Bu destek; nakliye, depo, yeni konut için yapılan ilk masraflar ve geçiş sürecindeki diğer giderler dikkate alındığında, dönüşüm sürecinin daha sorunsuz ve hızlı ilerlemesine katkı sunmaktadır.
4. Tarafların Hak ve Borçlarının Analizi
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sözleşmenin amacına uygun ve dengeli biçimde ifa edilmesi, taraflardan yalnızca birinin edimini yerine getirmesiyle değil; arsa sahibi ile yüklenicinin karşılıklı borçlarını eş zamanlı ve dürüstlük kuralına uygun şekilde ifa etmesiyle mümkündür. Bu tür sözleşmeler, iki tarafa borç yükleyen ve ifası uzun zamana yayılan karma nitelikte sözleşmeler olduğundan, taraflardan birinin yükümlülüklerini aksatması, çoğu zaman diğer tarafın edimini de doğrudan etkilemekte ve ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Bu nedenle, tarafların temel borçlarının kapsamı ve sınırlarının sözleşmede açık biçimde belirlenmesi büyük önem taşımaktadır.
Yüklenicinin (Müteahhidin) Temel Borçları
Özen ve Sadakat Borcu:
Yüklenici, inşaatı yalnızca ortaya bir yapı çıkarmak amacıyla değil; fen, teknik ve mühendislik kurallarına, yürürlükteki imar mevzuatına ve onaylı mimari ve statik projelere uygun biçimde gerçekleştirmekle yükümlüdür. Türk Borçlar Kanunu’nun özen borcuna ilişkin genel hükümleri uyarınca, yüklenici işi bizzat uzmanlığına ve mesleki bilgi birikimine yakışır şekilde yürütmek zorundadır. 2026 yılına ait yargı kararlarında da açıkça görüldüğü üzere; projeye aykırı imalatlar, eksik demir kullanımı, düşük kaliteli malzeme tercihleri ve imar kurallarına aykırılıklar, basit ayıp değil, doğrudan “asli kusur” olarak değerlendirilmekte; bu tür ihlaller yüklenicinin ağır sorumluluğuna yol açmaktadır.
İskân (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Alma Yükümlülüğü:
Sözleşmede açıkça arsa sahibine yüklenmediği sürece, yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınması yükümlülüğü kural olarak yükleniciye aittir. İskân alınmamış bir yapı, fiilen kullanılabilir olsa dahi hukuken tamamlanmış bir eser olarak kabul edilmemektedir. Bu durum; tapu devri, bağımsız bölüm teslimi, abonelik işlemleri ve hatta kredi kullanılabilirliği açısından ciddi sonuçlar doğurur. Yargı uygulamasında, iskan alınmadan yapılan teslimlerin “eksik ifa” niteliğinde olduğu ve arsa sahibinin tapu devrini erteleme hakkını doğurabileceği kabul edilmektedir.
SGK ve Vergi Yükümlülükleri:
Yüklenici, inşaat sürecinde çalıştırılan işçilere ilişkin SGK primlerini, stopaj ve diğer vergi yükümlülüklerini eksiksiz biçimde yerine getirmekle yükümlüdür. Aksi halde, 5510 sayılı Kanun ve vergi mevzuatı gereği, arsa sahibinin de müteselsil sorumluluğu gündeme gelebilmektedir. Bu nedenle yüklenicinin, inşaatın tamamlanması aşamasında “SGK ve vergi borcu yoktur” yazılarını ibraz etmesi, arsa sahibinin ileride idari ve mali yaptırımlarla karşılaşmasını önleyen hayati bir güvencedir.
Arsa Sahibinin Temel Borçları
Arsanın Teslimi:
Arsa sahibi, sözleşme konusu taşınmazı boş, hukuki ve fiilî ayıplardan arınmış, inşaat yapılmasına elverişli ve projeye uygun biçimde yükleniciye teslim etmekle yükümlüdür. Arsa üzerinde devam eden kira sözleşmeleri, fiilî işgaller veya hukuki ihtilaflar bulunması halinde, bu durum yüklenicinin işe başlamasını engelleyebilir ve gecikmelerden arsa sahibinin sorumlu tutulmasına yol açabilir.
Vekâlet Verme ve İdari İşlemlerde İşbirliği:
İnşaat ruhsatının alınması, proje onayları, belediye ve diğer idari merciler nezdinde yapılacak işlemler için gerekli vekaletnamelerin verilmesi, arsa sahibinin işbirliği borcu kapsamında değerlendirilir. Arsa sahibinin haklı bir neden olmaksızın vekâlet vermekten kaçınması veya onay süreçlerini geciktirmesi, yüklenicinin edimini süresinde yerine getirememesine sebep olabilir. Bu durumda, yargı uygulamasında da kabul edildiği üzere, yüklenicinin gecikme tazminatı veya cezai şart ödemekten kurtulması mümkün olabilmektedir.
5. Teminat Mekanizmaları ve Risk Yönetimi
İnşaatın yarım kalması veya müteahhidin iflası riskine karşı 2026 yılında iki temel mekanizma ön plana çıkmaktadır:
Bina Tamamlama Sigortası
30 ve üzeri bağımsız bölüm içeren projelerde veya ön ödemeli konut satışlarında bina tamamlama sigortası yaptırılması zorunludur. Müteahhidin inşaatı tamamlayamaması durumunda sigorta şirketi devreye girerek ya inşaatın tamamlanmasını sağlar ya da hak sahiplerinin yaptığı ödemeleri iade eder. Bu sigorta kapsamında sağlanan tazminatlar, müteahhidin borçları nedeniyle haczedilemez ve iflas masasına dahil edilemez.
Teminat İpoteği
Arsa sahipleri, yükleniciye devrettikleri paylar üzerinde kendi lehlerine “teminat ipoteği” tesis ederler. İnşaat ilerledikçe (örneğin kaba inşaat bitiminde %30, ince işlerde %60 gibi) bu ipotekler kademeli olarak kaldırılır. Bu yöntem, müteahhidin işi bırakması durumunda arsa sahibinin elinde nakdi bir garanti bulunmasını sağlar.
6. Sözleşmenin Sonu: Fesih, Temerrüt ve Nama İfa
İnşaatın süresinde bitmemesi veya durması hallerinde uygulanacak hukuki süreçler 2026 yılında daha net kriterlere bağlanmıştır.
Gecikme Tazminatı ve Cezai Şart
Yüklenici teslimde gecikirse, arsa sahibi sözleşmede belirlenen günlük veya aylık gecikme tazminatını talep edebilir. Eğer sözleşmede “cezai şart” kararlaştırılmışsa, arsa sahibi bir zarar ispat etmeksizin bu bedeli de isteyebilir. 2026 yılı uygulamalarında kira bedelleri, bölgedeki güncel rayiçler üzerinden hesaplanmaktadır.
Sözleşmeden Dönme ve Nama İfa
- Geriye Etkili Dönme: İnşaatın seviyesi çok düşükse (%90’ın altı), arsa sahibi sözleşmeden geriye etkili dönerek verilen tapuların iadesini isteyebilir.
- İleriye Etkili Fesih: İnşaat büyük oranda tamamlanmışsa, müteahhidin yaptığı kısımların korunması ve sadece eksiklerin tasfiyesi yoluna gidilir.
- Nama İfa: Müteahhit işi bırakırsa, arsa sahibi mahkemeden izin alarak inşaatı müteahhit nam ve hesabına kendisi tamamlatabilir ve masrafları müteahhitten rücu edebilir.
7. Zorunlu Arabuluculuk ve Uyuşmazlık Çözümü
2026 yılı itibarıyla kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan tüm alacak ve tapu iptal davaları öncesinde arabuluculuğa başvurmak “dava şartı”dır.
2026 Yılı Arabuluculuk Tarifesi
Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanması durumunda uygulanacak asgari ücretler 1 Ocak 2026’da güncellenmiştir:
- Ticari Uyuşmazlıklar: Anlaşma halinde alt sınır 13.000 TL olup, uyuşmazlık miktarı üzerinden kademeli nispi oranlar uygulanır.
- Seri Uyuşmazlıklar: Bir ay içinde başvurulan ve taraflardan birinin aynı olduğu uyuşmazlıklarda dosya başına 7.500 TL (ticari) sabit ücret öngörülmüştür.
- Zamanaşımı: Arabuluculuk sürecinde geçen süreler, dava açma ve hak düşürücü sürelerin işlemesini durdurur.
8. Teknik Standartlar ve Yeşil Bina Zorunluluğu
2026 yılı, inşaat sektöründe yalnızca yapısal güvenlik ve maliyet unsurlarının değil, çevresel sürdürülebilirlik, enerji verimliliği ve yaşam döngüsü maliyetlerinin de hukuken zorunlu kriterler haline geldiği bir dönüm noktası olarak öne çıkmaktadır. Bu yıl itibarıyla sürdürülebilirlik, artık isteğe bağlı bir “nitelik” değil; belirli yapı türleri bakımından uyulması zorunlu bir yasal standart niteliği kazanmıştır.
Bu kapsamda, 1 Ocak 2026 tarihinden itibaren inşa edilecek ve toplam inşaat alanı 10.000 m²’nin üzerinde olan tüm yeni kamu binaları için YeS-TR (Ulusal Yeşil Sertifika) alınması zorunlu hale getirilmiştir. YeS-TR sertifikası; enerji verimliliği, su tasarrufu, karbon salımı, atık yönetimi, iç mekân hava kalitesi ve yapı malzemelerinin çevresel etkileri gibi çok sayıda kriteri birlikte değerlendiren, ulusal mevzuata uyumlu bir yeşil bina sertifikasyon sistemidir. Sertifika alınmadan tamamlanan kamu yapıları, fiilen kullanıma açılsa dahi idari ve mali yaptırımlarla karşılaşabilmekte, bazı durumlarda yapı kullanma izin süreçleri dahi gecikebilmektedir.
Özel sektör bakımından YeS-TR sertifikası, her ne kadar henüz genel bir zorunluluk niteliği taşımıyor olsa da, ekonomik ve ticari açıdan güçlü bir teşvik aracı haline gelmiştir. Güncel sektör verileri ve piyasa analizleri, bu sertifikaya sahip binaların piyasa değerinin ortalama %18 oranında arttığını, buna karşılık enerji, su ve bakım kaynaklı işletme giderlerinin %40’a varan oranlarda azaldığını ortaya koymaktadır. Özellikle ofis binaları, alışveriş merkezleri ve büyük ölçekli konut projelerinde, YeS-TR sertifikası; yatırımcılar, kiracılar ve finans kuruluşları açısından önemli bir tercih sebebi haline gelmiştir.
Bu gelişmelerin doğal bir sonucu olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin teknik şartnamelerinde de köklü bir dönüşüm yaşanmaktadır. 2026 yılı itibarıyla hazırlanan sözleşmelerde;
- “Enerji sınıfı en az B olacak şekilde inşa edilmesi”,
- “Güneş enerjisi, ısı pompası veya benzeri yenilenebilir enerji sistemlerinin projeye entegre edilmesi”,
- “Yüksek yalıtım standartları ve düşük karbon ayak izine sahip malzeme kullanımı”
gibi hükümler, istisna olmaktan çıkıp standart sözleşme maddeleri haline gelmiştir. Bu tür düzenlemeler, yalnızca çevresel fayda sağlamamakta; aynı zamanda arsa sahiplerinin uzun vadede daha düşük aidat ve enerji giderleriyle karşılaşmasını, yüklenicilerin ise projelerini daha yüksek değerle pazarlayabilmesini mümkün kılmaktadır.
Sonuç
2026 yılında kat karşılığı inşaat süreci, hem çok daha yüksek maliyetli hem de daha sıkı denetlenen bir yapıya bürünmüştür. Arsa sahiplerinin müteahhit seçiminde yalnızca “pay oranına” değil, müteahhidin teknik yeterliliğine ve bina tamamlama sigortası sunabilme kapasitesine bakması elzemdir. Yükleniciler için ise KDV iadesi süreçlerini doğru yönetmek ve kentsel dönüşümdeki salt çoğunluk avantajını kullanarak projeleri hızlandırmak kritik başarı faktörleridir. Her iki tarafın da noter onaylı, detaylı bir teknik şartnameye sahip ve teminat mekanizmalarıyla güçlendirilmiş bir sözleşme ile yola çıkması, yıllar sürebilecek uyuşmazlıkların önüne geçecektir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Sıkça Sorulan Sorular
Arsa sahibinin arsasını (ya da belirli arsa paylarını) müteahhide vermesi; müteahhidin de arsa üzerine bina yapıp kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesi esasına dayanan anlaşmadır. Sözleşme, hem “inşaat yapma” hem de “arsa payı/bağımsız bölüm devri” unsurlarını birlikte içerir.
Uygulamada en kritik nokta budur: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devrini içerdiği için genellikle resmi şekil aranır. Bu nedenle sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması, hak kaybı riskini ciddi biçimde azaltır. Adi yazılı sözleşmeler, ileride “geçersizlik” tartışmalarına ve telafisi zor zararlara yol açabilir.
Paylaşım oranı zorunlu olarak %50-%50 değildir. Arsanın konumu, imar hakkı (emsal), proje gelir potansiyeli, inşaat maliyeti, piyasa koşulları ve arsanın “nakit değeri” dikkate alınarak taraflar pazarlıkla belirler. Önemli olan oran kadar, hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağının açıkça yazılmasıdır.
Gecikme her zaman otomatik fesih anlamına gelmez. Genellikle önce müteahhide noter ihtarı ile makul bir ek süre verilir. Buna rağmen teslim gerçekleşmezse, sözleşmede kararlaştırıldıysa gecikme cezası istenir; ayrıca şartları varsa fesih ve tazminat yoluna gidilebilir. Bu yüzden sözleşmede teslim tarihi ve gecikme yaptırımı çok net olmalıdır.
Ayıp/eksik iş varsa öncelikle tespit (gerekirse delil tespiti/bilirkişi) yapılması önerilir. Sonrasında müteahhide ayıpların giderilmesi için yazılı bildirim yapılır. Ayıp giderilmezse; ayıbın niteliğine göre onarım, bedel indirimi, tazminat ve bazı durumlarda sözleşmenin feshi gündeme gelebilir.
Çoğu sözleşmede ruhsat/iskân işlemleri müteahhidin sorumluluğundadır; ancak arsa sahibinin de belediye süreçlerinde gerekli evrak, muvafakat ve imza desteğini vermesi gerekebilir. Sözleşmede “ruhsat, iskan, abonelikler, ortak alan teslimi” gibi başlıkların kimin sorumluluğunda olduğu açıkça yazılmalıdır.
Tapuya şerh, sözleşmeden doğan hakkın üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesini güçlendiren bir güvence yöntemidir. Şerh sayesinde, taşınmazın el değiştirmesi gibi risklerde tarafların hak kaybı ihtimali azalır. Şerhin mümkün olup olmadığı ve nasıl yapılacağı sözleşme ve işlem türüne göre değerlendirilmelidir.
Bu durum en sık görülen ihtilaflardandır. Satışın hukuki sonucu; sözleşmenin kurgusuna, tapudaki işlemlere, şerh olup olmadığına ve üçüncü kişinin iyi niyetine göre değişir. Bazı hâllerde tapu iptali–tescil, bazı hâllerde yalnızca tazminat ve alacak talepleri gündeme gelebilir. Bu nedenle “satış yetkisi, temlik sınırı, teminat, şerh” maddeleri kritik önemdedir.
İnşaatın durması hâlinde ilk adım, durumun resmi şekilde kayıt altına alınması (tespit) ve müteahhide ihtar gönderilmesidir. Devamında fesih, tazminat, varsa teminatların paraya çevrilmesi ve tapu/şerh stratejisi gündeme gelir. Sözleşmede “teminat mektubu, ipotek, cezai şart, iş programı” gibi güvence mekanizmaları yoksa zarar büyüyebilir.
En azından şu başlıklar net olmalıdır: Taraflar ve taşınmaz bilgileri, paylaşım (oran + bağımsız bölüm listesi), teknik şartname, teslim tarihi ve cezai şart, ruhsat/iskan/abonelik sorumlulukları, satış yetkisi ve sınırı, teminatlar, şerh/vekalet düzeni, fesih ve tazminat mekanizması, uyuşmazlıkta görevli-yetkili mahkeme.
Çünkü birçok durumda fesih ve tazminat haklarını sağlıklı kullanabilmek için karşı tarafa “ayıba/gecikmeye rağmen son bir süre verildiğini” ispatlamak gerekir. Noter ihtarı, uyuşmazlık çıkınca “ben söyledim/duymadım” tartışmasını büyük ölçüde bitirir ve süreci delillendirir.
Teslim alınması her zaman “tüm ayıpları kabul” anlamına gelmez. Özellikle gizli ayıplar sonradan ortaya çıkabilir. Ancak hak kaybı yaşamamak için eksik/ayıp görüldüğünde gecikmeden yazılı bildirim yapılması ve gerektiğinde tespit yoluna gidilmesi önemlidir.
Uygulamada ruhsat ve proje süreçleri için vekâlet istenebilir; fakat “çok geniş” vekâletler ciddi risk doğurur. Vekâlet verilecekse kapsamı, süresi, satış/temlik yetkileri ve sınırları açıkça belirlenmeli; mümkünse aşamalı ve denetlenebilir bir sistem kurulmalıdır.
“Sözleşme kısa olsun, sonra bakarız” yaklaşımı. Paylaşımın net yazılmaması, teknik şartnamenin boş bırakılması, teslim-ceza-teminat sisteminin kurulmamış olması, sürecin en sonunda büyük kayıplara yol açar.
