I. Giriş

A. Kamulaştırmanın Anayasal Çerçevesi ve Mülkiyet Hakkı

Kamulaştırma, devletin veya kamu tüzel kişilerinin, kamu yararını gerekçe göstererek özel mülkiyete konu olan taşınmaz mallara el koyması işlemidir. Bu süreç, Anayasa ile güvence altına alınmış temel haklardan biri olan mülkiyet hakkına (Anayasa m. 35) yapılan en önemli ve zorlayıcı müdahalelerden birini temsil etmektedir. Anayasa’nın 46. maddesi, kamulaştırmanın ancak kamu yararı amacıyla, kanunda gösterilen usul ve esaslara uygun olarak ve taşınmazın gerçek karşılığının peşin ödenmesi şartıyla mümkün olabileceğini açıkça hükme bağlamıştır.

Bu anayasal düzenlemeler, idarenin kamulaştırma yetkisini kullanırken keyfi davranmasını engellemeyi ve kamulaştırma amacının fiilen gerçekleşmesini sağlamayı hedefler. Kamulaştırma, sadece mülkiyetin kamuya geçişini değil, aynı zamanda kamu yararı amacının gerçekleştirilmesi yükümlülüğünü de idareye yükler. İdarenin bu yükümlülüğü yerine getirmemesi durumunda, eski malikin mülkiyet hakkının korunmasının bir uzantısı olarak Kanun koyucu tarafından bir güvence mekanizması tesis edilmiştir.

B. Kamulaştırılan Malın Geri Alınması Hakkı (KK m. 23)

Kamulaştırılan malın geri alınması hakkı, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun (KK) 23. maddesinde düzenlenmektedir. Bu madde, idarenin kamulaştırdığı taşınmazı makul bir süre içinde kamulaştırma amacına uygun kullanmaması halinde, mülkiyetin eski malike geri dönmesini sağlayan bir hak düşürücü sürelere tabi bir mekanizmadır.

Bu hakkın temel amacı, idarenin kamulaştırma yetkisini sadece kağıt üzerinde tutarak, mülkiyeti uzunca bir süre atıl bırakmasını veya taşınmazı spekülatif amaçlarla kullanmasını engellemektir. Zira, mülkiyet hakkına müdahale sadece amacın varlığıyla değil, aynı zamanda o amacın hayata geçirilmesiyle meşrulaşır. Eğer kamu yararı için tesis edilen amaç ortadan kalkarsa veya gerçekleştirilemezse, mülkiyet üzerindeki kamu baskısının da ortadan kalkması gerekmektedir.

Geri alma hakkı, mahkemede açılan bir Tapu İptal ve Tescil Davası ile ileri sürülür. Bu dava, taşınmazın mülkiyetinin idare adına tescilini sağlayan tapu kaydının iptali ve taşınmazın eski malik adına yeniden tescili talebini içerir.

II. Kamulaştırılan Taşınmazın Geri Alınması Hakkının Dört Temel Şartı

Kamulaştırma Kanunu’nun 23. maddesi uyarınca, eski malikin bu hakkı kullanabilmesi için dört temel şartın kümülatif olarak (bir arada) gerçekleşmesi gerekmektedir. Bu şartların herhangi birinin eksikliği davanın reddine yol açar.

A. Kamulaştırma Bedelinin Kesinleşmiş Olması

Geri alma hakkının doğabilmesi ve bu hakla ilgili sürelerin işlemeye başlayabilmesi için öncelikle kamulaştırma bedelinin hukuken kesinleşmiş olması gerekmektedir. Kamulaştırma sürecinin kesinleşmesi, idarenin mülkiyeti edinme işlemini tamamladığı anı ifade eder.

Kesinleşme Anının Belirlenmesi: Kamulaştırma bedelinin kesinleşme anı, işlemin yapılış şekline göre farklılık gösterir. Eğer kamulaştırma satın alma usulüyle (uzlaşma) gerçekleştirilmişse, kesinleşme anlaşma tutanağının düzenlendiği tarihte gerçekleşir. Eğer kamulaştırma yargı kararıyla yapılmışsa (Kamulaştırma Kanunu m. 10), kesinleşme anı, mahkemenin tescil kararının kesinleştiği tarih itibarıyla vuku bulur. Bu tarih, Kanunun 23. maddesinde belirtilen tüm hak düşürücü sürelerin başlangıç noktasını oluşturur.

B. Kamulaştırma Bedelinin Kesinleşmesinden İtibaren Beş Yıllık Sürenin Geçmesi

Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi itibariyle, idareye kamulaştırma amacını gerçekleştirmesi veya taşınmazı kamu yararına özgüleme yükümlülüğünü yerine getirmesi için 5 yıllık bir süre tanınmıştır. Bu süre, idarenin harekete geçmesi için bir bekleme süresi olup, eski malikin dava açma hakkını kullanabilmesi için mutlak surette dolmuş olması gerekir. Bu süre, idarenin kamulaştırma amacını gerçekleştirme yükümlülüğünün süresidir ve bir hak düşürücü süre niteliğindedir.

C. 5 Yıllık Süre İçinde Kamulaştırma Amacına Uygun Hiçbir İşlem Yapılmaması veya Taşınmazın Olduğu Gibi Bırakılması

Geri alma hakkının gündeme gelebilmesi için temel koşul, idarenin 5 yıllık süre zarfında kamulaştırma amacına uygun herhangi bir işlem veya tesisat yapmaması veya taşınmaz malı kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis etmeyerek olduğu gibi bırakmasıdır. Daha açık bir ifadeyle, kamulaştırma sebebi ortadan kalkmış olmalı veya kamu yararı amacı gerçekleştirilememiş olmalıdır.

Bu şart, geri alma davasında ispatı en zor ve yargı içtihatlarıyla şekillenen ana kriterdir.

1. “Amacın Gerçekleştirilememesi” Kriteri: Taşınmazın, kamulaştırma kararında belirlenen kamu yararı amacına yönelik kullanılmadığının ispatı eski malike aittir. Mahkeme, bu tespiti yapmak için genellikle yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yoluna başvurur. İdare, amacına ulaşmak için makul ve gerekli çabayı gösterdiğini kanıtladığı anda, geri alma hakkı şartları oluşmamış sayılır.
2. “Olduğu Gibi Bırakılması” Kavramı: Taşınmazın olduğu gibi bırakılması, sadece fiziki bir inşaat yapılmaması anlamına gelmez. İdarenin kamulaştırma amacına uygun hiçbir fiziki tesisat yapmaması veya hukuki olarak o amaca özgülememesi (tahsis etmemesi) gerekmektedir. Yargıtay kararları, idarenin niyetini ve amacını gerçekleştirme potansiyelini geniş bir şekilde yorumlayabilmektedir. Örneğin, bir kararda, taşınmazın kiraya verilmesi veya Koruma Kurulu ile yazışmalar yapılması gibi eylemlerin dahi, amacın tamamen ortadan kalktığı anlamına gelmeyeceği ve amacın gerçekleşmesi yönünde adımlar olarak kabul edilebileceği belirtilmiştir.

D. 5 Yıllık Sürenin Dolmasından Sonra 1 Yıl İçinde Dava Açılması

Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren başlayan 5 yıllık bekleme süresinin dolması akabinde, eski malik veya mirasçıları, geri alma hakkını kullanmak için 1 yıl içinde dava açmak zorundadırlar.

Bu 1 yıllık süre, Kanun tarafından kesin ve mutlak bir hak düşürücü süre olarak düzenlenmiştir. Bu sürenin kaçırılması halinde, dava açma hakkı tamamen düşer. Yargılama sırasında hâkim, bu sürenin geçip geçmediğini kendiliğinden (re’sen) göz önünde bulundurmakla yükümlüdür.

III. Geri Alma Hakkındaki Kritik Süreler ve Özel Durumlar

Geri alma hakkı, mülkiyetin korunmasında hayati bir araç olmakla birlikte, hakkın kullanılması Kamulaştırma Kanunu’nun 23. maddesi ile belirlenmiş katı hak düşürücü sürelere bağlanmıştır. Bu sürelerin doğru hesaplanması, davanın esastan görülmesi için elzemdir.

A. Hak Düşürücü Sürelerin Başlangıcı ve Hesaplanması

Hak düşürücü sürelerin başlangıcı, kamulaştırma bedelinin kesinleşme tarihi ile başlar. Bu tarihten itibaren 5 yıllık bekleme süresi işlemeye başlar. 5 yıllık sürenin dolduğu tarihin ertesi günü ise, malikin dava açması gereken 1 yıllık hak düşürücü süre başlar.

Bu hak düşürücü süre yapısı, eski malikler için yüksek derecede hukuki risk barındırmaktadır. Kanun, idareye 5 yıllık hareketsizlik süresi tanırken, malik için bu sürenin hemen ardından başlayıp, uzatılma imkanı olmayan 1 yıllık mutlak bir dava açma süresi öngörmektedir. Bu katı yapı, malikin 5 yıllık sürenin tamamlanma anını hassasiyetle takip etmesini zorunlu kılar. Şayet idare, 5 yıllık sürenin sonuna yakın bir zamanda, amacına uygun olduğunu iddia ettiği minimal bir hukuki veya idari işlem yaparsa (örneğin, Koruma Kurulu ile bir yazışma), malik bu eylemin 5 yıllık süreyi uzatıp uzatmadığı konusunda yanılgıya düşebilir. Sürenin tamamlanmadığını düşünerek dava açmayı geciktirmesi, 1 yıllık dava açma süresini kaçırmasına ve dolayısıyla geri alma hakkını kalıcı olarak kaybetmesine yol açar, çünkü bu süre hâkim tarafından re’sen dikkate alınır. Bu nedenle, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden hemen sonra sürekli hukuki izleme yapılması büyük önem taşır.

B. Birden Fazla Taşınmazın Birlikte Kamulaştırılması (Bütünlük İlkesi)

Aynı kamu yararı amacının gerçekleşmesi için birden fazla taşınmaz malın birlikte kamulaştırıldığı durumlarda, Kanun bu taşınmazların hukuken bir bütün oluşturduğunu kabul eder. Kamulaştırma Kanunu’na göre, geri alma hakkına ilişkin hükümler, bu bütünlüğe göre uygulanır.

Bu bütünlük ilkesinin kritik sonucu şudur: 5 yıllık bekleme süresi, kamulaştırma bedeli en son kesinleşen parselin kesinleşme tarihi itibarıyla işlemeye başlar. Bu durum, projenin tamamlanması ve tüm hukuki süreçlerin bitmesi için idareye geniş bir takdir alanı sağlar, ancak erken kamulaştırılan parsellerin sahipleri için belirsizlik süresini uzatır. Örneğin, Yargıtay’ın incelediği bir somut olayda, kamulaştırma işleminin ilk parsel için 1982’de kesinleşmesine rağmen, tüm parsellerin kesinleşme tarihinin 10.03.1998 olduğu tespit edilmiş ve 1 yıllık dava açma süresi bu tarihten itibaren başlatılmıştır. Malik davasını çok daha sonra, 27.03.2007 tarihinde açtığı için hak düşürücü süre nedeniyle reddedilmiştir. Bu örnek, eski malikin sadece kendi parselinin değil, aynı amaç için kamulaştırılan tüm parsellerin kesinleşme tarihini aktif olarak araştırması gerektiğini göstermektedir.

IV. Geri Alma Davasının Usulü, Görev ve Yetki

Kamulaştırılan taşınmazın geri alınması süreci, idari bir işlem iptali davası olmaktan ziyade, mülkiyetin yeniden tesisi davası niteliğindedir.

A. Davanın Hukuki Niteliği ve İspat Yükü

Geri alma davası, eski malikin veya mirasçılarının taşınmazın tapu kaydının idare adına olan kısmının iptalini ve kendi adlarına yeniden tescilini talep ettiği bir Tapu İptal ve Tescil davasıdır.

Davanın kabul edilebilmesi için en önemli unsur, eski malikin, idarenin 5 yıl boyunca amacına uygun hiçbir hukuki veya fiili işlem yapmadığını veya kamu yararı amacının tamamen ortadan kalktığını ispat etmesi zorunluluğudur. İdare, taşınmazın amacına uygun hareket ettiğini, örneğin projeyi hazırladığını veya yasal tahsis işlemlerini gerçekleştirdiğini kanıtladığı takdirde, geri alma şartları oluşmamış sayılır ve dava reddedilir. İspatın temel aracı, taşınmazın yerinde incelenmesi yoluyla yapılan keşif ve bilirkişi raporlarıdır.

B. Görevli ve Yetkili Mahkeme Ayrımı

Kamulaştırma hukukundaki davalar, niteliklerine göre adli ve idari yargı kollarına ayrılmaktadır. Bu ayrım, davanın geçerliliği açısından kritik öneme sahiptir.

Geri Alma Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme: Kamulaştırılan malın geri alınması davası (KK m. 23), mülkiyete ilişkin bir ihtilaf olduğu için, miktara bakılmaksızın Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılır. Yetkili mahkeme ise taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kesin niteliktedir.

Kamulaştırma Davaları Arasında Görevli Mahkeme Farkı: Geri alma davasının adli yargıda açılması, okuyucular için kritik bir ayrım teşkil eder, zira kamulaştırma sürecindeki diğer davalar farklı mahkemelerin görev alanına girebilir:

1. Bedel Tespiti ve Tescil Davaları (KK m. 10): Kamulaştırma bedelinin tespiti ve mülkiyetin idare adına tescili davaları Adli Yargıda, yani Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülür.
2. Kamulaştırma Kararının İptali Davaları (İdari İşlem): Kamulaştırma işleminin dayanağı olan idari kararın (kamu yararı kararı, kamulaştırma kararı) hukuka aykırı olduğu iddiasıyla açılan davalar ise İdare Mahkemelerinin görev alanındadır. Cumhurbaşkanlığı tarafından alınan kamulaştırma kararlarına karşı ise Danıştay görevlidir.

Bu yargı yolu ayrımı, eski malikler için hukuki tuzaklar içermektedir. Kamulaştırma işleminin kendisi idari yargıda iptal edilebilirken, kamulaştırma amacının gerçekleşmemesi nedeniyle mülkiyetin geri istenmesi (KK m. 23) adli yargıda (Asliye Hukuk) görülmektedir. Eğer bir malik, hak düşürücü 1 yıllık süreyi kaçırmamak adına yanlışlıkla İdare Mahkemesi’ne başvurursa, yargı yolu yanlışlığı nedeniyle dava reddedilecek ve bu süreçte 1 yıllık süre dolacağı için geri alma hakkını kalıcı olarak kaybedecektir. Bu nedenle, davanın doğru yargı yolunda açılması, hakkın kullanımı açısından hayati önem taşır.

Aşağıdaki tablo, Kamulaştırma Hukukunda görevli ve yetkili mahkemeler arasındaki temel farklılıkları özetlemektedir:

Kamulaştırma Hukukunda Görevli ve Yetkili Mahkemeler

V. Geri Alım İşleminde Mali Yükümlülükler ve Yargıtay İçtihatları

Geri alma hakkının kullanılması sadece hukuki şartlara değil, aynı zamanda eski malikin mali bir yükümlülüğe uymasına da bağlıdır. Malikin, idareden aldığı bedeli iade etme zorunluluğu bulunmaktadır.

A. Eski Malik Tarafından İade Edilmesi Gereken Bedel

Eski malik veya mirasçıları, kamulaştırılan taşınmazı geri alabilmek için, idareden almış oldukları kamulaştırma bedelini iade etmekle yükümlüdürler. Bu iade, dava açılmadan önce veya mahkeme kararı ile belirlenen süre içinde yapılmalıdır. İade yükümlülüğünün yerine getirilmemesi, tapu tescilinin eski malik adına yapılmasını engeller.

B. Kanuni Faizin Hesaplanması Zorunluluğu

Kamulaştırma Kanunu’nun 23. maddesi, iade edilecek bedelin hesaplanması konusunda açık bir düzenleme içermektedir: “mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir”.

Kanuni düzenleme, geri ödenecek meblağın, orijinal kamulaştırma bedeline ek olarak yalnızca kanuni faizi içermesini şart koşmaktadır. Bu yasal sınırlama, yüksek enflasyon dönemlerinde ciddi mali sonuçlar doğurabilir. Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren geçen 5 yıllık bekleme süresi ve 1 yıllık dava açma süresi zarfında (toplam 6 yıl), kanuni faiz oranları genellikle ekonomik koşullardaki enflasyon oranının gerisinde kalmaktadır.

Bu durum, Kanunun lafzının, mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin uluslararası ve anayasal ölçülülük ilkesiyle çelişebileceği tartışmasını gündeme getirmektedir. Zira, malikin, idareye geri ödediği meblağ, aldığı tarihteki alım gücü (reel değeri) karşısında ciddi ölçüde değer kaybetmiş bir paradır. İdare, bu süre zarfında mülkiyetin değerlenmesinden faydalanırken, eski malikin sadece kanuni faiz ödemekle yükümlü tutulması, malikin enflasyon karşısında reel kayba uğramasına neden olur. Anayasa Mahkemesi ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM), kamulaştırma süreçlerinde mülkiyet hakkına müdahalenin ölçülü olması gerektiğini vurgulamaktadır. Bu nedenle, uygulamada, eski maliklerin ödemesi gereken meblağın, Anayasa’nın 35. ve 46. maddelerindeki adil karşılık ilkesi çerçevesinde, kanuni faizin ötesinde enflasyon düzeltmesi (revalorizasyon) ile güncellenip güncellenmeyeceği hususu, ileri düzey hukuki stratejilerin ve içtihat gelişiminin temel odak noktalarından birini oluşturmaktadır.

VI. Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi Kararları Işığında Kamulaştırma Amacının Değerlendirilmesi

Kamulaştırılan malın geri alınması davasının kaderini belirleyen en önemli faktör, idarenin 5 yıllık süre zarfında “kamulaştırma amacına uygun işlem” yapıp yapmadığının yargısal yorumudur.

A. Kamulaştırma Amacına Uygun İşlem Sayılan Haller

Yargıtay, Kamulaştırma Kanunu m. 23’teki amacın gerçekleşmemesi şartını katı bir fiziki inşaat şartı ile sınırlamamaktadır. İdarenin yaptığı hukuki ve idari tasarruflar da, amacın gerçekleşmesine yönelik adımlar olarak kabul edilerek geri alma hakkının doğmasını engelleyebilir.

Kamulaştırma amacına uygun işlem sayılan başlıca haller şunlardır:

1. Fiziksel İşlemler: Kamulaştırma amacına yönelik projenin başlatılması, hafriyat veya inşaat faaliyetlerine başlanılması.
2. Hukuki ve İdari İşlemler: Taşınmazın kamulaştırma amacına yönelik projelendirilmesi, ilgili imar veya tahsis planlarının hazırlanması, finansman sağlanması veya ilgili kamu kurullarıyla (örneğin Koruma Kurulu) yapılan resmi yazışmalar ve onay süreçleri. Bir Yargıtay kararında, medresenin orijinal durumuna getirilmesi amacıyla kamulaştırılan taşınmazın kiraya verilmesinin dahi, amacın tamamen ortadan kalktığı anlamına gelmeyeceği ve geri alma koşullarının oluşmadığına hükmedilmiştir.
3. Temel Prensip: İdarenin, kamulaştırma amacına ulaşmak için makul bir süre içinde ve iyi niyetle, makul bir çaba sarf ettiğini göstermesi, malikin geri alma şartlarının oluşmadığı sonucunu doğurur.

B. Mülkiyet Hakkının Ölçülülüğü İlkesi ve AYM/AİHM Etkisi

Kamulaştırma, kamu yararına yönelik zorunlu bir müdahale olsa da, bu müdahalenin Anayasa ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi (AİHS) kapsamında ölçülü olması gerekir.

Anayasa Mahkemesi (AYM) kararları, kamulaştırılan taşınmazın uzunca bir süre kamu yararına tahsis edilmemesi durumunun, eski malikin mülkiyet hakkının ölçüsüz bir şekilde ihlali anlamına gelebileceğini açıkça belirtmektedir. Kamulaştırılan taşınmazın atıl bırakılması ve bu süreçte taşınmazın değerinde meydana gelen artıştan eski malikin faydalandırılmaması, mülkiyet hakkının özüne dokunan bir durum yaratabilir. Kamulaştırma Kanunu m. 23, idareye tanınan yetkinin sınırını çizerek ve idarenin eylemsizliğini cezalandırarak, mülkiyet hakkını ihlallerden koruyan temel hukuki mekanizmalardan biridir.

C. İdarenin Kamulaştırmadan Vazgeçmesi (KK m. 24) ile Karşılaştırma

Kamulaştırılan malın geri alınması hakkı (KK m. 23), eski malikin talebine bağlı olarak doğan bir haktır. Bu hak, idarenin 5 yıl boyunca amacını gerçekleştirmemesi durumunda malike tanınır.

Buna karşın, İdarenin Tek Taraflı Vazgeçme Hakkı (KK m. 24), kamulaştırma işlemi başladıktan sonra veya tamamlandıktan sonra dahi, idarenin kamulaştırmadan vazgeçebilmesini düzenler.

Temel Farklar şunlardır:

1. Talep Eden Taraf: M. 23 malikin hakkıdır; M. 24 idarenin yetkisidir.
2. Mali Sonuç: M. 23’te malik geri alma bedelini (kamulaştırma bedeli + kanuni faiz) öder. M. 24’te ise, idare kamulaştırmadan vazgeçtiği için, vazgeçme tarihi ile kamulaştırma kararı arasındaki süre zarfında malikin uğradığı zararların tazmini gündeme gelir.

Bu ayrım, malikler için hukuki strateji belirlenirken önemlidir, zira idare kamulaştırmadan vazgeçtiğinde malik tazminat talep etme hakkına sahip olurken; idare hareketsiz kaldığında malik geri alma hakkını kullanabilmek için ödeme yapmak zorundadır.

VII. Sonuç

Kamulaştırılan bir taşınmazın geri alınması hakkı, malikin mülkiyetini koruyan önemli bir mekanizma olsa da Kamulaştırma Kanunu m. 23’teki dar süreler, ispat güçlüğü ve mali yükümlülükler nedeniyle uygulamada oldukça zorluk içermektedir.

İdarenin kamulaştırma amacını gerçekleştirdiğine dair en küçük işlem dahi, geri alma koşullarını ortadan kaldıran bir unsur olarak kabul edilebilmekte; ayrıca 5 yıllık bekleme süresi ve sonrasındaki 1 yıllık hak düşürücü dava süresi hata kabul etmemektedir.

Geri alma hakkını kullanmak isteyen maliklerin:

• Süreleri hatasız yönetmesi, birden fazla parsel varsa kesinleşme tarihlerini doğru belirlemesi,
• Dava yolunu kesinlikle Asliye Hukuk Mahkemesinde seçmesi,
• Taşınmazın idarece kullanılmadığını keşif ve bilirkişi ile ispatlaması,
• Kamulaştırma bedeli + yasal faizi iade edebilecek mali hazırlığı yapması ve enflasyon nedeniyle oluşan reel kaybı gidermeye yönelik hukuki strateji geliştirmesi gerekmektedir.

Bu nedenlerle, geri alma davaları yüksek teknik hassasiyet gerektirmekte olup, hatasız bir takip ve güçlü delil desteği olmadan başarı şansı oldukça düşüktür.