Kıyı Kanunu Kapsamında Tapu İptal ve Tescil Davaları

GİRİŞ

Türkiye’de kıyı alanlarına yönelik mülkiyet rejimi, geleneksel tapu siciline güven ilkesinden farklı işleyen, kendine özgü bir kamu hukuku düzenlemesine tabidir. Kıyı Kanunu (3621 Sayılı Kanun) kapsamında açılan tapu iptal ve tescil davaları, halihazırda tapulu olan bir taşınmazın dahi Hazine tarafından geri alınması riskini barındırmaktadır.

Bu davaların temel dayanağı, Anayasa’nın 43. maddesiyle güvence altına alınan, kıyıların herkesin eşit ve serbest kullanımına açık, özel mülkiyete konu olamayacak kamu malı (Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Alan – D.H.T.) olması prensibidir. Geçmişte kadastro veya tapu işlemleri sırasında özel mülkiyet olarak tescil edilen bu tür taşınmazlar, hukuken “yolsuz tescil” olarak kabul edilir. Hazine, bu yolsuz tescilin düzeltilmesi ve taşınmazın tapu sicilinden silinerek tescil harici bırakılması amacıyla adli yargıda dava açmaktadır. Bu durum, iyi niyetli üçüncü kişilerin tapu siciline güven ilkesinin dahi bu kamu malı niteliği karşısında koruma sağlamadığı anlamına gelir. Kısacası, bir kıyı alanının tapu kaydının olması, mülkiyet hakkının kesin güvencesi değildir.

1.1. Kıyı Kanunu’nun Belirleyici Tanımları ve Hukuki Sınırlar

Kıyı Kanunu ve ilgili Yönetmelik, tapu iptal davasının seyrini tamamen belirleyen teknik sınırları netleştirmiştir:

1. Kıyı Çizgisi: Deniz, tabii ve suni göl ve akarsularda, taşkın durumları dışında, suyun kara parçasına değdiği noktaların birleşmesinden oluşan doğal çizgidir.
2. Kıyı Kenar Çizgisi (KKÇ): Kıyı çizgisinden sonraki kara yönünde su hareketlerinin oluşturduğu kumsal, çakıllık, kayalık, taşlık, sazlık, bataklık ve benzeri alanların doğal sınırıdır. Dar-yüksek kıyılarda ise yamaç ya da falezin üst sınırıdır. KKÇ, tapu iptal davasının esası için hayati öneme sahiptir; zira bu çizgi içerisinde kalan her yer kamu malıdır ve doldurma suretiyle dahi değiştirilemez.
3. Kıyı: Kıyı çizgisi ile KKÇ arasındaki alandır. Bu alan tamamen özel mülkiyete kapalıdır.
4. Sahil Şeridi: KKÇ’den itibaren kara yönünde yatay olarak en az 100 metre genişliğindeki alandır ve genellikle iki bölümden oluşur. Sahil şeridinde yapılacak yapılar, kıyı kenar çizgisine en fazla 50 metre yaklaşabilir (Yapı Yaklaşma Mesafesi). Bu alan, kıyıya nazaran daha esnek planlama hükümlerine tabi olsa da, yapılanma hakları son derece kısıtlıdır.

Aşağıdaki tabloda, Kıyı Kanunu kapsamındaki alanların mülkiyet rejimleri özetlenmektedir:

Kıyı Kanunu Kapsamındaki Alanların Tanımı ve Hukuki Statüsü

II. TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARININ HUKUKİ MEKANİZMASI VE USULÜ

2.1. Hukuki Dayanak ve Davanın Niteliği

Kıyı Kanunu kapsamında açılan davalar, Mahkeme kararındaki nitelendirmeye göre, Hazine’nin devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yer (kıyı) iddiasıyla açtığı tapu iptali ve tescil harici bırakılma (terkin) istemine ilişkindir. Davanın hukuki dayanağı, taşınmazın Anayasa m. 43 ve 3621 sayılı Kıyı Kanunu hükümlerine göre kıyı kenar çizgisi içinde kalmasıdır.

Bu tür tapu kayıtları, taşınmazın niteliği gereği baştan itibaren özel mülkiyete konu olamayacağı için, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1025. maddesi gereğince “yolsuz tescil” niteliğindedir. Tapu iptal davasının amacı, kanuna aykırı olarak oluşan bu sicil durumunun düzeltilmesidir.

2.2. Görevli Mahkeme, Husumet ve Yargıtay’daki İhtisaslaşma

Kıyı Kanunu’ndan kaynaklanan tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir.

Davacı sıfatı, taşınmazın mülkiyetini Anayasal dayanakla iddia eden Hazine’ye aittir. Davalı sıfatı ise tapu kaydındaki kayıt maliklerine ve eğer malik ölmüşse tüm mirasçılarına yöneltilmelidir. Yargıtay içtihatları, bu tür bir davanın yürütülüp çözümlenebilmesi için husumetin tüm kayıt maliklerine, hatta mirasçılara dahi yöneltilmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Husumetin tam olarak sağlanmaması, yargılama sürecinde bozma nedeni olarak karşımıza çıkmaktadır.

Temyiz incelemesi süreçleri incelendiğinde, Hazine’nin devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yer (kıyı) iddiasıyla açtığı tapu iptali ve terkin istemine ilişkin temyiz incelemelerinin, Yargıtay Büyük Genel Kurulunun 2012 ve 2013 tarihli iş bölümü kararları uyarınca, o dönemde Yargıtay 8. Hukuk Dairesine (güncel iş bölümünde Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’ne) ait olduğu görülmektedir.

2.3. Yargılama Prosedürü ve Delillerin Önceliği

Kıyı Kanunu kapsamındaki tapu iptal davaları, esas itibarıyla teknik bir incelemeyi gerektirir. Mahkeme, dava konusu taşınmazın kıyı kenar çizgisi içerisinde kalıp kalmadığının tespiti için yerinde keşif yapılması zorunluluğuna dikkat etmelidir.

Yargıtay, haklılık durumunun açıklığa kavuşturulması amacıyla, keşif yapılmak suretiyle çekişmeli taşınmazın, 28.11.1997 tarih ve 5/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca belirlenecek kıyı kenar çizgisine göre, 3621 sayılı Kanun’un 4. maddesinde tanımı yapılan kıyıda kalıp kalmadığının saptanmasını şart koşar. Onaylı kıyı kenar çizgisini içeren güncel hali hazır harita üzerine hazırlanacak uzman bilirkişi raporları, davanın sonucunu tayin eden ana delil vasfındadır.

Bu tür davaların kaderi, tapu kaydının varlığı ya da iyi niyet iddiasından ziyade, teknik olarak taşınmazın coğrafi konumunun belirlenmesine bağlıdır. Bu durum, davanın medeni usul hukuku kurallarından öte, teknik imar ve idari hukuk uzmanlığı gerektirdiğini göstermektedir. Başarılı bir hukuki iddia veya savunma, doğrudan doğruya kıyı kenar çizgisinin bilimsel ve hukuki tanımına uygun olarak, hatasız bir şekilde belirlenmesine dayanır. Hazine, kıyı kenar çizgisinin hatalı tespit edildiğini veya taşınmazın bu çizginin içinde kaldığını kanıtlamakla yükümlüdür. Eğer kıyı kenar çizgisi bilimsel yöntemlerle doğru belirlenmezse, mülkiyet hakkının ihlali riski doğar. Bu nedenle Yargıtay, yerel mahkemelerin, İçtihadı Birleştirme Kararı çerçevesinde teknik incelemeyi titizlikle yapmasını şart koşmaktadır.

III. USULİ SAVUNMALAR VE ZAMANAŞIMI/HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE SORUNU

3.1. Hak Düşürücü Süre Savunmasının Eleştirisi (3402 S.K. m. 12/3)

Kıyı Kanunu davalarında davalı tarafın öne sürdüğü temel usuli savunmalardan biri, davanın 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesinde düzenlenen 10 yıllık hak düşürücü süre geçtikten sonra açılmış olmasıdır. Bazı ilk derece mahkemeleri de, kadastro tespitinin kesinleşme tarihini (Örnek: 1953 kesinleşme) dikkate alarak, davanın bu süre geçtikten sonra açıldığı gerekçesiyle reddine karar vermiştir.

Bu savunma, özellikle tapu kaydının dayandığı kadastro tespitinin çok eski tarihlere dayanması durumunda gündeme gelmektedir. Ancak, kıyı alanlarının kamu malı niteliği gereği bu hukuki dayanak ciddi bir tartışma yaratmaktadır.

3.2. Anayasa Mahkemesi Kararının Belirleyiciliği ve Kamu Malı Üstünlüğü

Kıyı alanlarındaki tapu iptal davalarında hak düşürücü süre itirazı, Anayasa Mahkemesi’nin 12 Mayıs 2011 tarihli 2011/77 Sayılı Kararı ile esaslı bir şekilde çözüme kavuşturulmuştur.

Anayasa Mahkemesi, Anayasa’nın 43. maddesi uyarınca kıyıların açıkça özel mülkiyete konu olamayacağı ve kamu malı olduğu hükmünü teyit etmiştir. Kamu malları, doğaları gereği tescile ve dolayısıyla zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoluyla özel mülkiyete konu olmaya tabi değildir. Bu nedenle, Anayasa Mahkemesi, 3402 sayılı Kanun’un, kadastro kesinleşmesinden sonra tapu kaydına dayalı olarak açılan davaların süresini kısıtlamaya yönelik ilgili fıkrasını iptal etmiştir.

Bu iptal kararı, ilk derece mahkemeleri düzeyinde yaşanan hukuki görüş ayrılığını ortadan kaldırmıştır. Mahkemeler, kıyı alanlarının anayasal kamu malı niteliği gereği, bu tür davalarda kadastro kanununda öngörülen hak düşürücü sürelerin uygulanmayacağını kabul etmek zorundadır. Bu durum, Hazine’nin kıyı alanlarında açtığı tapu iptal davaları için herhangi bir süre kısıtlamasına tabi olmadan dava açabilmesinin yolunu kesin olarak açmıştır.

Bununla birlikte, istisnai durumlarda, usul hukuku hükümleri geçerliliğini korur. Örneğin, davalı tarafın, 3402/12-3’teki hak düşürücü sürenin geçmiş olmasına rağmen, davayı açıkça kabul etmesi halinde (HUMK m. 95), bu kabul beyanına değer verilerek buna göre karar verilmesi gerekir.

IV. DEĞER KAYBININ TAZMİNİ: TMK M. 1007 VE AİHM ETKİSİ

Tapu iptal davasının Hazine lehine sonuçlanması ve taşınmazın özel mülkiyetten çıkarılması durumunda, eski tapu maliklerinin mülkiyet hakkının ihlali iddiasına dayalı tazminat talepleri gündeme gelmektedir. Bu süreç, son yıllarda Yargıtay ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM) kararları çerçevesinde köklü bir değişim geçirmiştir.

4.1. Uluslararası Hukuk Baskısı ve AİHM Prensipleri

Geçmişte Yargıtay, kamu malının kamulaştırılamayacağı ve hukuki değeri olmadığı gerekçesiyle tazminat ödenmemesi yönünde katı bir tutum sergilemekteydi. Ancak bu uygulama, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi Ek Protokol No:1’de yer alan “Mülkiyetin Korunması” ilkesiyle çatışmaya başlamıştır.

AİHM, Türkiye aleyhine açılan kıyı davalarında mülkiyet hakkının ihlali kararları vermiş ve bu durum Türkiye’nin uluslararası prestijini olumsuz etkilemiştir. Örneğin, kaydedilen davalarda (Hatay, İzmir, Balıkesir gibi illerden) verilen toplam karar sayısının 44 olduğu ve hükmedilen toplam tazminat miktarının 2.453.849,00 avroya ulaştığı belirtilmiştir.

Bu uluslararası baskı ve Anayasa m. 35’in güvencesi doğrultusunda, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (YHGK) kararları ile hukuki yaklaşım tamamen değişmiştir. Hukukun üstünlüğü ve hukuki öngörülebilirlik ilkesi gereğince, kamu yararına tapu iptali yapıldığında, daha önce yasal dayanakla tapu edinen iyi niyetli kişinin zararının tazmin edilmesi zorunlu hale gelmiştir.

4.2. Devletin Kusursuz Sorumluluğu (TMK m. 1007)

Tapu kayıtları kadastro tespit işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden işlemler bütünü oluşturduğundan ve tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki işlemler ile tapu işlemleri bir bütün teşkil ettiğinden, bu kayıtlarda yapılan hatalardan Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1007. maddesi anlamında Devletin sorumlu olduğu kabul edilmiştir.

Devletin bu sorumluluğu, kusursuz sorumluluk esasına dayanır. Kıyıda kalmaları nedeniyle tapuları iptal edilen taşınmaz maliklerine ödenecek tazminat, TMK m. 1007 hükmüne dayandırılmaktadır. Bu tazminat, aslında kanuna aykırı bir yolsuz tescilin düzeltilmesi sonucu oluştuğu için, ortada bir kamulaştırma (istimlak) eylemi yoktur. Devlet, yolsuz tescile dayanarak tapuyu iptal etmekte ancak sicile güvenerek mal edinen kişinin oluşan gerçek zararını tazmin etmektedir. Bu mekanizma, devletin kendi kurumlarının hatalı işlemi nedeniyle oluşan zararı, kusurlu olmasa bile üstlenmesini sağlayarak hukuki güveni tesis etmeyi amaçlar.

4.3. Gerçek Zararın Tespiti ve Hesaplama Yöntemi

Tapu iptali nedeniyle doğan gerçek zararın tespiti, tazminat sürecinin en teknik ve kritik aşamasıdır.

4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca, tapu iptal ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden, zarar bu tarih itibariyle oluşmuş kabul edilir. Tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerleme tarihi, zararın meydana geldiği bu kesinleşme tarihidir.

Gerçek Zararın Tanımı: Gerçek zarar, tapu kaydının iptali nedeniyle tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem (tapunun iptali) gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığının ne durumda olacağı varsayılarak belirlenir.

Değerleme Metotları: Taşınmazın niteliği ve değeri, zararın meydana geldiği tarihe göre belirlenir. Taşınmazın niteliği arazi ise gelir metodu, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer tespit edilmelidir.

Tazminatın hesaplanmasında kesinleşme tarihinin esas alınması, özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde, davalıları (eski malikleri) iptal davasını uzatmaya teşvik edebilir. Zira kesinleşme tarihi ne kadar geç olursa, taşınmazın rayiç değeri o kadar yüksek olacak, bu da tazminatın miktarını artıracaktır.

Tapu İptali Sonrası Tazminat Hesabında Esas Alınacak Kriterler

V. KIYI ALANLARINDA PLANLAMA, YAPI KISITLAMALARI VE MÜKTESEP HAKLAR

Tapu iptal davaları, taşınmazın tapu kaydını ortadan kaldırmanın yanı sıra, alanın gelecekteki kullanım ve yapılaşma potansiyelini de belirlemektedir. Kıyı Kanunu, kıyı ve sahil şeritlerindeki yapılanmaya katı kısıtlamalar getirmiştir.

5.1. Kıyı ve Dolgu Alanlarında Yapılaşma ve Planlama Esasları

Kıyı alanlarında planlama ve yapılanmanın temel ilkeleri, koruma, sürdürülebilir kalkınma ve kamu yararıdır. Dolgu ve kurutma suretiyle arazi kazanma ve üzerindeki yapılaşma, bu ilkelerle sıkı sıkıya bağlıdır.

Dolgu ve Kurutma Şartları: Dolgu ve kurutma işlemi, ancak kamu yararına ve zorunluluk şartıyla yapılabilir. Zorunluluk şartı, söz konusu kullanım için daha uygun bir alternatifin bulunamamış olması koşulunu ifade eder. Dolgu, arazi kazanarak yerleşim alanı oluşturmak, sürekli depolama, sanayi faaliyeti veya turizm tesislerini genişletmek gibi amaçlarla yapılamaz. Ayrıca, Bakanlık, kanun ve yönetmelik hükümlerine uygun olmayan ve tamamlanmış dolgu alanlarını yasallaştırma amacıyla plan onaylamayı benimsememektedir; yasal dayanağı olmayan dolgular hakkında gerekli yasal işlemlerin yapılması zorunludur.

Kıyıda Yapılabilecek Yapılar: Kıyı alanlarında yapılabilecek yapılar iki ana türle sınırlandırılmıştır:

1. Kamu Yararı ve Koruma Amaçlı Tesisler: Kıyının kamu yararına kullanımına ve kıyıyı korumak amacıyla yapılabilecek altyapı tesisleri (iskele, liman, rıhtım, dalgakıran, yol, meydan, açık otopark, park, yeşil alan, fuar, çocuk bahçesi) veya bu amaçla gerekli dolgu alanları üzerindeki tesislerdir. Bu alanların planlanmasında zorunlu ve asgari üst yapının düşünülmesi gerekmektedir.
2. Özelliği Gereği Başka Yerde Yapılamayanlar: Faaliyetinin özelliği gereği kıyıdan başka yerde yapılması mümkün olmayan yapılar ve tesislerdir (tersane, gemi söküm yeri, su ürünleri üretim ve yetiştirme tesisleri).

Sahil Şeridi Kısıtlamaları: Sahil şeridinin birinci bölümü (kıyı kenar çizgisinden itibaren karaya doğru 100 metrelik kesim içerisindedir), kısıtlayıcı hükümlere tabidir. Yapı yaklaşma mesafesi (KKÇ’ye en fazla 50 metre yaklaşma) içinde kalan alanlar, uygulama imar planı ile gezinti, dinlenme ve rekreaktif alanlar ile yaya yolları olarak düzenlenebilir. Bu alanlarda hiçbir yapı yapılamaz (altyapı tesisleri hariç).

5.2. Müktesep Hak (Kazanılmış Hak) Kavramı

Tapu iptal davası sonucu mülkiyetin kamuya geçmesine rağmen, Kıyı Kanunu’nun Uygulanmasına Dair Yönetmelik, belirli şartlar altında kazanılmış hakları korumaktadır.

Kazanılmış Hak Şartları: Kıyı Kanunu’nun yürürlüğe girdiği 11 Temmuz 1992 tarihinden önce, yürürlükteki plan ve/veya mevzuata uygun olarak yapılmış veya inşaat ruhsatı alınarak en az su basman seviyesine kadar inşaatı tamamlanmış yapılardaki müktesep haklar saklı tutulmuştur. Bu hüküm, üzerine birden fazla yapı yapılmak üzere ruhsat alınmış parsellerdeki en az su basman seviyesindeki yapılar için de geçerlidir.

Bu durum, hukuki açıdan karmaşık bir sonuç doğurur. Bir taşınmazın tapusu yolsuz tescil nedeniyle iptal edilerek Hazine’ye geçse bile, eğer üzerindeki yapı 1992 öncesi mevzuata uygun inşa edilmişse, eski malik yapıyı kullanma hakkını koruyabilir. Yani devletin hüküm ve tasarrufu altındaki bir alanda, yapıyı kullanmaya dönük idari bir yükümlülük ortaya çıkabilmektedir.

Ayrıca, doldurma ve kurutma yoluyla kazanılan araziler üzerinde yapı ruhsatı verilebilmesi için, yatırımcı kişi veya kuruluştan öncelikle Maliye Bakanlığı’ndan (kiralama, irtifak hakkı tesisi veya tahsis) gerekli iznin alınması zorunludur. Maliye Bakanlığı tarafından verilen bu belgeler, tapu yerine geçecek belgeler olarak kabul edilmektedir.

VI: SONUÇ

Kıyı Kanunu ve Anayasa m. 43 çerçevesinde değerlendirilen kıyı kenar çizgisi içinde kalan taşınmazlara yönelik tapu iptal davaları, Türk hukukunda kamu malı niteliğinin mutlak önceliğine dayanır. Bu nedenle, kıyı kenar çizgisi içinde kaldığı bilimsel olarak tespit edilen taşınmazlarda tapu iptali ve Hazine adına tescil çoğu zaman kaçınılmazdır. Sürecin belirleyici unsuru, taşınmazın gerçekten kıyı kapsamında olup olmadığının teknik ve bilimsel delillerle ortaya konulmasıdır.

Malikler açısından en etkili savunma, yerinde keşif, uzman bilirkişi raporları, jeolojik ve coğrafi analizler gibi bilimsel yöntemlerle taşınmazın kıyı alanı içinde bulunmadığını ispatlamaktır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları gereği, hak düşürücü süre savunması gibi şekli argümanlar kıyı niteliği taşıyan taşınmazlarda sınırlı başarı sağlar. Buna karşılık, tapu iptali kesinleşse bile 11 Temmuz 1992 öncesi mevzuata uygun yapıların müktesep hak kapsamına alınması, maliklerin korunması bakımından önemli bir hukuki mekanizmadır.

Tapu iptali kararı sonrası malikler için en kritik aşama, TMK m. 1007 kapsamında tazminat davası açılmasıdır. Tazminat talepleri, iptal kararının kesinleşmesinden sonra Hazine aleyhine adli yargıda açılmalı; taşınmazın rayiç değeri, kararın kesinleştiği tarih esas alınarak belirlenmelidir. Emsal satış ve gelir yöntemleriyle desteklenen uzman değerleme raporları, gerçek zararın tam ve eksiksiz ispatı için zorunludur. YHGK ve AİHM içtihatları, Devletin iyi niyetli maliklere tazminat ödeme yükümlülüğünü kesin biçimde kabul etmiş olup, bu süreçte hukuki öngörülebilirlik sağlanmıştır.

Sonuç olarak, kıyı kenar çizgisi yakınındaki taşınmazlar yüksek hukuki risk taşımaktadır ve yatırım yapılmadan önce kapsamlı inceleme yapılması şarttır. Bununla birlikte, tapu iptali sonrası TMK 1007 tazminatı sayesinde iyi niyetli maliklerin uğradığı zararların giderilmesi artık yerleşik bir uygulamadır. Bu durum, hem mülkiyet hakkının korunması, hem de kamu yararı ile bireysel haklar arasındaki adil dengenin sağlanması açısından büyük önem taşımaktadır. Böylece geçmiş hatalı tescillerden doğan mağduriyetler giderilmekte, sistem daha öngörülebilir ve güvenli hâle gelmektedir.