GİRİŞ
Eser Sözleşmesi Kavramı (TBK m.470)
İnşaat hukuku alanındaki uyuşmazlıkların temelini, Türk Borçlar Kanunu (TBK) tarafından düzenlenen eser sözleşmesi oluşturmaktadır. TBK’nın 470. maddesi, eser sözleşmesini, “yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlamaktadır. Bu tanım, sözleşmenin iki temel asli edimini ortaya koyar: yüklenicinin (müteahhit) eseri meydana getirme ve teslim etme borcu ile iş sahibinin (arsa sahibi/işi ısmarlayan) bedel ödeme borcu.
Eser sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen, ivazlı (karşılıklı edimli), rızai ve ani edimli bir sözleşme türüdür. Yüklenicinin borcu, sadece bir iş görme edimi sunmakla kalmaz, aynı zamanda ortaya çıkan somut sonucu (eseri) sözleşmeye uygun nitelikte tamamlayıp iş sahibine teslim etmekle sonlanır. Sözleşmenin esaslı unsurları bu iki asli yükümlülük (eser ve bedel) tarafından karakterize edilir.
Önemle belirtmek gerekir ki, eser sözleşmesinde bedel ögesi zorunlu olsa da, TBK m.481 uyarınca bedelin miktarının önceden belirlenmiş olması şart değildir. Bedelin önceden belirlenmemiş olması, özellikle uzun soluklu inşaat projelerinde ve ekonomik dalgalanmaların yaşandığı dönemlerde kritik bir hukuki sonucu beraberinde getirir. Zira bu durum, inşaat maliyetlerindeki artışların veya değişikliklerin projeye yansıtılmasına olanak tanır, ancak bu esneklik, işin yarım bırakılması veya sözleşmenin feshedilmesi durumunda tasfiye sürecini ve yüklenicinin hak ettiği alacağın (hakediş) hesaplanmasını son derece karmaşık hale getirmektedir. Mahkemeler, bu gibi durumlarda, bilirkişi incelemesi yoluyla rayiç bedel tespiti yapmak zorunda kalmakta, bu da yargılama süreçlerinin uzamasına ve ihtilafın derinleşmesine yol açmaktadır.
Yüklenicinin Asli ve Tali Edim Yükümlülükleri
Yüklenicinin asli borcu, eseri sözleşmeye uygun, ayıpsız ve kararlaştırılan zamanda teslim etmektir. Ancak, özellikle imar mevzuatına tabi inşaat işlerinde, yüklenicinin bu asli edimi yerine getirebilmesi için yerine getirmesi gereken tali edimler bulunmaktadır. Bu tali edimler arasında en önemlileri, imar mevzuatına uygun hareket etmek, projeye sadık kalmak ve eserin yasal olarak kullanıma açılması için gerekli idari izinleri (Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi/İskan Ruhsatı) almaktır.
Yargıtay içtihatları, İskân Ruhsatı alma yükümlülüğünü, sözleşmede açıkça hüküm bulunmasa bile, yüklenicinin teslim borcunun ayrılmaz bir parçası olarak kabul etmektedir. Başka bir ifadeyle, İskân alınmamış bir yapı, sözleşmeye uygun, yasal anlamda tamamlanmış bir eser olarak kabul edilemez. Bu durum, yüklenicinin işi fiilen bitirmesi ancak yasal izinleri almadan gitmesi halinde dahi, hukuki sonuçları itibarıyla işi yarım bırakmasıyla eşdeğer kabul edilmesini gerektirir.
İSKÂN RUHSATININ ALINMAMASI: AYIPLI İFA VE TEMERRÜT
İskân Ruhsatının Hukuki Niteliği ve Zorunluluğu
İskân Ruhsatı (Yapı Kullanma İzin Belgesi), yapının ruhsata ve onaylı projelere tam uygunluk içinde tamamlandığını ve yasal olarak oturuma hazır olduğunu teyit eden idari bir belgedir. Bu belgenin alınması, Türk hukuk sisteminde yüklenicinin temel edim yükümlülüklerindendir. Yüklenici bu belgeyi süresi içinde alamadığı takdirde, sözleşmedeki teslim borcunu ayıpsız ve tam olarak ifa etmemiş sayılır.
İskân Ruhsatı mevcut olmayan bir bina, iş sahibi tarafından yasal anlamda teslim alınmış sayılamaz ve iş sahibi, gecikmede kendisine kusur yükletilemeyeceği için, iskanı eksik binayı teslim almaya zorlanamaz. Bu hukuki durum, eserin eksik ifası anlamına gelmekle birlikte, yüklenicinin sözleşme süresi sonunda teslimi yapamaması nedeniyle temerrüt (direnim) haline düşmesine yol açar.
İskân Eksikliğinin Hukuki Sonuçları
İskan Ruhsatının süresi içinde alınmaması, iş sahibinin lehine ciddi hukuki sonuçlar doğurur. Yüklenici, teslim borcunda temerrüde düştüğü için iş sahibi, bu temerrüt süresi boyunca uğradığı zararların tazminini talep etme hakkını kazanır. Bu zararlar genellikle kira kaybı (yapıyı kiraya verememek veya kendisi kullanamamak) veya gecikme faizi şeklinde ortaya çıkar.
Yargıtay içtihatları, özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin gecikme nedeniyle mahrum kaldığı kazancın tazminine hükmetmektedir. Bu tazminat hesaplamasında, yüklenicinin iskanı alamaması nedeniyle oluşan gecikme dönemine ait döviz bazlı alacakların, dava tarihinden itibaren döviz faizi ile birlikte, fiili ödeme tarihindeki Türk Lirası karşılığına hükmedilmesi esası benimsenmiştir. Bu ilke, inşaat sektöründeki maliyet artışları ve yüksek enflasyon ortamında iş sahibinin reel zararını korumayı amaçlayan kritik bir hukuki korumadır. Zira bu yaklaşım, müteahhit temerrüdü kaynaklı zararın geleneksel faiz oranları yerine, ekonomik gerçekliklere daha uygun bir şekilde belirlenmesini sağlamaktadır.
İskan alma yükümlülüğünün süresi içinde yerine getirilmemesi durumunda, Yargıtay tarafından iş sahibine kusur yükletilemeyeceği yönündeki ilke benimsenmiştir. Bu, iskan alma sürecindeki bürokratik engeller veya gecikmelerin dahi, yüklenicinin kusur karinesini bertaraf etmesi için yeterli olmadığı ve yüklenicinin sorumluluktan kurtulmasının çok zor olduğu anlamına gelir.
Mülkiyet Hukuku Üzerindeki Etkileri
İskan Ruhsatının eksikliği, sadece borçlar hukuku kapsamında temerrüt ve tazminat yükümlülüğü yaratmakla kalmaz, aynı zamanda mülkiyet hukuku açısından da hayati sonuçlar doğurur. İskan alınamayan yapılar, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre Kat Mülkiyeti rejimine geçirilemezler.
Bu durum, bağımsız bölümlerin resmi olarak tapu siciline tescil edilmesini ve bağımsız mülkiyet haklarının kurulmasını engeller. Bağımsız bölümlerin statüsü, Paylı Mülkiyet (hisseli mülkiyet) olarak kalmaya devam eder. İş sahibi, iskan ruhsatı eksikliği nedeniyle tapu sicilinden kaynaklanan bağımsız bölüm satışı, konut kredisi kullanımı veya diğer resmi işlemleri gerçekleştirme yeteneğini kaybeder. Yüklenicinin iskan almadan gitmesi, dolayısıyla iş sahibinin kat mülkiyetinden doğan hakları elde edememesine yol açarak hukuki ve ticari mağduriyet yaratır.
YARIM KALAN İŞE MÜDAHALE YOLLARI: NAMA İFA (BAŞKASINA YAPTIRMA)
Nama İfanın Tanımı ve Hukuki Dayanağı
Yüklenicinin işi yarım bırakması veya İskan almadan gitmesi halinde, iş sahibinin başvurabileceği en etkili ve pratik yollardan biri Nama İfa (başka birine yaptırma) yoludur. Nama İfa, borçlar hukuku genel hükümlerinden doğan bir hak olup, yapma borcunun (eser meydana getirme) gereği gibi ifa edilmediği durumlarda iş sahibine, giderleri borçlu yükleniciye ait olmak üzere, işi kendisinin yapması veya üçüncü bir kişiye yaptırması için izin alma yetkisini tanır.
Bu mekanizma, sadece fiziksel eksikliklerin tamamlanması için değil, aynı zamanda en yaygın mağduriyet konularından biri olan İskan ruhsatı alınması sürecinin gerektirdiği tüm eksikliklerin giderilmesi ve idari işlemlerin tamamlanması için de kullanılmaktadır.
Nama İfanın Uygulanma Şartları
Nama İfa yolunun hukuken başarılı bir şekilde işletilebilmesi, belirlenen prosedürel şartların mutlak surette gözetilmesine bağlıdır. Bu şartlar, uygulamada yükleniciye karşı açılacak davaların esasını oluşturur:
- Tamamlamaya Uygun Olma Gerekliliği: Öncelikle yarım kalan inşaatın teknik olarak tamamlanmaya uygun bir durumda olması gerekmektedir.
- Yüklenicinin Borcunu Yerine Getirmemesi: Yüklenicinin yapma ve teslim borcunda temerrüde düşmüş olması gerekir.
- Temerrüde Düşürülmesi: İş sahibinin noter aracılığıyla usulüne uygun bir ihtarname çekerek yükleniciyi temerrüde düşürmesi ve kendisine makul bir ek süre (mehil) vermesi şarttır.
- Sözleşmenin Ayakta Olması (Kritik Şart): Nama İfa talebinde bulunulabilmesi için sözleşmenin iş sahibi tarafından henüz feshedilmemiş olması, yani sözleşmenin hukuken ayakta duruyor olması zorunludur. Eğer sözleşme feshedilmişse, Nama İfa yolu kapanır ve Tasfiye hükümleri devreye girer.
- İhtarda Üçüncü Kişiye Yaptırma Hususunun Belirtilmesi: Nama İfa prosedüründe en önemli hukuki titizlik gerektiren husus, yükleniciye çekilen ihtarnamede mutlaka, verilen ek süreye rağmen işin bitirilmemesi halinde masrafların kendisine ait olmak üzere işin “üçüncü bir kişiye yaptırılacağının” açıkça belirtilmesidir. Bu beyanın eksikliği, Nama İfa davasının reddine neden olabilir.
Mahkeme Süreci ve Giderlerin Tespiti
Nama İfa hakkını kullanmak isteyen iş sahibi, mahkemeden izin talebinde bulunur. Mahkeme, yargılama sürecinde bilirkişi marifetiyle yerinde inceleme yaptırarak, inşaattaki giderilecek ve tamamlanacak eksiklikleri ve bu eksikliklerin tahmini maliyetlerini (bütün gider kalemlerini) saptar. Bu tespitler sonrasında mahkeme, iş sahibine ifaya izin kararı verir.
Mahkeme izni ile inşaatın tamamlanmasının ardından ortaya çıkan harcamaların yükleniciden tahsil edilmesi gerekir. Yargıtay, özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin temerrüdü nedeniyle doğan bu harcamaların karşılanması amacıyla etkin bir finansal rücu mekanizması benimsemektedir: Mahkemece, yükleniciye devredilmesi gereken bağımsız bölümlerin (veya uygun görülen bir miktarının) satışı ve harcamaların bu satış bedellerinden rücu edilmesi yoluna gidilmektedir. Bu süreçte, iskan sürecine dair harçlar ve idari giderler de saptanarak toplam maliyete dahil edilir. Bu rücu mekanizması, iş sahibinin inşaatı tamamlama maliyetini nakit akışını bozmadan karşılamasına olanak tanıyarak, zararın minimize edilmesinde önemli bir yargısal destek sağlamaktadır.
Aşağıdaki tablo, Nama İfa yolunun temel hukuki şartlarını ve prosedürünü özetlemektedir:
Table 1: Nama İfa Yoluyla İnşaatın Tamamlanması Şartları ve Prosedürü
| Şart / Aşama | Açıklama | Hukuki Sonuç |
| Sözleşmenin Ayakta Olması | Fesih hakkının kullanılmamış, sözleşmenin geçerliliğini koruyor olması. | Nama İfa için ön şarttır. |
| Yüklenicinin Temerrüdü | Usulüne uygun ihtarla süre verilmesi ve sürenin dolması. | İfa etmeme durumunun kesinleşmesi. |
| İhtarda Üçüncü Kişiye Yaptırma Beyanı | Masraflar borçluya ait olmak üzere 3. kişiye yaptırılacağının açıkça belirtilmesi. | Yargıtay içtihatlarında kritik bir şekil şartıdır. |
| Mahkeme İzni (Bilirkişi Tespiti) | Giderlerin ve eksikliklerin bilirkişi ile saptanması. | Mahkeme ifaya izin kararı verir. |
SÖZLEŞMENİN FESHİ VE TASFİYE SÜRECİ
Fesih Hakkının Doğumu ve Kullanılması
Yüklenicinin işi yarım bırakması veya İskan yükümlülüğünü yerine getirmekte kesin ve uzun süreli temerrüde düşmesi, iş sahibine TBK hükümleri uyarınca sözleşmeyi haklı nedenle feshetme (geri dönme) hakkı tanır. Fesih hakkının kullanılması, iş sahibinin artık aynen ifadan vazgeçtiği anlamına gelir ve bu andan itibaren Nama İfa yolu kullanılamaz; zira Nama İfa için sözleşmenin yürürlükte olması gerekir.
Sözleşmenin feshi, taraflar arasındaki hukuki ilişkinin ileriye veya geriye dönük olarak sona ermesini gerektirir. İnşaat sözleşmelerinde genellikle, yapılan işin niteliği gereği, sözleşmenin ileriye dönük feshi ve ardından tasfiye sürecinin yürütülmesi tercih edilir.
Fesih Sonrası Tasfiye (Kesin Hesap Çıkarma) Prosedürü
Sözleşmenin feshedilmesi, tarafların fesih anına kadar gerçekleştirdikleri edimlerin ve doğan alacak-borç ilişkilerinin hesaplanmasını (tasfiyesini) zorunlu kılar. Tasfiye süreci, yüklenicinin sözleşmeyi feshine neden olan kusurlu davranışı dikkate alınarak, genel hükümlere göre yürütülür.
Bu süreçte temel amaç, yüklenicinin fesih tarihine kadar fiilen gerçekleştirdiği imalatın değerini (hakediş) belirlemektir. Yüklenici, kural olarak, sözleşmenin feshi anına kadar yaptığı işin bedelini talep edebilirken, iş sahibi hem menfi hem de müspet zararlarının tazminini talep etme hakkına sahiptir.
Tasfiye sürecinin en karmaşık kısmı, tarafların hakediş ve zarar miktarlarında anlaşamamasıdır. İş sahibi tasfiyeyi yapmazsa veya yaptığı tasfiyeyi yüklenici kabul etmezse, uyuşmazlığın çözümü için tek yol, tasfiyenin ve tasfiye kesin hesabının çıkartılmasının mahkemeden talep edilmesidir. Mahkeme, bu talep doğrultusunda detaylı bilirkişi incelemesi yaparak hakediş alacağını, iş sahibinin zararlarını ve tarafların nihai borç/alacak bakiyesini tespit etmekle yükümlüdür. Yapılan incelemelerde, idare tarafından düzenlenen kesin hakediş raporları olsa dahi, mahkemece bu raporların içeriği üzerinde durulması ve hukuka uygunluğunun değerlendirilmesi gereklidir.
Kamu İhale Sözleşmelerinde Özel Durum
Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu (4734 Sayılı Kanun) kapsamında bağıtlanan yapım işlerinde dahi, yüklenicinin direnim veya kusuru nedeniyle sözleşmenin feshi halinde, işlerin hesabı genel hükümlere göre yapılmak zorundadır. Tasfiye Yasası, 4734 Sayılı Kanuna göre ihalesi yapılan Yapım, Hizmet, Mal Alım ve Danışmanlık hizmet alımlarını kapsadığı gibi, Kanun’un 3. maddesinde belirtilen istisnalar çerçevesinde yapılmış ihalelerde de tasfiye edilebilir.
Tasfiye sürecinde, eğer iş başka bir yükleniciye devrediliyorsa, idarenin muhatabı değiştiği için devir işlemlerinde geçici kabul eksikleri kesintileri devredene iade edilmeli ve devralandan yeni teminat mektubu alınması zorunludur.
TAZMİNAT HUKUKU VE ZARARIN TESPİTİ
Zarar Türleri ve Kapsamı
Yüklenicinin işi yarım bırakması veya yasal gereklilikleri (İskan) yerine getirmemesi sonucu iş sahibinin talep edebileceği tazminatlar iki ana başlıkta incelenir:
- Menfi Zarar (Olumsuz Zarar): Sözleşmenin geçerliliğine güvenilerek yapılan ve sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle boşa giden tüm masrafları kapsar. Örneğin, sözleşmenin kurulması için yapılan giderler veya verilen avanslar.
- Müspet Zarar (Olumlu Zarar): Sözleşmenin tam ve gereği gibi ifa edilmesi halinde iş sahibinin elde edeceği kâr veya faydanın karşılanmasıdır. Yüklenicinin haksız feshi veya temerrüdü durumunda, iş sahibinin projenin tamamlanmaması nedeniyle uğradığı kâr kaybı (müspet zarar) talep edilebilir.
İskan Eksikliğinden Kaynaklanan Dolaylı Zararlar
İskan ruhsatının alınmaması, yüklenicinin teslim borcunda temerrüde düşmesine neden olduğu için, iş sahibi bu temerrüt süresince katlanılan tüm gecikme zararlarını talep edebilir. Bu zararların başında kira geliri kaybı veya yapıyı kullanamama zararı gelmektedir.
Hukuk uygulamasında, uzun süren temerrüt durumlarında ve inşaat maliyetlerinin hızla arttığı ekonomik koşullarda iş sahibinin zararının reel değerini koruması büyük önem taşır. Yargıtay, bu amaçla, iskan ruhsatı mevcut olmayan binayı teslim almaya zorlanamayan iş sahibinin, gecikme süresi için gerçekleşen döviz alacağının, dava tarihinden itibaren döviz faizi ile birlikte, fiili ödeme tarihindeki Türk Lirası karşılığına hükmedilmesi gerektiğini kabul etmektedir. Bu ilke, iş sahibinin tazminat talebinin enflasyona karşı korunmasını sağlayarak, temerrüdün yükleniciye olan maliyetini maksimize eden önemli bir düzenlemedir.
Ayrıca, Nama İfa yolu tercih edilmiş olsa dahi, iskan sürecine dair idari harçlar, ceza ödemeleri veya diğer giderlerin tespiti yapılarak bu masraflar da tamamlama maliyetine dahil edilir ve yükleniciden rücu edilir.
Tazminatın Finansal Kaynaklardan Rücu Edilmesi
Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, iş sahibinin tazminat alacağının tahsilatını güvence altına almak için en etkin yol, mahkemece belirlenen tamamlama masraflarının veya gecikme zararlarının, temerrüde düşen yükleniciye ait bağımsız bölümlerin satışı yoluyla karşılanmasıdır. Bu yöntem, arsa sahibinin alacağını somut bir teminat üzerinden tahsil etmesini sağlar ve yüklenicinin kötü niyetli davranışlarına karşı iş sahibini korur.
İDARİ VE CEZAİ SORUMLULUKLARIN ANALİZİ
İmar Hukuku Kapsamında Müteahhidin Sorumluluğu
Yüklenicinin işi yarım bırakması veya en önemlisi, projeye ve ruhsata aykırı (kaçak) imalat yaparak İskan alımını imkansız hale getirmesi, özel hukuk sorumluluğunun ötesinde idari ve cezai sorumluluklar doğurur.
İmar mevzuatına aykırı inşa edilen yapılar kaçak yapı olarak nitelendirilmekte olup, bu yapılar hakkında yıkım kararı verilebileceği gibi, Kanun’da sayılan kişilere (genellikle yapı sahibi ve yükleniciye) imar para cezaları da verilebilir. İş sahibi, bu idari para cezalarını rücu yoluyla yükleniciye yansıtabilir, bu da yüklenicinin toplam maliyetini ciddi ölçüde artırır.
İmalatın tehlike arz etmesi durumunda sorumluluk daha da ağırlaşır. Yapım işinde ruhsat eki etüt ve projelere aykırı olarak gerçekleştirilen imalatın can ve mal güvenliğini tehdit etmesi halinde, yükleniciye yönelik yaptırımlar on yıla kadar uzayabilen ağırlaştırılmış cezalar içerebilir.
İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu (TCK m.184)
Hukuka aykırı yapı inşa edilmesi veya hukuka aykırı inşa edilen yapının kullanılması için gerekli altyapı hizmetlerinin sağlanması, Türk Ceza Kanunu (TCK) kapsamında “İmar Kirliliğine Neden Olma” suçunu (TCK m.184) oluşturabilir.
Bu durum, yüklenicinin sadece sözleşme hükümlerini ihlal etmekle kalmayıp, aynı zamanda kamu düzenini bozan ve ceza hukuku yaptırımını gerektiren bir eylem gerçekleştirdiğini gösterir. İş sahibinin hukuki süreçte bu cezai sorumlulukları da delil olarak kullanması mümkündür, zira cezai sorumluluk, yüklenicinin kusurunu ispatlamakta güçlü bir dayanak teşkil eder.
SONUÇ
Yüklenicinin inşaatı yarım bırakması veya İskan Ruhsatını alamadan gitmesi, iş sahibi için ciddi hukuki ve mali riskler yaratır. Ancak Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları, iş sahibine bu durumlara karşı etkin hukuki koruma mekanizmaları sunmaktadır. İş sahibinin stratejisi, projenin hızla tamamlanıp Kat Mülkiyetine geçilmesinin mi yoksa yüklenici ile tüm hukuki bağların kesin olarak koparılmasının mı öncelikli olduğuna bağlı olarak şekillenmelidir.
Nama İfa yolu, sözleşmeyi ayakta tutarak inşaatın hızla tamamlanmasını ve dolayısıyla İskan alma sürecinin kısaltılmasını hedefleyen (Kat Mülkiyeti hedefi olan) iş sahipleri için ideal bir çözümdür. Bu yol, müteahhide düşen payların Nama İfa masraflarını karşılamak üzere kullanılmasına olanak tanıdığı için, finansal açıdan da iş sahibine avantaj sağlar.
Öte yandan, Sözleşmenin Feshi, yüklenici ile olan ilişkinin tamamen bitirilmesi ve geleceğe dönük risklerin ortadan kaldırılması istendiğinde tercih edilmelidir. Ancak fesih, beraberinde uzun süreli ve karmaşık bir tasfiye ve kesin hesap çıkartma davası getirir.
Prosedürel Zorunluluklar
Her iki yolda da hukuki sürecin başarısı, prosedürel titizliğe bağlıdır. Öncelikle, iş sahibinin ihtarname süreçlerini yasal şartlara uygun olarak yürütmesi (özellikle Nama İfa için “üçüncü kişiye yaptırma” beyanının eklenmesi) kritik öneme sahiptir.
Ayrıca, dava açılmadan önce dahi, inşaatın mevcut durumunun, tamamlanma oranının ve eksikliklerin maliyetinin Mahkemece Delil Tespiti yoluyla uzman bilirkişilerce saptanması elzemdir. Bu tespit, hem Nama İfa giderlerinin belirlenmesi hem de fesih sonrası hakediş ve zarar hesaplamalarının temelini oluşturur.
Aşağıdaki tablo, yüklenici temerrüdünde iş sahibinin seçimlik haklarını ve bu hakları kullanmanın kritik şartlarını özetlemektedir:
| Seçimlik Hak | Temel Amaç | Kritik Hukuki Şart | Finansal Sonuç |
| Nama İfa | İşin hızlıca tamamlanması ve İskan alınması. | Sözleşmenin ayakta olması ve ihtarda 3. kişiye yaptırma beyanı. | Giderlerin, müteahhidin tapu paylarından rücu edilmesi. |
| Sözleşmenin Feshi (Geri Dönme) | Yüklenici ile hukuki ilişkinin kesilmesi. | Usulüne uygun temerrüt ve mehil (süre) verilmesi. | Tasfiye hesabı (hakediş) ve müspet/menfi zarar talebi. |
| Gecikme Tazminatı | İskan eksikliği/Teslimde gecikme. | Yüklenicinin kusuru ve gecikmenin tespiti. | Döviz bazlı faiz ve kira kaybının telafisi. |
Eser Sözleşmesi, İskân ve Yarım Kalan İnşaatlar – SSS
Eser sözleşmesi; müteahhidin bir eser ortaya çıkarma, iş sahibinin de bedel ödeme borcunu üstlendiği sözleşmedir. İnşaatta bu; binanın projeye ve mevzuata uygun tamamlanıp teslim edilmesidir.
Evet. Uygulamada ve içtihatlarda iskan (Yapı Kullanma İzni), açıkça yazmasa bile teslim borcunun parçasıdır. İskan yoksa teslim eksik/ayıplı sayılır.
İskan yoksa yapı yasal olarak tamamlanmış sayılmaz; elektrik/su/doğalgaz ve kredi işlemleri sorunlu olabilir. Kat Mülkiyeti kurulamaz, bağımsız bölüm tapusu süreçleri aksar.
Noterden ihtar çekin; makul süre (mehil) verin ve sürede tamamlanmazsa masrafı müteahhide ait olmak üzere işi üçüncü kişiye yaptıracağınızı açıkça yazın. Bu ifade, sonraki davalar için kritiktir.
Müteahhidin yapmadığı işi mahkeme izniyle sizin veya üçüncü bir kişinin tamamlamasıdır. Sözleşme feshedilmemiş olmalı; bilirkişi eksikleri ve yaklaşık maliyeti belirler, mahkeme tamamlatmaya izin verir.
Fesih sonrası nama ifa kullanılamaz. Taraflar arasında tasfiye (kesin hesap) yapılır; yüklenicinin imalatı rayiç bedelle, sizin menfi/müspet zararlarınız (kira kaybı, gecikme vb.) hesaplanır.
Evet. Müteahhit teslimde temerrüde düşerse kira kaybı ve gecikme faizi gibi zararlar talep edilir. Ekonomik dalgalanmada zararın reel değerini koruyan hesap yöntemleri uygulanır.
İskan alınmadıkça bina tamamlanmış sayılmaz ve Kat Mülkiyeti’ne geçilemez. Bağımsız bölümler hisseli (paylı) kalır; satış ve kredi işlemleri ciddi şekilde kısıtlanır.
Mahkeme, nama ifa masraflarınızı belirleyip müteahhidin paylarından/bağımsız bölümlerinden karşılanmasına izin verebilir. Böylece nakit akışınız bozulmadan tamamlama yapılabilir.
İmar mevzuatına aykırı imalatlar yıkım ve idari para cezaları doğurabilir. Bu cezaları ödemeniz gerekirse, kusurlu müteahhide rücu edilebilir; can-mal güvenliğini tehlikeye sokan hallerde yaptırımlar ağırlaşır.
Hukuka aykırı yapı yapmak veya kullanılmasını sağlamak ceza sorumluluğu doğurur. Ceza dosyası, müteahhidin kusurunun ispatında ek delil niteliği taşıyabilir.
Önerilir. Delil tespiti ile mevcut durum, tamamlanma oranı ve eksikler bilirkişiyle kayıt altına alınır; nama ifada yaklaşık maliyet ve fesihte kesin hesap için temel oluşturur.
TBK’ya göre bedelin önceden belirlenmesi şart değildir. Uyuşmazlıkta mahkeme rayiç bedeli bilirkişiyle tespit eder; ekonomik dalgalanmalarda gerçek maliyete daha yakın sonuç sağlanır.
Genel ilke; iskan gecikmesinde sorumluluğun müteahhitte olduğu yönündedir. Bürokratik gecikmeler tek başına sorumluluğu kaldırmaz; kusur karinesi yüklenici aleyhine işler.
Bilgilendirme niteliğindedir; her dosya farklıdır. Somut durumunuz için uzman desteği alınız.
