GİRİŞ

Vakıf müessesesi, Türk hukuk tarihi ve özellikle Osmanlı İmparatorluğu mülkiyet rejiminin temel taşlarından birini oluşturmaktadır. Bu sistem içerisinde, İcareteynli (Çift İcarlı) ve Mukataalı vakıf taşınmazları, hem vakfın sürekliliğini sağlamak hem de atıl durumda olan vakıf mallarını ekonomik hayata kazandırmak amacıyla geliştirilmiş özel hukuki yapılardır. Bu yapılar, modern Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) yürürlüğe girmesine rağmen, 5737 sayılı Vakıflar Kanunu’nun kabulüne kadar karmaşık bir hukuki statüde varlığını sürdürmüştür.

Vakıf Mallarının Tespiti ve Galle Alacağının Tespiti Hususunda Detaylı Bilgi İçin Tıklayınız.

Bu makalenin temel amacı, İcareteynli ve Mukataalı vakıf taşınmazlarının Eşya Hukuku kapsamındaki niteliğini, 5737 sayılı Kanun ile getirilen mülkiyet dönüşüm mekanizmasını (Taviz Bedeli) ve bu statülerden kaynaklanan güncel hukuki ihtilaf (litigasyon) alanlarını derinlemesine incelemektir. Analiz, mevcut mevzuat hükümleri ve yerleşik yargısal yaklaşımlar çerçevesinde teknik ve akademik bir dille sunulmaktadır.

1.İCARETEYN VE MUKATAALI VAKIFLARIN TARİHSEL VE EŞYA HUKUKU NİTELİĞİ

1.1. Tarihsel Tanımlar ve Kuruluş Şartları

Mukataalı ve İcareteynli vakıflar, klasik vakıf hukukunda malvarlığını koruma ve gelir elde etme amacıyla ortaya çıkmıştır.

Mukataalı Vakıflar: Mukataalı vakıflar, mülk arazi niteliğindeki taşınmazların sahih olarak vakfedilmesinin bir türü olarak tanımlanır. Bu yapıda, tasarruf edenin taşınmazı kullanma ve yararlanma hakkı karşılığında vakfa yıllık sabit bir kira (mukataa) ödemesi söz konusudur. Mukataa sözleşmesinin geçerli olabilmesi için belirli koşulların gerçekleşmesi gerekmektedir. Bu düzenleme, özellikle vakfedilen arazinin atıl kalmasını önlemeyi ve vakfın sürekli gelirini (gallesini) garanti altına almayı hedeflemiştir.

İcareteynli (Çift İcarlı) Vakıf: İcareteynli vakıf, adından da anlaşılacağı üzere iki farklı kira ödemesi içerir. Tasarruf sahibi, taşınmaz üzerinde tasarruf hakkını elde ederken, taşınmazın gerçek kıymetine yakın ya da eşit olan yüksek bir peşin kira (icaret-i muaccele) öder. Bunun yanı sıra, tasarruf hakkını sürdürebilmek için yıllık düşük bir kira (icaret-i müeccele veya mukataa) ödemeye devam eder. Bu sistem, vakfın malvarlığının başlangıçta önemli bir nakit akışıyla güçlenmesini sağlarken, aynı zamanda yıllık düşük kira ile tasarruf edenin yükümlülüğünü sürdürmeyi amaçlamıştır.

Sahih ve Gayri Sahih Vakıf Ayrımı: Eski hukuk sisteminde vakfa konu olabilecek arazinin türü büyük önem taşımaktaydı. Sahih vakıflar, kural olarak mülk arazi üzerine kurulurdu. Buna karşın, Gayri Sahih Vakıflar, mülkiyeti devlete ait olan (miri) araziler üzerinde, Devlet Başkanı veya yetkili kıldığı kişiler tarafından meydana getirilen vakıflardır (tahsis ve irsad kabilinden). Bu ayrım, modern taviz bedeli uygulamalarında kritik sonuçlar doğurmuştur. Zira 1925 tarihli 552 sayılı Aşar’ın İlgası ile Yeri-ne İkame Edilecek Mahsulat-ı Arazıyye Vergisi Hakkında Kanun, aşarı kaldırmış ve bunun sonucunda öşür ve aşarı vakfedilen miri araziler üzerindeki gayri sahih vakıflar büyük ölçüde ortadan kalkmıştır.

1.2. İcareteyn ve Mukataa Hakkının Eşya Hukuku Açısından Değerlendirilmesi

Modern Eşya Hukuku perspektifinde bu haklar, mülkiyeti vakfa ait olan taşınmaz üzerinde tasarruf sahibine uzun süreli ve güçlü bir kullanım hakkı tanıyan, ancak mülkiyet hakkı olmayan karma bir yapı arz eder. Vakfın yıllık mukataa bedeli alacağı, taşınmazın ayni bir yükümlülüğü olarak kabul edilir.

Ancak, bu ayni yükümlülük, klasik Türk Medeni Kanunu (TMK) prensipleriyle tam olarak örtüşmez. TMK uyarınca taşınmaz yükü, alacaklının tatminini sadece yüklü taşınmazın değeri ile sınırlamalıdır. İcareteynli ve Mukataalı taşınmazlarda ise, taviz bedeli alacağının (ki bu yıllık yükün modern dönüşmüş halidir) borçlunun başka mallarından da alınması mümkündür. Bu durum, söz konusu vakıf yükünün, Eşya Hukuku’nda kabul edilen standart taşınmaz yükünden kısmen de olsa farklı, kendine özgü (sui generis) bir hukuki nitelikte olduğunu göstermektedir. Bu mekanizma, Vakıflar Genel Müdürlüğü’nün (VGM), vakıf varlıklarının ekonomik değerini ve alacaklarının tahsil güvencesini azami seviyede tutma amacını yansıtmaktadır.

2. MEVZUAT HÜKÜMLERİ VE HUKUKİ ÇERÇEVE

2.1. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun Rolü

Türk Medeni Kanunu (TMK), vakıfların temel özel hukuk tüzel kişiliğini düzenler. Vakıflar, özel hukuk tüzel kişiliğine sahiptir ve yeni vakıfların kuruluşu TMK hükümlerine göre gerçekleştirilir.

TMK, vakıf mallarının korunması ilkesini kesin olarak tesis etmiştir. Madde 117’ye göre, vakıfların malları üzerinde zilyetlik yoluyla kazanma hükümleri uygulanmaz. Bu hüküm, vakıf taşınmazlarının zamanaşımı veya olağanüstü kazanma yollarıyla üçüncü kişiler tarafından mülk edinilmesini tamamen engeller ve vakıf varlığının sürekli korunmasını sağlar.

Ayrıca TMK, vakıfların yönetim organının veya denetim makamının başvurusu üzerine, durum ve koşullardaki değişiklikler nedeniyle vakıf senedinde yazılı amaca bağlı kalınmasının açıkça vakfedenin arzusuna uymayacak hale gelmesi durumunda, mahkemece vakfın amacının değiştirilebileceğini düzenler (TMK Madde 113).

2.2. 5737 Sayılı Vakıflar Kanunu’nun Düzenlemeleri

27 Şubat 2008 tarihinde yürürlüğe giren 5737 sayılı Vakıflar Kanunu, İcareteynli ve Mukataalı vakıf taşınmazlarının modern hukuka entegrasyonu ve tasfiyesi için temel çerçeveyi belirlemiştir. Kanunun amacı, vakıfların yönetimi, faaliyetleri, denetimi ve vakıf varlıklarının ekonomik şekilde işletilmesi ve değerlendirilmesini sağlamaktır.

Tanımlar ve Yönetim: Kanun kapsamında, taviz bedeli, “Mukataalı ve İcareteynli taşınmazların serbest tasarrufa terki için alınan bedeli” ifade etmektedir. Mazbut vakıflar Vakıflar Genel Müdürlüğü (VGM) tarafından yönetilir ve temsil edilirken, mülhak vakıflar vakfiye şartlarına göre Meclis tarafından atanacak yöneticiler eliyle yönetilir.

Mülkiyetin Vakfa Tescili (Madde 17): 5737 sayılı Kanun, Mukataalı ve İcareteynli taşınmazların hukuki akıbetini güvence altına alan önemli bir hüküm getirmiştir. Madde 17’ye göre, tasarruf edenlerin veya maliklerin mirasçı bırakmadan ölümleri, kaybolmaları, terk veya mübadil gibi durumlara düşmeleri halinde, bu taşınmaz malların mülkiyeti vakfı adına tescil edilir. Bu hüküm, taşınmazların sahipsiz kalmasını veya hazineye intikalini önleyerek, vakfın malvarlığının devamlılığını mutlak olarak sağlamaktadır.

Bu ikili mevzuat yapısı, Mazbut ve Mülhak vakıfların tarihi malvarlığını 5737 sayılı Kanun’un kamu denetimi ve özel hukuk özgürlüğü arasında kurduğu denge ile yönetirken, yeni vakıfların kurulma ve işleyişini TMK’nın modern kurallarına tabi kılmaktadır.

3. MÜLKİYETİN SERBEST TASARRUFA TERKİ VE TAVİZ BEDELİ MEKANİZMASI

3.1. Taviz Bedelinin Hukuki Niteliği ve Serbest Tasarrufa Terk

Taviz bedeli, İcareteyn ve Mukataalı vakıf taşınmazları üzerindeki tarihi hukuki yükümlülüğü (vakıf şerhini) kaldırarak, taşınmazın maliki tarafından üzerinde kısıtlama olmaksızın (serbestçe) kullanılabilmesi ve tasarruf edilebilmesi için ödenen meblağdır. Bu mekanizma, eski hukuk düzeninden kalma karma mülkiyet rejimlerini modern tam mülkiyete dönüştürmenin yasal yoludur.

Hesaplama ve Uygulama Kuralı: 5737 sayılı Vakıflar Kanunu’nun 18. maddesi, taviz bedelinin hesaplanma standardını belirlemiştir. Buna göre, tapu kayıtlarında icareteyn ve mukataalı vakıf şerhi bulunan gerçek ve tüzel kişilerin mülkiyetindeki veya tasarrufundaki taşınmazlar, normal şartlar altında serbest tasarrufa terk edilirken, işlem tarihindeki emlak vergisi değerinin yüzde onu (%10) oranında taviz bedeli alınır. Bu standart oran, mülkiyetin dönüşüm sürecindeki belirsizlikleri azaltmayı ve hak sahipleri için öngörülebilirlik sağlamayı amaçlamıştır.

Özel Durumlarda Hesaplama: Taviz bedelinin hesaplanmasında, taşınmazın cebri icra yoluyla satılması veya ortaklığın giderilmesi davasıyla satılması durumlarında, emlak vergisi değeri yerine satış bedeli esas alınır. Kamulaştırma hallerinde ise kamulaştırma bedeli hesaplamaya esas teşkil eder.

Şerhin Terkini: Kanun hükümleri gereğince taviz bedelinin tamamı vakfı adına ödenmedikçe, tapu kaydındaki vakıf şerhi kaldırılamaz ve taşınmaz serbest tasarrufa bırakılmaz.

3.2. Taviz Bedeline Tabi Olmayan İstisnalar ve Tarihi Bağlam

Madde 18, taviz bedeli alınmayacak durumları da netleştirmiştir. Bu taşınmazlar, tavize tabi değildir: Miri arazilerden mukataalı hayrata tahsis edilmeyenler ile aşar ve rüsumu vakfedilen taşınmazlar.

Bu istisnalar, Gayri Sahih Vakıfların (miri arazi üzerine kurulan) hukuki akıbetine dair önceki tasfiyeleri yansıtmaktadır. Mülkiyeti devlete ait (miri) arazilerden öşür ve aşarın vakfedildiği gayri sahih vakıflar, 1925 tarihli 552 sayılı Kanun’un Aşar vergisini kaldırmasıyla zaten ortadan kalkmıştır. Bu nedenle, 5737 sayılı Kanun, hukuken tasfiye edilmiş bu tür taşınmazlar için mükerrer bir taviz bedeli talep edilmesini engellemektedir, böylece mülkiyet üzerindeki yük tavizsiz olarak kalkar.

3.3. Taviz Bedelinin Tahsil Şekli ve Kamu Alacağı Statüsü

Taviz bedelinin tahsili, 5737 sayılı Kanun’un 19. maddesinde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Bedel, Vakıflar Genel Müdürlüğü’nün (VGM) tebliğinden itibaren altmış gün içinde nakit olarak ödenebilir veya eşdeğer bir taşınmaz mal ile takas edilebilir. Ayrıca, yarısı peşin ödenmek kaydıyla, kalanı bir yıl içinde beş eşit taksitte ödeme imkanı da mevcuttur. Taksit seçeneğinin kullanılması durumunda, vakfın alacağını güvence altına almak için taşınmaz üzerine birinci derece, birinci sırada ipotek tesis edilir. Taksitlerin süresinde ödenmemesi, kalan borcun tamamının derhal muaccel hale gelmesine neden olur.

Bu alacakların takibinde, Vakıflar Genel Müdürlüğü’ne özel bir yetki tanınmıştır. Taviz bedelinin tebligata rağmen ödenmemesi halinde, VGM’nin alacakları, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre gecikme zammı ile tahsil edilerek vakfın geliri olarak kaydedilir. Vakıflar kural olarak özel hukuk tüzel kişisi olmasına rağmen, taviz bedelinin tahsilinde 6183 sayılı Kanun’un uygulanması, bu alacağa kamu alacağı niteliği kazandırmakta ve devletin tahsilat mekanizmalarını kullanarak vakıf varlıklarının korunması ve değerlendirilmesindeki etkinliğini ve otoritesini teyit etmektedir.

4. VAKIF TAŞINMAZLARINDA KİRA İLİŞKİLERİ VE TAHLİYE HUKUKU

4.1. Vakıf Taşınmazlarının Kiralanmasında Uygulanacak Hukuk ve Yönetim Yetkisi

Mazbut vakıflara ait taşınmazlar, VGM tarafından yönetilmekte ve kiraya verilmektedir. VGM’nin temel görevlerinden biri, vakıf varlıklarının ekonomik şekilde işletilmesi ve değerlendirilmesini sağlamaktır. Bu taşınmazların kiralanması, 5737 sayılı Kanun’un ilgili yönetmelikleri ile Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri kapsamında ele alınır.

VGM ve mazbut vakıflara ait taşınmazların kira süresi kural olarak azami üç yıldır. Ancak, onarım veya inşa karşılığı kiralamalarda, onarım ve inşa bedelleri dikkate alınarak kira süresi, Genel Müdür onayı ile yirmi yıla, Vakıflar Meclisi kararıyla ise kırk dokuz yıla kadar tespit edilebilir.

Tarihsel olarak, VGM’nin kiralayan sıfatıyla özel hükümlere tabi olma eğilimi, kiracı koruması ile sürekli bir gerilim yaratmıştır. Örneğin, 4331 sayılı Yasa’nın geçici 6. maddesi, VGM’ye ait gayrimenkullere ilişkin kira sözleşmelerini tek taraflı sona erdirme ve kirayı tek taraflı belirleme yetkisi vermiş, bu durum Anayasaya ve akit serbestisine aykırılık iddialarıyla Anayasa Mahkemesi’ne taşınmıştır. Bu, VGM’nin vakıf menfaatlerini maksimize etme baskısının, genel Borçlar Hukuku prensipleriyle çatıştığı örneklerden biridir.

4.2. Kira Bedelinin Tespiti ve Artışı Davaları

VGM’ye veya mazbut vakıflara ait taşınmazlarda kira bedelinin belirlenmesi, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin TBK 344 ve 345 maddelerine tabidir. Kira sözleşmesinde tarafların artış oranında anlaşamaması halinde, kira bedelinin tespiti için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılması gerekmektedir.

TBK Madde 344 uyarınca, kira bedelinin belirlenmesinde, özellikle beşinci yılın tamamlanmasından sonraki dönemler için, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri, Tüketici Fiyat Endeksi (ÜFE) artış oranları ve hakkaniyet ölçüleri birlikte dikkate alınır. VGM’nin taşınmazları ekonomik işletme zorunluluğu nedeniyle, davalarda rayiç bedele uygunluk talebi sıklıkla ileri sürülür. Yargıtay içtihatları, sözleşmede yer alan “rayiç bedel” ifadesinin, belirli ve muayyen bir rakamı içermediği sürece tek başına temerrüde esas alınamayacağını belirtmiştir.

4.3. Kiracının Tahliyesi Yolları

Vakıf taşınmazlarında kira bedelinin ödenmemesi veya sözleşmenin sona ermesi durumunda tahliye, genel hükümler çerçevesinde ve özel VGM düzenlemeleri ile yürütülür:

1. İcra Yoluyla Tahliye (Temerrüt Nedeniyle): Kiraya veren (VGM), ödenmemiş kira bedellerinin tahsili ve kiracının tahliyesi talebini birleştirerek tahliye ihtarlı ilamsız icra takibi başlatabilir (İİK 269 vd.).

  • İtirazın Kaldırılması ve Tahliye: Kiracının süresi içinde (genellikle 7 gün) icra takibine itiraz etmesi durumunda takip durur. Kiralayan, takibi devam ettirmek ve tahliyeyi sağlamak için İcra Hukuk Mahkemesi’nde “İtirazın Kaldırılması ve Tahliye” davası açmalıdır. Bu dava, genel mahkemelere göre daha hızlı sonuçlanan bir hukuki yoldur ve kiralayanın, itirazın kendisine tebliğinden itibaren 6 ay içinde bu davayı açması gerekir (hak düşürücü süre). İcra Hukuk Mahkemesi’ndeki yargılama süreci, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan tahliye davalarına göre asgari 6 ay civarında sonuçlanabilmektedir.

2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Bir kira dönemi içinde, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki haklı ihtar gönderilmesi ve kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılmasıdır (TBK 352/2).

3. İşgal Sebebiyle İdari Tahliye: Kira sözleşmesinin bitim tarihinden sonra kiracının işgale devam etmesi halinde, taşınmaz, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesi hükümlerine göre tahliye ettirilebilir. Bu yolla tahliye edilen kiracılar, kiralama sonrası süreçlerde rüçhan hakkından yararlandırılmazlar. Bu durum, VGM’nin taşınmazı serbestçe yeniden değerlendirmesini kolaylaştıran güçlü bir idari tedbirdir.

5.İCARETEYN VE MUKATAALI VAKIFLARDAN DOĞAN OLASI HUKUKİ DAVALAR

İcareteyn ve Mukataalı vakıf taşınmazları, hem tarihi mülkiyet yüklerinden hem de modern kira ilişkilerinden kaynaklanan çeşitli hukuki ihtilaflara konu olmaktadır.

5.1. Mülkiyete ve Tapu Kaydına İlişkin Davalar

Tapu Kaydındaki Vakıf Şerhinin Terkini Davası: Malikler veya tasarruf sahipleri, taviz bedelini ödedikten sonra veya kanunen tavize tabi olmama şartlarının (5737 S.K. Madde 18 istisnaları) varlığının tespiti durumunda, tapudaki vakıf şerhinin kaldırılması (terkini) talebiyle Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde dava açarlar. Bu davalar, mülkiyetin üzerindeki ayni yükümlülüğün tamamen kaldırılmasını hedefler.

Taviz Bedelinin İadesi (İstirdat) Davaları: Bu davalar, malikin, taşınmazın aslında kanunen taviz bedeline tabi olmaması (örneğin miri arazilerden mukataalı hayrata tahsis edilmeyen taşınmaz olması) nedeniyle haksız yere ödediği taviz bedelinin yasal faiziyle birlikte VGM’den geri istenmesini içerir. İstirdat davalarında, davacının, taşınmazın tarihi hukuki niteliğini (Sahih veya Gayri Sahih Vakıf olup olmadığını) tarihi tapu kayıtları ve kadastro tutanakları ile ispatlama yükü kritiktir. Yargıtay, bu konularda titiz inceleme yapılmasını gerektiren kararlar vermiştir.

Mülkiyetin Vakıf Adına Tescili Davaları (5737 S.K. Madde 17): Vakıf taşınmazının tasarruf sahibinin mirasçı bırakmadan ölmesi, kaybolması veya terk edilmesi gibi hallerde, VGM (Mazbut Vakıflar adına), 5737 sayılı Kanun Madde 17 uyarınca mülkiyetin vakıf adına tescili talebiyle Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurur.

5.2. Alacak ve İcra Hukuku Davaları

İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davaları: VGM, kira bedeli alacağına yönelik başlattığı icra takibine kiracı tarafından itiraz edilmesi durumunda, takibin devamı ve kiracının tahliyesi için İcra Hukuk Mahkemesi’nde dava açar. Bu, hem alacağın kesinleştirilmesi hem de taşınmazın süratle tahliye edilmesi için en çok tercih edilen hukuki yoldur.

Taviz Bedelinin Tahsiline Yönelik İcra/İdari Takip: Taviz bedelinin vadesinde ödenmemesi halinde, VGM’nin 6183 sayılı Kanun uyarınca gecikme zammı ile icra takibi başlatması en güçlü alacak tahsil yoludur. Bu takip, idari kolluk kuvvetlerinin yetkilerini de içerir ve VGM’ye üstün bir alacaklı pozisyonu sağlar.

5.3. Yönetim ve Tasarrufa İlişkin Davalar

Kira Bedelinin Tespiti Davaları: Kiralayan (VGM) veya kiracı, kira artış oranında anlaşamadığında veya beş yıllık sürenin dolmasının ardından rayiç bedelin belirlenmesi amacıyla Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde Kira Tespit Davası açabilir. VGM’nin bu davalarda temel argümanı, vakıf mallarının ekonomik şekilde işletilmesi zorunluluğu nedeniyle hakkaniyete uygun en yüksek rayiç bedelin tespit edilmesidir.

Vakıf taşınmazlarından kaynaklanan temel dava türleri, hukuki dayanakları ve kritik hukuki sorunları itibarıyla şu şekilde özetlenebilir:

  • Taviz Bedeli İstirdat Davası: Bu dava türünün hukuki dayanağı, Kanunen muaf olma iddiası (5737 S.K. Madde 18 istisnaları) nedeniyle haksız ödemenin geri istenmesidir. Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür ve en kritik hukuki sorun, taşınmazın (özellikle miri arazinin) tarihi hukuki niteliğinin ispatlanmasıdır.Günümüz Türk hukukunda icareteynli veya mukataalı vakıf adıyla fiilen yürürlükte olan bir vakıf türü kalmamıştır. 5737 sayılı Vakıflar Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle, Osmanlı’dan intikal eden icareteynli/mukataalı vakıfların büyük çoğunluğunda vakıf şerhleri taviz bedellerinin ödenmesi yoluyla terkin edilmiş ve taşınmazların mülkiyeti kısıtlamasız şekilde hak sahipleri adına tescil olunmuştur. Yeni vakıf mevzuatı uyarınca, yeni vakıflar (Medeni Kanun kapsamındaki tesisler) ise vakıf taşınmazlarını ancak olağan kira sözleşmeleriyle işletebilmekte; vakıf malları üzerinde icareteyn benzeri, devir ve intikal hakkı tanıyan kira uygulamalarına gidilmesi mümkün değildir. Dolayısıyla icareteyn ve mukataa, tarihte kalmış özel kiralama modelleri olarak değerlendirilmektedir. Bununla birlikte, geçmişten gelen birkaç vakıf taşınmazda hâlen tapu kütüğünde “icareteynli vakıf” veya “mukataalı vakıf” şeklinde şerhler bulunabilmektedir. Bu vakıf şerhli taşınmazlar, hukuken hak sahibinin (mutasarrıfın veya haleflerinin) özel mülkiyetinde olmakla beraber, şerh kaldırılmadığı sürece temliki tasarrufa konu edilemezler; yani satılamaz, bağışlanamaz veya takas yoluyla devredilemezler. Bu sınırlama, mülkiyet hakkına bir kısıtlama gibi görünse de, gerçekte vakıf ile hak sahibi arasındaki taviz bedeli alacağı tamamen tasfiye edilene kadar konulan kanuni bir tedbirdir. Hak sahibi dilediği zaman 5737 sayılı Kanun’un öngördüğü %10 tutarındaki taviz bedelini ödeyerek vakıf şerhini kaldırabilir ve böylece taşınmaz üzerindeki tüm kısıtlamalar kalkar.
  • Kira Bedelinin Tespiti Davası: Bu davalar, kira bedelinin beşinci yıl sonrası için Türk Borçlar Kanunu Madde 344 uyarınca rayiç bedele ayarlanması amacıyla Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Temel sorun, Vakıflar Genel Müdürlüğü’nün ekonomik işletme görevi ile kiracı koruma dengesinin (hakkaniyet) kurulmasıdır.
  • İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası: Hukuki dayanağı, kira borcuna dayalı takibe yapılan itirazın İcra İflas Kanunu Madde 269 uyarınca hızla kaldırılması ve tahliyedir. İcra Hukuk Mahkemesi yetkilidir ve kritik sorun, yazılı sözleşmenin veya tahliye taahhüdünün varlığı ile takibin süresinde yapılmasıdır.
  • Vakıf Şerhinin Terkini Davası: Taviz bedeli ödenerek veya kanunen muafiyetin tespiti yoluyla tapudaki şerhin kaldırılmasını amaçlar. Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür ve en önemli hukuki sorun, taviz bedelinin tam ödenmiş olması veya muafiyet şartlarının gerçekleşmesidir.
  • Mülkiyetin Tescili Davası: Mirasçı bırakmadan ölüm veya terk durumunda mülkiyetin vakfa intikalini (5737 S.K. Madde 17) esas alır. Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır ve mirasçılık durumunun veya taşınmazın terk edilmiş olmasının tespiti önem taşır.

SONUÇ

İcareteynli ve Mukataalı vakıflar, Osmanlı mülkiyet rejiminden miras kalan ve modern Türk Hukuku sistematiği içinde özel düzenlemeler gerektiren karmaşık hukuki kurumlardır. 5737 sayılı Vakıflar Kanunu, özellikle 18. ve 19. maddelerindeki Taviz Bedeli mekanizması ile bu tarihi mülkiyet yüklerini çözüme kavuşturmuş ve taşınmazların serbest tasarrufa geçişini sağlamıştır.

Bu hukuki dönüşüm süreci, iki temel hususta derin etkiler yaratmıştır:

  1. Ayni Hak Kavramının Özgünlüğü: Taviz bedeli alacağının, Eşya Hukuku’ndaki standart taşınmaz yükünden farklı olarak, borçlunun diğer malvarlıklarından da tahsil edilebilme imkanı, vakıf alacağının güvencesini artırmış ve bu tarihi hakların modern hukukta sui generis bir statü kazanmasına neden olmuştur.
  2. Kamu Otoritesi ve Tahsilat Gücü: Taviz bedelinin tahsilinde 6183 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması, Vakıflar Genel Müdürlüğü’nün, vakıf varlıklarını koruma ve işletme görevini yerine getirirken kamu gücünden yararlanmasını sağlamış; bu da VGM’yi, özel hukuk tüzel kişiliğine rağmen, tahsilat süreçlerinde üstün bir konuma taşımıştır.

Vakıf taşınmazlarına ilişkin davalar, genellikle mülkiyetin kesinleştirilmesi (tapu şerhinin terkini ve taviz bedelinin istirdadı) ile kira ilişkilerinde rayiç bedel tespiti ve tahliye olmak üzere iki ana eksende yoğunlaşmaktadır. Yargı pratiği, özellikle taviz bedeli istisnalarının (miri arazi ve aşar/rüsum vakıfları) incelenmesinde, taşınmazın tarihi niteliğinin ispatı konusunda titizlik göstermekte ve mülkiyet dönüşümünün hukuki güvenliğini sağlamaktadır.

İcareteyn ve Mukataalı Vakıflar – SSS (Taviz Bedeli Dahil)

İcareteyn ve Mukataalı Vakıflar – Sıkça Sorulan Sorular

İcareteyn (çift icarlı) sistemde taşınmazı kullanan kişiden bir defalık yüksek peşin bedel ve her yıl düşük kira; mukataa sisteminde ise her yıl sabit kira alınırdı. Bu eski statüler tapuya “vakıf şerhi” olarak geçmiş olabilir. Şerh, satış, ipotek, kat mülkiyeti tesisi gibi işlemleri kısıtlayabilir; çözümü taviz bedeli ile şerhin kaldırılmasıdır.

Önce tapu kayıt örneği ve çap dosyasını alın. Ardından Vakıflar Bölge Müdürlüğü’ne başvurup taşınmazın statüsünü, taviz hesaplamasını ve varsa muafiyet durumunu sorun. Gerekirse arşiv/kadastro kayıtları ile taşınmazın tarihî niteliği tespit edilir.

Taviz bedeli, icareteyn veya mukataa şerhini kaldırıp taşınmazı serbest tasarrufa bırakmak için vakfa ödenen meblağdır. Genel kural: işlem tarihindeki emlak vergisi değerinin %10’u. (Cebri satış/izale-i şuyu/kamulaştırmada satış ya da kamulaştırma bedeli esas alınır.)

Evet. Miri araziden olup hayrata tahsis edilmeyenler ile aşar/rüsumu vakfedilen taşınmazlar tavize tabi değildir. Bu iddia arşiv ve kadastro kayıtlarıyla ispatlanır; uygun ise şerh tavizsiz kaldırılır.

Muafiyet iddiasında en kritik konu, taşınmazın “sahih – gayri sahih vakıf” ayrımındaki tarihî statüsünün belgelendirilmesidir.
  • Nakit: Tebligattan itibaren 60 gün içinde ödeme.
  • Takas: Eşdeğer taşınmazla.
  • Taksit: Yarısı peşin, kalanı 1 yıl içinde 5 eşit taksit (taşınmaz üzerine 1. derece ipotek konur).

Süre ve taksitler kaçırılırsa kalan tutar derhal muaccel olur; 6183 sayılı Kanun uyarınca gecikme zammıyla tahsil edilir.

Vakıflar Genel Müdürlüğü (VGM) adına bedelin ödendiğine dair yazı alınır ve tapuda işlem yapılır. Uygulamada gecikme veya ihtilaf varsa Asliye Hukuk Mahkemesi’nde “vakıf şerhinin terkini” davası açılabilir.

Eğer taşınmaz tavize tabi değilse (muafiyet kapsamındaysa) istirdat (iade) davası açılabilir. Esas deliller: eski tapu/kadastro tespitleri, vakfiye ve arşiv kayıtlarıdır.

Kira ilişkileri TBK hükümlerine tabidir. Kira artışı ve kira tespiti için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulabilir. Ödenmeyen kiralarda icra takibi ve itirazın kaldırılması + tahliye yolu uygulanır. Sözleşme bitiminden sonra işgal varsa 2886/75’e göre idari tahliye gündeme gelebilir.

Kural olarak şerh kalkmadan tam serbesti sağlanmaz; bankalar ipotek ve proje finansmanında şerhli taşınmazı riskli görür. Çözüm taviz ödemek veya muafiyeti ispatlayarak şerhi kaldırmaktır.

  • Güncel tapu kayıt örneği ve çap
  • Belediyeden emlak vergi değeri yazısı
  • VGM’den statü yazısı / taviz hesap cetveli
  • Muafiyet iddiası varsa: kadastro tutanakları, arşiv-tapu sicil defter suretleri, vakfiye kayıtları
  • Ödeme planı/taksit için ipotek işlemi evrakları

İdari başvurularda birkaç haftadan birkaç aya değişebilir. Dava açılırsa keşif/bilirkişi nedeniyle süreç uzayabilir. Masraflar; taviz bedeli, tapu/harç, ipotek ücreti (taksitte), bilirkişi ve yargılama giderleri (dava halinde) kalemlerinden oluşur.

Doğru statünün tespiti, muafiyet imkânının kaçırılmaması, taviz hesabının ve ödeme planının optimize edilmesi, şerhin hızlı kaldırılması ve ihtilaf doğarsa doğru dava stratejisi için uzman desteği kritik önemdedir.

Bilgilendirme amaçlıdır; somut durumlar farklılık gösterebilir. Kendi dosyanız için profesyonel hukuki görüş alınız.