I. Введение
В последние десятилетия Турция стала привлекательным направлением для иностранных инвестиций в недвижимость, особенно со стороны граждан арабских стран, России и стран СНГ. Однако на практике у потенциальных инвесторов возникает множество юридических вопросов: имеют ли иностранцы право приобретать недвижимость в Турции? Какие существуют ограничения? Какова судебная практика по этому вопросу?
Данная статья представляет собой обширный правовой анализ, охватывающий положения турецкого законодательства о регистрации недвижимости , а также актуальные решения Государственного совета Турции (высший административный суд).
II. Правовая основа для приобретения недвижимости иностранцами в Турции
- Основной нормативный акт
Закон № 2644 «О регистрации недвижимости» (Закон о Тапу) является главным источником, регулирующим право собственности на недвижимость в Турции. Согласно статье 35 данного закона:
“Иностранные физические лица могут приобретать недвижимость и устанавливать ограниченные вещные права на территории Турции, при условии соблюдения установленных законом ограничений.”
В соответствии с поправками, внесёнными Законом № 6302 от 03.05.2012 года, было отменено классическое требование «взаимности» (принцип взаимности), заменённое политическим разрешением, выдаваемым Президентом Турецкой Республики .
- Допустимые пределы приобретения недвижимости
- Иностранец может приобрести в Турции до 30 гектаров земли
- Общая доля иностранного владения в пределах одного административного района не может превышать 10% от частной собственности в этом районе.
- Недвижимость должна находиться в пределах утвержденного градостроительного плана (план зонирования), и быть классифицирована как жилая или коммерческая .
- Запретные зоны для иностранцев
Иностранцам запрещено приобретать недвижимость в:
- военных зонах
- зонах особой безопасности,
- стратегических районах без специального разрешения губернатора и соответствующих министерств.
III. Приобретение недвижимости иностранными юридическими лицами
Статья 36 Закона о регистрации недвижимости регулирует право иностранных компаний приобретать недвижимость в Турции. Условиями являются:
- Компания должна быть зарегистрирована в своей стране и обладать юридическим лицом
- Покупка должна соответствовать сфере её деятельности
- Необходима предварительная санкция от Министерства окружающей среды и Министерства внутренних дел Турции
IV. Позиция Государственного совета Турции
Государственный совет Турции — высший административный суд страны — выработал в своей практике следующие основные принципы:
- Формальное требование взаимности отменено
В решении Совет по делам юстиции 8-го отдела Дело № 2016/4256 – Решение № 2018/7634 говорится:
“После внесения изменений в 2012 году требование взаимности было отменено. Основанием для приобретения стала прямая санкция Президента .”
- Недопустимость немотивированных отказов
Суды аннулировали решения о запрете сделок, если они не были основаны на чётко сформулированных правовых основаниях
- Соблюдение градостроительных границ
Государственный совет постановил, что регистрация недвижимости, не соответствующей целевому назначению согласно İmar Planı, в пользу иностранца невозможна.
V. Практические шаги для иностранца при покупке недвижимости в Турции
- Подписание договора купли-продажи в Управлении по регистрации или у нотариуса
- Получение налогового номера в Турции
- Оформление отчета об оценке недвижимости от лицензированного оценщика
- Перевод средств из зарубежного банка в турецкий банк с подтверждением транзакции
- Получение разрешения губернатора , если объект находится в чувствительной зоне.
VI. Заключение
Турция предлагает лояльный, но регламентированный правовой режим приобретения недвижимости иностранцами. Законодательство от 2012 года существенно упростило процесс, сняв многие ограничения, однако соблюдение процедур, подача всех документов и обращение за юридическим сопровождением к адвокату остаются критически важными.
Постановления Государственного совета Турции обеспечивают защиту прав инвестора, при этом гарантируя соблюдение государственной политики в области градостроительства, обороны и национальной безопасности.
