Giriş
İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davaları, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmaz mallarda ortakların birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirir. Bireysel mülkiyete geçişini sağlayan özel bir dava türüdür. Uygulamada en sık miras kalan taşınmazların paylaşılması durumlarında gündeme gelmektedir.
Bu tür uyuşmazlıkların dava yoluyla çözülmesi, hem taraflar arasındaki ilişkileri yıpratmakta hem de yargı sürecini uzatmaktadır. Bu nedenle, 7251 sayılı Kanun’la 6102 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda yapılan değişiklik ile birlikte, 28 Temmuz 2020 tarihinden itibaren izale-i şuyu davalarında zorunlu arabuluculuk uygulaması devreye sokulmuştur.
Zorunlu Arabuluculuk Nedir?
Zorunlu arabuluculuk, bazı özel hukuk uyuşmazlıklarında mahkemeye başvurmadan önce tarafların alternatif çözüm yöntemi olan arabuluculuk yolunu denemelerini zorunlu kılan bir dava şartıdır. Bu uygulamanın temel amacı, dava yoluna başvurmadan önce tarafların bir masa etrafında uzlaşmasını teşvik etmektir. Ayrıca, yargının iş yükünü azaltmak ve uyuşmazlıkların daha kısa sürede, daha düşük maliyetle çözümlenmesini sağlamaktır.
Arabuluculuk süreci, bağımsız ve tarafsız bir üçüncü kişi olan arabulucu eşliğinde yürütülür. Bu kişi, tarafların karşılıklı menfaatlerini gözeterek adil bir çözüm bulmalarına yardımcı olur. Ancak sürece katılmak, uzlaşmayı kabul etmek anlamına gelmez. Arabuluculuğa başvurmak zorunlu olsa da anlaşma tamamen tarafların serbest iradesine bağlıdır.
Türk hukuk sisteminde, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 2018 yılından itibaren getirilen eklemelerle birçok dava türü için arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. İş hukuku, ticaret hukuku ve tüketici hukuku gibi alanlarda bu kapsam zamanla genişletilmiştir. Nihayetinde 28 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe giren 7251 sayılı Kanun ile, taşınmazın paydaşlar arasında ortaklığının giderilmesine yönelik açılacak davalar, yani izale-i şuyu davaları da zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır.
Bu düzenleme doğrultusunda, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmaz için ortaklığın giderilmesini talep eden kişiler artık doğrudan sulh hukuk mahkemesine başvuramazlar. Öncelikle arabulucuya başvurulmalı, süreç işletilmeli ve ancak bu süreç sonunda anlaşma sağlanamaması halinde “anlaşmama tutanağı” ile dava açılmalıdır.
Mahkemeye sunulan dava dilekçesinde bu tutanağın bulunmaması, davanın dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilmesiyle sonuçlanır. Bu husus, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 114/2. maddesinde açıkça düzenlenmiştir.
Süreç Nasıl İşler?
- Başvuru: Taraflardan biri veya birlikte, taşınmazın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna başvuru yapar.
- Atama: Büro tarafından bir arabulucu atanır.
- Görüşmeler: Arabulucu, tarafları görüşmeye davet eder. Süreç en fazla 4 hafta içinde sonuçlandırılır. Gerekirse 1 hafta daha uzatılabilir.
- Sonuç:
- Taraflar anlaşırsa, bir anlaşma tutanağı düzenlenir. Bu belge mahkeme ilamı gibi icra edilebilir hale gelir.
- Anlaşma sağlanamazsa, anlaşmama tutanağı düzenlenerek taraflara dava açma yolu açılır.
Arabuluculukta Anlaşma Sağlanırsa Ne Olur?
Zorunlu arabuluculuk süreci, tarafların karşılıklı iradeleriyle taşınmazın taksimi, satışı, bedelin belirlenmesi gibi konularda uzlaşmaları halinde ortaklığın sona erdirilmesini sağlayabilir. Bu tür durumlarda, taraflar arasında düzenlenen arabuluculuk anlaşma tutanağı, tarafların imzası ve arabulucunun onayıyla birlikte mahkeme kararı hükmünde sayılır. Gerek görülürse icra edilebilirlik şerhi alınarak doğrudan icra takibine konu edilebilir.
Arabuluculuk süreci özellikle şu alanlarda uzlaşma sağlayabilir:
- Taşınmazın aynen taksimi (fiilen mümkünse),
- Hisselerin bir paydaş tarafından devralınması (bedel karşılığı),
- Satış usulü, süresi ve bedeli,
- Tapu işlemleri ve vergi/paylaşım gibi teknik hususlar.
Ancak: Kanunen Bölünemez Taşınmazlarda Sınır Vardır
Her ne kadar taraflar arabuluculukta anlaşmaya varabilse de, taşınmazın mevzuat gereği fiilen taksimi mümkün değilse, örneğin:
- İmar planına aykırı olacak şekilde bölünmesi gerekiyorsa,
- Parselin asgari büyüklüğün altında kalacak şekilde ifrazı söz konusuysa,
- Tarım arazisi olup 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na göre bölünemez nitelikteyse,
bu durumda yapılan arabuluculuk anlaşmaları hukuki sonuç doğurmaz, yani geçersiz sayılır. Taraflar bu anlaşmayı uygulamaya koyamaz; çünkü taşınmazın aynen taksimi kanunen yasaktır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2022/2315 E., 2022/5639 K., T. 21.11.2022 tarihli kararında açıkça şu hükme varmıştır:
“İmar ve mevzuat hükümleri gereği taksimi mümkün olmayan taşınmazlarda, tarafların arabuluculuk sürecinde yaptıkları paylaşım anlaşmaları, hukuki olarak sonuç doğurmaz. Bu tür taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesi gerekir.”
Dolayısıyla, her ne kadar arabuluculukta karşılıklı irade ile çözüm üretilebilse de, taşınmazın hukuki ve teknik durumu belirleyici olmaya devam etmektedir. Bu anlaşmaların geçerliliği açısından önemlidir.
Arabuluculukta Anlaşma Sağlanamazsa Ne Olur?
Zorunlu arabuluculuk sürecinde taraflar arasında uzlaşma sağlanamazsa, bu durum uyuşmazlığın yargıya taşınmasını engellemez. Arabuluculuk sürecinin başarısızlıkla sonuçlanması halinde, arabulucu tarafından düzenlenen “anlaşmama tutanağı”, taraflara mahkemeye başvurma hakkı tanır. Bu tutanak dava dilekçesiyle birlikte mahkemeye sunulmalı ve dosyaya eklenmelidir. Aksi halde dava, dava şartı eksikliği nedeniyle usulden reddedilir.
Hangi Mahkemede Dava Açılır?
İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davaları, taşınmazın bulunduğu yerde görevli ve yetkili olan sulh hukuk mahkemesinde açılır. Bu davalarda görevli mahkeme değişmez. Taraflar sözleşmeyle başka bir mahkemeyi yetkili kılamazlar.
Mahkeme Sürecinde Ne Olur?
Taraflar arasında anlaşma sağlanamadığı için dava açıldığında, hâkim taşınmazın:
- Aynen taksiminin mümkün olup olmadığını (fiili bölünebilirlik, imar koşulları, taşınmazın niteliği vb.),
- Taksim mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesini değerlendirir.
Eğer aynen taksim mümkün değilse, mahkeme taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasına ve satış bedelinin paydaşlar arasında hisseleri oranında dağıtılmasına karar verir. Bu süreç, yeni ihtilaflara da yol açabileceğinden, hem maddi hem de duygusal açıdan yıpratıcı olabilir.
Yargıtay’ın Uygulamaya Dair Yaklaşımı
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2021/3684 E., 2021/6436 K. sayılı kararında şu hususlar vurgulanmıştır:
“Zorunlu arabuluculuğa tabi bir uyuşmazlıkta, arabuluculuk faaliyeti gerçekleştirilmeden doğrudan mahkemeye başvurulması durumunda, dava dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir. Ancak sürecin usulüne uygun yürütülüp sonuçsuz kalması halinde, mahkemeye başvurulması mümkündür.”
Dolayısıyla, arabuluculuk süreci sonuç vermese bile, usule uygun şekilde tamamlanması dava açma hakkı açısından zorunlu ve geçerli bir adımdır.
Arabuluculukta Anlaşma Sağlanamazsa Ne Olur?
Zorunlu arabuluculuk sürecinde taraflar arasında anlaşma sağlanamaması halinde, bu durum uyuşmazlığın yargıya taşınmasına engel teşkil etmez. Ancak burada dikkat edilmesi gereken, arabuluculuk sürecinin usulüne uygun şekilde tamamlanmasıdır. Sonuçsuz kaldığını gösteren “anlaşmama tutanağı”nın düzenlenmesidir.
Bu tutanak, taraflara dava açma hakkı kazandıran hukuki belge niteliğindedir. Söz konusu tutanak olmadan doğrudan mahkemeye başvurulursa, dava şartı yerine getirilmediği gerekçesiyle dava usulden reddedilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Anlaşma sağlanamayan durumlarda açılacak ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Bu tür davalarda görevli mahkeme sabittir; sözleşmeyle değiştirilemez. Dava, tüm paydaşlara karşı açılmalı ve tapu kaydı dosyaya eksiksiz sunulmalıdır.
İzale-i Şuyu davaları ile ilgili detaylı bilgiyi bu linkte bulabilirsiniz.
Dava Sürecinin İşleyişi
Mahkemeye taşınan izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasında hâkim şu hususları değerlendirir:
- Aynen taksim mümkün mü?
Taşınmazın fiilen bölünüp bölünemeyeceği (arsa ise imar durumu; arazi ise tarımsal niteliği), değer kaybına yol açıp açmayacağı araştırılır. - Aynen taksim mümkün değilse ne olur?
Taşınmazın aynen paylaşımı mümkün değilse veya bu paylaşım taşınmazın ekonomik değerini düşürecekse, satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir. - Satış nasıl yapılır?
Açık artırma yoluyla icra dairesi kanalıyla satış yapılır. Elde edilen bedel, tarafların hisseleri oranında dağıtılır.
Yargıtay Uygulaması
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre:
“Zorunlu arabuluculuk kapsamındaki bir uyuşmazlıkta, arabuluculuğa başvurulmadan dava açılması dava şartı yokluğu nedeniyle usulden red sebebidir. Arabuluculuğa başvurulmuş ve anlaşma sağlanamamışsa, dava yoluna gidilebilir. Mahkeme, öncelikle aynen taksim şartlarının mevcut olup olmadığını değerlendirir, değilse satış yolunu uygular.”
(Yargıtay 14. HD, 2021/3684 E., 2021/6436 K.)
Anlaşmazlık Devam Ederse
Mahkeme süreci uzun ve masraflı olabileceği gibi, açık artırma ile satış yapılan hallerde taşınmaz değerinin çok altında alıcı bulabilir. Bu nedenle taraflar dava sürecinde dahi sulh yoluna gidebilir, hâkim huzurunda uzlaşma sağlayabilirler.
Sonuç
Arabuluculuk sürecinde uzlaşma sağlanamaması halinde, dava açma yolu taraflara açıktır. Ancak sürecin usulüne uygun işletilmesi önemlidir. Anlaşmama tutanağının eksiksiz şekilde dava dilekçesine eklenmesi zorunludur. Bu, davanın esasına girilmesi için gereklidir.
Mahkemeye intikal eden ortaklık ihtilaflarında, özellikle satış süreci ve elde edilecek bedelin paylaşımı dikkatle takip edilmelidir. Gerekiyorsa bilirkişi raporlarına itiraz edilmeli ve tarafların ekonomik kayba uğramaması için stratejik hukuki temsil alınmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. İzale-i şuyu davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. 28 Temmuz 2020 tarihinden itibaren, ortaklığın giderilmesine yönelik tüm davalarda arabulucuya başvurmak dava şartı olarak zorunlu hale getirilmiştir.
2. Arabuluculukta taraflar anlaşırsa mahkemeye gerek kalır mı?
Hayır. Tarafların imzaladığı arabuluculuk anlaşma tutanağı, mahkeme ilamı gibi hüküm doğurur ve icra edilebilir nitelik taşır.
3. Arabuluculukta taraflar anlaşamazsa ne olur?
Anlaşma sağlanamazsa, “anlaşmama tutanağı” düzenlenerek sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Bu tutanak olmadan dava açılamaz.
4. Her taşınmaz arabuluculukla paylaştırılabilir mi?
Hayır. İmar planı veya tarım arazisi sınırlamaları nedeniyle bölünemeyen taşınmazlarda sadece satış yoluyla çözüm mümkündür.
5. Dava açıldığında hâkim hangi yönteme göre karar verir?
Hâkim öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirir. Mümkün değilse, satış yoluna karar verir.
6. Arabuluculuk anlaşması hangi durumlarda geçersiz olur?
Taşınmaz bölünemez nitelikteyse (örneğin imar şartları nedeniyle), aynen taksim yönündeki anlaşma geçersiz olur.
7. Arabuluculuk süreci ne kadar sürer?
Arabuluculuk süreci başvuru tarihinden itibaren en geç 3 hafta içinde tamamlanır. Gerekli hâllerde 1 hafta uzatılabilir. Toplam süre 4 haftayı geçemez.
