Kira sözleşmeleri, hem ev sahipleri hem de kiracılar için hukuki ilişkiler oluşturur ve tarafların hak ile yükümlülüklerini düzenler. Ancak kimi zaman taraflar arasında anlaşmazlıklar doğabilir ve en çok karşılaşılan sorunların başında kiracının tahliyesi gelir. 2025 yılında kira uyuşmazlıklarında hukuki süreçler ve uygulamalar bazı yenilikler ve hassasiyetler içeriyor. Bu makalede, kiracının nasıl hukuki yollarla tahliye edilebileceği, süreçte dikkat edilmesi gereken hususlar, güncel mevzuat ve mahkeme uygulamaları kapsamlı şekilde ele alınacaktır.
1. Kira Süresinin Dolması
Kira sözleşmelerinde en yaygın sona erme sebebi, belirli süreli kira sözleşmelerinin süresinin dolmasıdır. Adi kira sözleşmelerinde, kira süresi sözleşmede açıkça belirlenmiş ise, sürenin bitiminde sözleşme kendiliğinden sona erer. Bu durumda kiraya verenin kiracıya ayrıca bir ihtar göndermesine gerek bulunmamaktadır. Kiracı, sürenin sonunda kiralananı boşaltmazsa, kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu davanın açılabilmesi için kira süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde tahliye talebiyle icraya başvurulması gerekmektedir.
Eğer kira süresi sona erdiği halde kiracı, kiralananı kullanmaya devam eder ve kiraya veren bu duruma izin verirse, kira sözleşmesi belirsiz süreli olarak yenilenmiş sayılır. Bu durumda kira sözleşmesi, belirli olmayan bir süre için uzatılmış kabul edilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise durum biraz farklıdır. Özellikle 6 ay ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, sürenin bitiminde sözleşmenin sona erdirilmesi için kiracının, sürenin sona ermesinden en az 15 gün önce yazılı olarak kiraya verene bildirimde bulunması gerekir. Bu bildirim yapılmazsa, kira sözleşmesi aynı koşullarla 1 yıl daha uzatılmış sayılır. Dolayısıyla, kiraya verenin sadece sürenin sona ermesi sebebiyle sözleşmeyi feshetme hakkı yoktur. Kiraya verenin bu hususa dikkat etmesi gerekmektedir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih süreci farklı kurallara tabidir. Hem kiracı hem de kiraya veren, karşı tarafa yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Taşınmaz kiralarında, yerel adetle belirlenmiş kira döneminin sonu fesih için geçerlidir. Böyle bir adet yoksa 6 aylık kira döneminin sonu esas alınır ve fesih bildirimi için en az 3 aylık süre tanınır. Konut ve çatılı işyerleri bakımından ise kiracı, her zaman fesih hakkına sahiptir. Kiraya veren ise kira süresi dolduktan ve en az 10 yıl geçtikten sonra fesih bildiriminde bulunabilir. Taşınır kiralarında fesih süresi çok daha kısa olup, yalnızca 3 gün olarak uygulanır. Ayrıca, kiraya verenin mesleki faaliyeti dolayısıyla kiraya verdiği durumlarda fesih, 3 aylık kira dönemi sonu için bir ay önceden bildirim yapılarak gerçekleştirilir. Fesih bildirimi bu süreler içinde yapıldığında, sözleşme bildirim süresinin sonunda kendiliğinden sona erer ve ayrıca ihtar gönderilmesine gerek kalmaz.
2. Kira Sözleşmesinin Taraflarca Sona Erdirilmesi
Kiraya Verenin Sözleşmeyi Sona Erdirme Yolları
Kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirme sebepleri çok çeşitlidir. Bunların başında kiracının sözleşmeye uymaması gelir. Kira sözleşmesi, taraflara belli borç ve yükümlülükler getiren hukuki bir metindir. Kiracı, kira bedelini ödemek, kiralananı iyi kullanmak ve sözleşmedeki diğer yükümlülüklerini yerine getirmekle mükelleftir. Eğer kiracı, kira bedelini düzenli olarak ödemez veya sözleşmedeki diğer yükümlülüklere uymakta ihmal gösterirse, kiraya veren yazılı ihtar yolu ile bu durumun düzeltilmesini talep eder. Kiracı ihtara rağmen yükümlülüklerine uymazsa, kiraya veren sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olur.
Kiracının iflas etmesi de kiraya verenin sözleşmeyi feshetme sebeplerindendir. Ticaret Mahkemesinden kiracının iflasına dair kesin bir karar alınması gerekir. Kiracının iflası durumunda kiraya veren, alacaklarını tahsil etmekte zorluk yaşayabilir ve bu durumda tahliye talebinde bulunabilir.
Kiracının ölümü halinde kira sözleşmesinin sona erdirilmesi hakkı ise mirasçılara tanınmıştır. Ancak konut ve çatılı işyerlerinde, ölen kiracı ile birlikte aynı konutta yaşayanlar, kanun ve sözleşme hükümlerine uygun olarak kira sözleşmesini sürdürebilir.
Önemli ve haklı nedenlerin varlığı halinde, kira ilişkisi çekilmez hale gelirse her iki taraf da sözleşmeyi haklı nedenle derhal feshedebilir. Örneğin, kiralananın kullanılamaz hale gelmesi veya ciddi sağlık sorunları buna örnek olabilir.
Kiracı kira bedelini ödemezse, bu durum da sözleşmenin feshi için geçerli bir sebeptir. Kiraya veren, kiracıya yazılı ihtar gönderir ve en az on gün (konut ve çatılı işyerlerinde en az otuz gün) kira bedelini ödemesi için süre tanır. Kiracı bu sürede borcunu ödemezse, kiraya veren tahliye davası açabilir.
Kiracı, kiralananı kiraya verenin yazılı izni olmadan başkasına kiraya verirse, bu da tahliye sebebi oluşturur. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında bu yasaktır. İşyeri kiralarında ise kiraya verenin yazılı onayıyla kiralama mümkündür.
Kiracının Sözleşmeyi Feshetme Yolları
Kiracı da kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiraya veren kiralananı kiracıya teslim etmezse veya kiralanan, sözleşmeye uygun kullanılmazsa kiracı fesih hakkına sahiptir. Ayrıca, sözleşmenin devamını çekilmez hale getiren önemli nedenler varsa, kiracı sözleşmeyi feshedebilir. Ancak kira bedelinin yüksek olması tek başına fesih sebebi değildir.
3. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Kiraya Veren Tarafından Sona Erdirilmesi ve Kiracının Tahliyesi
Kiraya veren, kira sözleşmesinin süresinin en az 6 ay olması koşuluyla, belirli sebeplerle kiracıyı tahliye edebilir.
Kiraya Verenin Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Hakkı:
Kiracı kira borcunu düzenli ödemiş olsa bile, kiraya veren kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu ya da yasal bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı olduğunu ileri sürerek tahliye davası açabilir. Örneğin, çocukların evlenmesi, öğrenim ya da çalışma sebebiyle yer değiştirmesi gibi gerçek ve samimi ihtiyaçlar bu kapsamda değerlendirilir. Bu talebin geçerli olması için, kiraya verenin bu ihtiyacını kira süresinin bitiminden en az 1 ay önce yazılı olarak kiracıya bildirmesi zorunludur. Kiracı bu ihtar sonrasında evi boşaltmazsa, tahliye davası açılabilir. Eğer kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, önce fesih bildirim süresi gözetilmelidir.
Kiraya Verenin İşyeri Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Hakkı:
Kiraya veren, kendisi veya yukarıda sayılan yakınları için işyeri açma ihtiyacı nedeniyle de tahliye talebinde bulunabilir. Bu durumun içten ve gerçek olması gerekir. Konut olarak kullanılan taşınmaz, işyeri ihtiyacı sebebiyle de boşaltılabilir.
Taşınmazın Mülkiyetinin Sonradan Başka Birine Geçmesi:
Eğer kira sözleşmeli taşınmazın mülkiyeti yeni bir kişiye geçerse, yeni malik kendisi ya da yakınları için taşınmazı konut veya işyeri olarak kullanmak amacıyla tahliye talebinde bulunabilir. Bu talebi ancak mülkiyeti kazandığı tarihten itibaren 1 ay içinde yazılı olarak kiracıya bildirirse, 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Yeni malik dilerse, mevcut kira süresi sonunda da tahliye talebinde bulunabilir.
Tadilat, Onarım ve Yapım Sebebiyle Tahliye:
Kiraya verenin yapacağı önemli ve esaslı onarım, tadilat veya yapım işleri nedeniyle taşınmazın kullanılamaz hale gelmesi durumunda tahliye talebinde bulunabilir. Bu durumda tahliye davası, kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Onarım sonrası kiraya veren, çıkarılan kiracıya taşınmazın durumu hakkında bilgi vermek zorundadır ve 3 yıl boyunca o taşınmazı başkasına kiralayamaz.
Kiracının Kiralanandan Çıkacağını Bildirmesine Rağmen Çıkmaması:
Kiracı daha önce yazılı olarak taşınmazdan çıkacağını bildirmiş ancak buna rağmen çıkmamışsa, kiraya veren bu sebeple tahliye davası açabilir. Tahliye davası, taahhüt edilen çıkış tarihinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
Kira Bedelini Ödemeyen Kiracının Tahliyesi (İki Haklı İhtar Şartı):
Kiracı, kira bedelini düzenli ödememiş ve bu nedenle kiraya verenin yazılı olarak iki farklı ay için haklı ihtar göndermiş olması halinde, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. Bu iki ihtarın bir yıl içerisinde yapılması ve yazılı olması gereklidir. Bu durumda tahliye davası kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
Kiracının veya Eşinin Aynı İlçe veya Belde Sınırları İçinde Konutunun Bulunması:
Eğer kiracı veya eşi aynı ilçe veya belde sınırları içinde başka bir oturmaya elverişli konuta sahipse ve bu durum kiraya veren tarafından kira sözleşmesi kurulurken bilinmiyorsa, kira sözleşmesi sona erdirilebilir. Bu durumdaki tahliye talebi kira süresi bitiminden itibaren 1 ay içinde dava yoluyla yapılmalıdır.
On Yıllık Kira Süresi Dolan Kiracının Tahliyesi:
Kiracı kira borcunu düzenli ödemeye devam etse bile, kiraya veren on yıllık kira uzama süresini takiben uzama yılının sonunda, fesih bildirim süresine uyarak ve herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini feshedebilir.
Kiraya Verenin 10 Yıl Süreyle Fesih Yapamaması:
Kiraya veren, kiracının sözleşmeden doğan borçlarını düzenli ödemesi durumunda kira sözleşmesini ancak 10 yıl sonunda feshedebilir. Belirli süreli sözleşmelerde bu sürenin sonunda, en az 3 ay önceden bildirim yaparak fesih hakkını kullanabilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise sürenin bitiminde fesih mümkündür.
4. Kiracının Tahliye Edilmesi İçin Açılacak Davalar ve Süreçleri
Kiracının tahliyesi için kiraya verenin dava açması gerekmektedir. Türk Hukuku’nda tahliye davaları taşınmazın türüne, kira sözleşmesinin niteliğine ve fesih sebebine göre farklı prosedürler izler.
Tahliye Davası Nedir?
Tahliye davası, kiraya verenin kiracıyı yasal yollardan taşınmazdan çıkarması için açtığı hukuki süreçtir. Bu dava, kiracının kira sözleşmesine aykırı davranması, kira bedelini ödememesi veya sözleşmenin sona ermesi gibi durumlarda başlatılır.
Tahliye Davasının Açılma Süresi ve Koşulları:
- Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye talebiyle dava açılması gerekir.
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, fesih bildirim sürelerine uygun şekilde fesih bildirimi yapıldıktan sonra dava açılabilir.
- Kira bedelinin ödenmemesi durumunda, kiracıya ödeme yapması için en az 10 (konutlarda 30) günlük süre tanındıktan sonra tahliye davası açılır.
- Kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı gibi haklı sebeplerle tahliye talebinde bulunması durumunda, kira süresinin sonunda dava açılır.
Davanın Yargı Süreci:
Tahliye davalarında mahkeme önce tarafları dinler, delilleri inceler. Kiraya verenin haklı olduğu kanaatine varılırsa, mahkeme tahliye kararı verir. Bu karar kesinleştiğinde, icra müdürlüğü aracılığıyla kiracının tahliyesi sağlanır.
İcra Yoluyla Tahliye:
Mahkeme kararı kesinleştikten sonra, kiraya veren icra müdürlüğüne başvurarak tahliye işleminin yapılmasını talep eder. İcra müdürlüğü, karar gereği kiracıyı taşınmazdan çıkarır. Kiracı, bu aşamada taşınmazı boşaltmazsa zorla tahliye gerçekleşir.
5. Kiracıdan Tahliye Talebi Öncesi Uyarı ve İhtar Süreçleri
Tahliye sürecinde kiraya verenin uyarı ve ihtar süreçlerini doğru ve usulüne uygun yapması son derece önemlidir.
İhtarname Gönderme:
Kiracı kira bedelini ödemediğinde veya sözleşmeye aykırı hareket ettiğinde, kiraya veren yazılı ihtarname göndererek bu durumun düzeltilmesini talep eder. İhtarname, kiracının borcunu ödemesi veya sözleşmeye uyması için bir uyarı niteliğindedir.
İhtarname İçeriği:
İhtarnamede, kiracının hangi borcunu veya yükümlülüğünü yerine getirmediği, bu durumun giderilmesi için verilecek süre ve aksi halde kira sözleşmesinin feshedileceği açıkça belirtilmelidir.
İhtar Süreleri:
- Kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiracıya en az 10 gün (konutlarda 30 gün) ödeme süresi tanınır.
- Diğer sözleşme ihlallerinde ise kiraya veren ihtar süresini duruma göre belirler.
İki Haklı İhtar Kuralı:
Kiracı kira bedelini aksattığında, kiraya veren en az iki defa farklı aylara ilişkin yazılı ihtar göndermek zorundadır. Bu iki ihtar bir yıl içinde yapılmalıdır. Aksi halde tahliye talebi mahkemece reddedilir.
6. Kiracının Hakları ve Korunması
Kiracının tahliyesi sürecinde hukuki koruma mekanizmaları bulunmaktadır. Kiracıların mağduriyet yaşamaması için kanun, belli haklar tanımış ve koruyucu hükümler koymuştur.
Kiracının Bildirim Süreleri:
Kiracı, sözleşmeyi sona erdirmek isterse, önceden belirlenen bildirim sürelerine uymak zorundadır. Kiracı bu süreler içinde bildirimde bulunmazsa, kira sözleşmesi aynı koşullarla devam eder.
Öncelik Hakkı:
Kiracı, tahliye sonrası taşınmazı tekrar kiralama önceliğine sahiptir. Kiraya veren aynı taşınmazı üçüncü kişilere kiralamadan önce, kiracıya teklif etmek zorundadır.
Kiracının İhtar ve Dava Savunmaları:
Tahliye davalarında kiracı, ödemelerini yaptığını veya borcun olmadığını ispatlayabilir. Ayrıca, kiraya verenin fesih sebeplerinin gerçek dışı olduğunu mahkemeye sunabilir.
Kiracının Alternatif Konut Arama Hakkı:
Kiracı, tahliye kararı kesinleşmeden önce yeni konut arayarak yerleşim planı yapabilir. Kanunda bu konuda özel bir düzenleme olmamakla birlikte, mahkemeler mağduriyeti azaltacak şekilde karar verebilir.
8. Kiracının Sözleşmeye Aykırı Davranışları ve Tahliye Hakkı
Kiraya verenin tahliye talebinde bulunabilmesi için kiracının kira sözleşmesinde belirtilen yükümlülüklere aykırı davranışlarda bulunması gerekir. Kira sözleşmesi, hem kiracı hem de kiraya verenin hak ve sorumluluklarını belirleyen hukuki bir metindir. Kiracı, sözleşmede yer alan maddelere ve kanunlara uygun davranmak zorundadır. Aksi halde, kiraya verenin sözleşmeyi feshetme ve tahliye talebinde bulunma hakkı doğar.
Kiracının sözleşmeye aykırı davranışları çok çeşitli şekillerde olabilir. Bunların başında kira bedelini zamanında ödememek gelir. Kira bedelinin ödenmemesi veya geç ödenmesi, kiraya verenin zarar görmesine yol açar ve kira ilişkisini zedeler. Ayrıca, kiracı kiralananı izinsiz olarak başka bir kişiye devredebilir veya üçüncü kişilere kiralayabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu durum kesinlikle yasaktır. İşyeri kiralarında ise kiraya verenin yazılı izni bulunmadığı sürece kiralama yapılamaz. Kiracının bu tür davranışları, kiraya verenin tahliye talebinde bulunmasına gerekçe oluşturur.
Kiracı, ayrıca kiralananı sözleşmede belirtilen amaç dışında kullanırsa, örneğin konut olarak kiralanan yeri ticari faaliyet için kullanırsa veya hukuka aykırı işler yaparsa, bu da sözleşmenin ihlali sayılır. Benzer şekilde, kiralananın bakım ve onarım yükümlülüğünü yerine getirmeyip zarar vermesi veya taşınmazı bakımsız bırakması da fesih nedeni olur.
Kiraya veren, kiracının bu yükümlülüklere uymaması halinde yazılı bir ihtarname gönderir. Bu ihtarname ile kiracı uyarılır ve aykırılıkların giderilmesi veya kira borcunun ödenmesi için makul bir süre verilir. Eğer kiracı bu süre zarfında yükümlülüklerini yerine getirmezse, kiraya veren tahliye davası açma hakkına sahip olur. Böylece, kiraya veren hukuki yoldan haklarını koruyabilir ve kiralananı tahliye ettirebilir.
8. Kiracının İflası ve Ölümü Halinde Kira Sözleşmesinin Durumu
Kiracının iflası veya ölümü, kira ilişkisinde önemli değişikliklere yol açar ve tarafların hak ve yükümlülüklerini etkiler.
Kiracının İflası:
Kiracının ticari faaliyetleri iflasla sonuçlanırsa, kiraya veren bu durumu tespit edip kira sözleşmesini feshedebilir. Ancak iflasın mahkeme tarafından tescil edilmiş olması gerekmektedir. Bu nedenle, kiraya veren iflas durumunu Ticaret Mahkemesinden belgelemek zorundadır. Kiracı iflas etmiş ve kira borcunu ödeyemeyeceği konusunda güvence veremiyorsa, kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu, kiraya verenin ekonomik zararını önlemek ve taşınmazın hukuken güvenliğini sağlamak için önemlidir.
Kiracının Ölümü:
Kiracının ölümü halinde kira sözleşmesi doğrudan sona ermez. Adi kira sözleşmelerinde ölen kiracının yasal mirasçıları, yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilirler. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında durum farklıdır. Bu tür sözleşmelerde, ölen kiracı ile aynı konutta oturan kişiler, kira sözleşmesini kanun ve sözleşme hükümlerine uygun olarak devam ettirebilirler. Bu hak, aile bütünlüğünü koruma amacını taşır ve kiralananın ani boşaltılmasının önüne geçer.
Kiraya verenin, kiracının ölümünden sonra sözleşmeyi feshetmesi veya tahliye talebinde bulunması daha karmaşık bir hukuki süreçtir. Burada mirasçılar ve diğer konutta oturan kişilerin hakları ve sözleşme koşulları detaylı olarak değerlendirilmelidir. Bu nedenle, tarafların haklarının korunması için hukuki danışmanlık alınması önem taşır.
9. Kiraya Verenin Konut veya İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Talebi
Kiraya veren, kira sözleşmesinin süresi sona erdiğinde, kendisi veya yakınları için kiralananı konut veya işyeri olarak kullanmak amacıyla kiracıyı tahliye talebiyle dava edebilir. Bu hakkın kullanılabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir.
Konut İhtiyacı Sebebiyle Tahliye:
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, baba, büyükanne) ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı söz konusu olduğunda, kira süresi sona erdikten sonra kiralananın boşaltılması talep edilebilir. Örneğin, kiraya verenin çocuklarının evlenmesi, iş veya eğitim nedeniyle belirli bir yerde yaşaması ya da başka makul ve gerçek bir konut ihtiyacının ortaya çıkması gibi nedenler bu kapsamdadır.
Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için kira sözleşmesinin en az 6 ay süreli olması gerekir. Ayrıca, kiraya veren bu ihtiyacını kiracıya en az 1 ay önceden yazılı olarak bildirmelidir. Bu bildirim yapılmadan tahliye talebinde bulunulamaz. Kiracı, söz konusu yazılı bildirimden sonra taşınmazı boşaltmazsa, kira süresi sona erdikten itibaren 1 ay içinde kiraya veren tahliye davası açabilir.
Bu düzenleme, kiraya verenin gerçek ve samimi ihtiyaçlarının korunmasını amaçlarken, kiracının da mağduriyetinin önüne geçmek için birtakım usul kuralları getirir.
İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye:
Kiraya verenin aynı kişiler için işyeri açma ya da işletme amacıyla kiralananı talep etmesi durumunda da benzer koşullar geçerlidir. Kiralanan taşınmaz işyeri olarak kullanılacaksa, bu gereksinimin içten, gerçek ve haklı olması gerekir. Bu nedenle, kiraya veren bu talebini kiracıya önceden bildirmeli ve kira süresinin bitiminde tahliye talebinde bulunmalıdır. Kiracı bu durumda da taşınmazı boşaltmazsa tahliye davası açılır.
İşyerine dönüştürülmek istenen konutların da tahliyesi mümkündür; ancak burada da kiraya verenin talebinin gerçek ve makul olması şarttır.
10. Yeni Malikin Kiralananı Kendisi veya Yakınları İçin Kullanması Halinde Tahliye
Kiralanan taşınmazın mülkiyeti sonradan başka bir kişiye geçtiğinde, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve belirli şartlarla tahliye talebinde bulunabilir.
Yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanmak üzere tahliye etmek isterse, bunu mutlaka mülkiyeti kazandığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Bu yazılı bildirim, yeni malikin talebinin resmi bir kayıt altına alınmasını sağlar ve kiracının haklarının korunmasına yardımcı olur.
Bildirim yapıldıktan sonra yeni malik, 6 ay içinde tahliye davası açabilir. Ayrıca yeni malik, sözleşme süresinin bitiminde kiracıdan evi boşaltmasını talep ederek tahliye davası açabilir. Yeni malik, bu hakları kullanmak için yasal süreleri ve bildirim kurallarını titizlikle takip etmelidir.
Bu düzenleme, taşınmaz mülkiyetinin el değiştirmesi durumunda hem yeni malikin kullanım hakkını hem de kiracının hukuki güvenliğini dengede tutmayı amaçlar.
11. Kiraya Verenin Onarım, Yapım veya Tadilat Nedeniyle Tahliye Talebi
Kiraya veren, taşınmaz üzerinde yapılması gereken önemli ve esaslı onarım, tadilat veya yapım işleri nedeniyle kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak bu talebin hukuken geçerli sayılması için bazı şartlar vardır.
Öncelikle, yapılacak olan onarım veya yapım işlerinin önemli ve esaslı olması gerekir. Yani, sadece küçük bir boya badana veya basit tamir işleri tahliye sebebi sayılmaz. Bu çalışmaların yapıldığı süre boyunca kiralananın içinde oturulması veya işyeri olarak kullanılması mümkün olmamalıdır. Örneğin, binanın temelinde yapılacak sağlamlaştırma, elektrik tesisatının tamamen yenilenmesi gibi ciddi işler bu kapsamdadır.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin süresi sona erdikten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açarak kiracının taşınmazı boşaltmasını talep etmelidir. Bu süre içinde tahliye davası açılmazsa, hak düşer.
Onarım tamamlandıktan sonra kiraya veren, boşaltılan taşınmazı önce eski kiracıya teklif etmek zorundadır. Eğer eski kiracı talepte bulunursa, aynı koşullarda yeniden kiralama yapılabilir. Aksi halde, kiraya veren çıkarılan kiralananı 3 yıl süreyle başkasına kiralayamaz. Bu düzenleme, kiracının mağduriyetini önlemek ve onarım sürecinde ortaya çıkan hak kayıplarını engellemek içindir.
12. Kiracının Önceden Çıkacağını Bildirmesine Rağmen Tahliye Etmemesi Durumu
Kiracı, taşınmazı boşaltacağını önceden yazılı olarak kiraya verene bildirmişse ve bu taahhüdüne rağmen taşınmazdan çıkmamışsa, kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için kiracının yazılı bir taahhütte bulunmuş olması zorunludur.
Kiracı, örneğin sözleşme bitmeden veya sözleşmeyi feshettikten sonra taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak bildirmiş olabilir. Bu taahhüt kiraya veren için bağlayıcıdır. Kiracı, taahhüdüne rağmen taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren icra takibi veya tahliye davası açabilir.
Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus, tahliye talebinin taahhütte belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde yapılması gerekliliğidir. Bu süre geçtikten sonra kiraya verenin talebi hakkaniyete aykırı sayılabilir ve mahkeme tarafından reddedilebilir.
Yargıtay kararları, bu sürenin kesin ve bağlayıcı olduğunu, kiraya verenin haklarını koruyabilmesi için taahhüt sonrası tahliye talebini zamanında yapmasının şart olduğunu açıkça belirtmektedir.
