I. Giriş

Rehin hakkı, bir taşınmaz veya taşınır mal üzerinde kurulan ve alacak yerine getirilmediği takdirde, hak sahibine öncelikli olarak bu taşınmaz veya taşınır malı paraya çevirme ve elde edilen meblağdan alacağını tahsil etme yetkisi tanıyan sınırlı bir ayni haktır. İcra ve İflas Hukuku’na göre, alacağı rehinle temin edilmiş olan alacaklı, alacağını cebri icra yoluyla tahsil etmek istediğinde, önce rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatmak zorundadır. Taşınmaz üzerindeki rehin, ipotek olarak adlandırılmaktadır.

İpotek, mevcut bir alacak için veya henüz doğmamış ancak doğması kesin ya da muhtemel olan bir alacak için de kurulabilir. Alacağı ipotekle teminat altına almış bir alacaklı, eğer ipotek ile ilgili gerekli ilamlı takip belgelerine sahip değilse, ipoteği paraya çevirme yoluyla ilamsız takip başvurusu yapabilir. Ancak gerekli belgeler olsa bile, yine de ipotekle paraya çevrilmesi yoluyla ilamsız takibe başvurulabilir.

II. İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip Kavramı

İpoteğin paraya çevrilmesi, bir borç nedeniyle ipotekli taşınmazın satılması sürecini ifade eder. İpoteğin paraya çevrilmesi, alacaklıya taşınmazın satışını talep etme ve elde edilen gelirden alacağını tahsil etme imkânı tanır. Bu süreç, alacaklıların alacaklarını temin etmek amacıyla başvurabileceği cebri icra yollarından biridir ve taşınmaz üzerindeki ipotek hakkı ile sınırlıdır.

İpoteğin paraya çevrilmesi, Türk Medeni Kanunu’nda yer alan “rehin hakkı” düzenlemeleriyle bağlantılıdır. Rehin hakkı, bir taşınmaz veya taşınır mal üzerinde kurulan ve alacak yerine getirilmediği takdirde, hak sahibine öncelikli olarak bu taşınmazı paraya çevirme yetkisi verir. İcra ve İflas Kanunu’na göre, alacaklı, ipotekli taşınmazın satılmasını talep ederek alacağını tahsil edebilir.

Eğer rehin alacağı bir ilama veya ilam niteliğinde bir belgeye dayanmıyorsa ve ipotek akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarı içermiyorsa, takip yolunun ilamsız takip olması gerekmektedir (İİK. m. 150/h).

Takip Talebi:

Takip talebinin, genel haciz yoluyla yapılan takiplerden farkı yoktur. Ancak, ipotekli taşınmaz üçüncü bir kişiye aitse, bu kişinin isim ve adresi de takip talebine eklenmelidir. Ayrıca, alacaklı, takip talebine ipotek akit tablosunun tapu idaresi tarafından verilmiş resmi örneğini ve ipotek, cari hesap veya kredi açma sözleşmesi gibi bir sözleşmenin teminatı olarak verilmişse, sözleşme ve diğer ilgili belgeleri de eklemek zorundadır. İcra dairesi, takip talebini aldıktan sonra, satış işlemleri için hazırlıklara başlar. Bu süreçte, tapudan kayıt örneklerini ve belediyeden imar durumu belgelerini temin eder ve takibin kesinleşmesini beklemeden kıymet takdiri yapar. Takip talebinin alınmasının ardından, icra müdürü borçluya ve ipotekli taşınmaz sahibi üçüncü kişiye ödeme emri gönderir.

Ödeme Emri:

Ödeme emrinde; takip talebindeki kayıtlar, ödeme süresinin 30 gün olduğu, yedi gün içinde borca itiraz edilmediği takdirde ve borç 30 gün içinde ödenmediği takdirde alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği belirtilir. Ayrıca ipotek hakkına itiraz edilemeyeceği vurgulanır. Ödeme emrinin gönderildiği adres, borçlunun tapu adresidir.

Ödeme Emrine İtiraz ve Takibin Kesinleşmesi:

Borçlu ve varsa ipotekli taşınmaz sahibi üçüncü kişi, yedi gün içinde icra dairesine başvurarak ödeme emrine itiraz edebilir (m. 150). İtirazın sonuçları, genel haciz yoluyla takiptekinin aynısıdır. Ancak borçlu, ipotek hakkına itiraz edemez çünkü ipotek hakkı resmi senetle ispatlanmıştır. Ayrıca, alacaklar taşınmaz rehni ile temin edilmiş olduğundan ve zamanaşımı işlememektedir; bu nedenle borçlu, zamanaşımı itirazında da bulunamaz.

Borçlu, ödeme emrine itiraz etmez ve 30 gün içinde borcunu ödemezse veya itiraz edip itirazı iptal edilirse, alacaklı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren bir yıl içinde ipotekli taşınmazın satışını isteyebilir.

İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İlamsız Takip:

Alacaklı, ipotekle teminat altına alınmış alacağını ilamsız takip yoluyla paraya çevirebilir.

Rehnin Paraya Çevrilmesi:

Alacaklı, ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren bir yıl içinde taşınmaz rehninin satışını isteyebilir. Bu süre içinde satış talebi yapılmazsa, takip düşer, ancak ipotek hakkı saklı kalır. Satış talebinden itibaren taşınmazlar, üç ay içinde icra dairesi tarafından açık artırma ile satılır (İİK. m. 123).

İlamların takip konusu yapılabilmesi için, karar ve ilam harcının ödenmiş olması gerektiğini de belirtmek önemlidir. Harç ödenmeden alınan ilamlar icra dairesi tarafından işlem görmez. Harçlar Kanunu’na göre, karar ve ilam harcı ödenmeden ilam verilmesi mümkün değildir (Harçlar Kanunu m. 28, 32).

IV. İpotekli Takipte İzlenecek Hukuki Adımlar

İpotekli bir alacaklının takip başlatmak için izlemesi gereken hukuki süreç, aşağıdaki temel adımlardan oluşur:

  1. Takip Talebi: İpotekli alacaklı, icra müdürlüğüne başvurarak takip talebinde bulunur. Bu talep, genel haciz yoluyla takip talebine benzer şekilde hazırlanır. Ancak, ipotekli taşınmazın üçüncü bir kişiye ait olması durumunda, üçüncü kişinin adı ve adresi de takip talebine eklenmelidir. Ayrıca, ipotek akit tablosunun ve ilgili diğer belgelerin resmi örnekleri de takip talebine eklenmelidir. Bu belgeler, alacaklının ipotekle teminat altına alınmış alacağı ispatlaması için gereklidir.
  2. Ödeme Emri Gönderilmesi: Takip talebinin icra dairesine sunulmasından sonra, icra müdürü borçluya ve ipotekli taşınmazın sahibi olan üçüncü kişiye ödeme emri gönderir. Ödeme emrinde, borçluya borcunu ödemesi için 30 gün süre tanınır. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, alacaklı ipotekli taşınmazın satışını talep edebilir.
  3. İtiraz ve Takibin Kesinleşmesi: Borçlu, ödeme emrini aldıktan sonra 7 gün içinde icra dairesine başvurarak itiraz edebilir. İtiraz edilen durum, genel haciz yoluyla takiptekiyle aynıdır. Ancak borçlu, ipotek hakkına itiraz edemez. Çünkü ipotek, resmi bir senetle ispatlanmıştır ve alacaklı, ipotekli taşınmazın satışını talep etme hakkına sahiptir.
  4. Satış Talebi ve Satış İşlemleri: Eğer borçlu ödeme yapmaz veya itirazı geçersiz kılınırsa, alacaklı ipotekli taşınmazın satışını talep edebilir. İpotekli taşınmaz, açık artırma yoluyla satılır ve elde edilen gelir, alacaklının alacağını karşılamak için kullanılır. Satış talebi, ödeme emrinin tebliğinden itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır.

V. İpotekli Takipte Zamanaşımı ve İptal Durumları

İpotekli takipte, alacaklı, taşınmazın satışını talep etmeden önce belirli bir süre içinde hareket etmelidir. İpotekli alacak, taşınmazın satışı için bir yıl içinde talep edilmezse, takip düşer. Ancak, ipotek hakkı geçerli kalır ve borçlu, zamanaşımı veya ipotek hakkına dair itirazlarda bulunamaz.

VI. Sonuç ve Değerlendirme

İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip, alacaklıların alacaklarını teminat altına alabilmesi ve cebri icra yoluyla tahsil edebilmesi için önemli bir hukuki araçtır. Bu süreç, ipotekli taşınmazın satışı yoluyla alacağın tahsil edilmesini sağlar. İpotekli takip, belirli bir süreç ve hukuki adımlar gerektirir. Alacaklının takip başlatabilmesi için gerekli belgeleri sunması, ödeme emri gönderilmesi, borçlunun itiraz hakkı ve satış işlemleri gibi aşamalar dikkatlice yürütülmelidir. İpoteğin paraya çevrilmesi, alacaklının haklarını koruyarak, borçlunun ödeme yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde taşınmazın satılmasıyla sonuçlanır.

Bu kapsamda, ipotekli takip, hem alacaklılar hem de borçlular için önemli hukuki sonuçlar doğurur. Alacaklıların ipotekli taşınmaz üzerinde haklarını kullanabilmesi için, takip sürecinin doğru bir şekilde izlenmesi gerekmektedir. Borçlular ise, ödeme yapmama durumunda taşınmazlarının satışını engelleyemeyeceklerini bilmelidir.