I. Giriş

Rehin hakkı, bir taşınmaz veya taşınır mal üzerinde kurulan sınırlı bir ayni haktır. Alacak yerine getirilmediği takdirde hak sahibine, öncelikli olarak bu taşınmaz veya taşınır malı paraya çevirme yetkisi tanır. Böylece elde edilen meblağdan alacağını tahsil etme yetkisi verir. İcra ve İflas Hukuku’na göre, alacağı rehinle temin edilmiş olan alacaklı, alacağını cebri icra yoluyla tahsil etmek istediğinde önce rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatmak zorundadır. Taşınmaz üzerindeki rehin, ipotek olarak adlandırılmaktadır.

İpotek, mevcut bir alacak için veya henüz doğmamış olan bir alacak için de kurulabilir. Doğması kesin ya da muhtemel olan bir alacak da ipotekle teminat altına alınabilir. Alacağı ipotekle teminat altına almış bir alacaklı, eğer ipotek ile ilgili gerekli ilamlı takip belgelerine sahip değilse, ipoteği paraya çevirme yoluyla ilamsız takip başvurusu yapabilir. Ancak gerekli belgeler olsa bile, yine de ipotekle paraya çevrilmesi yoluyla ilamsız takibe başvurulabilir.

II. İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip Kavramı

İpoteğin paraya çevrilmesi, bir borç nedeniyle ipotekli taşınmazın satılması sürecini ifade eder. Bu süreç, alacaklıya taşınmazın satışını talep etme imkanını tanır. Ayrıca elde edilen gelirden alacağını tahsil etme imkânı sağlar. İpoteğin paraya çevrilmesi, alacaklıların alacaklarını temin etmek amacıyla başvurabileceği cebri icra yollarından biridir. Bu süreç, taşınmaz üzerindeki ipotek hakkı ile sınırlıdır.

İpoteğin paraya çevrilmesi süreci, Türk Medeni Kanunu’nda yer alan “rehin hakkı” düzenlemeleriyle bağlantılıdır. Rehin hakkı, bir taşınmaz veya taşınır mal üzerinde kurulan bir yetkidir. Alacak yerine getirilmediğinde, hak sahibine taşınmazı paraya çevirme yetkisi verir. İcra ve İflas Kanunu’na göre alacaklı, ipotekli taşınmazın satılmasını talep ederek alacağını tahsil edebilir.

Eğer rehin alacağı bir ilama veya ilam niteliğinde bir belgeye dayanmıyorsa, ilamsız takip olması gerekmektedir. İpotek akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarı içermiyorsa, takip ilamsız şekilde yapılmalıdır (İİK. m. 150/h).

Takip Talebi:

Takip talebinin, genel haciz yoluyla yapılan takiplerden farkı yoktur. Ancak, ipotekli taşınmaz üçüncü bir kişiye aitse, bu kişiyi de takip talebine eklemek gereklidir. Alacaklı, takip talebine ipotek akit tablosunun resmi örneklerini ve diğer belgeleri de eklemek zorundadır. Tapu idaresi tarafından verilmiş bu örnekler sunulmalıdır. İcra dairesi, takip talebini aldıktan sonra satış işlemleri için hazırlıklara başlar. Bu süreçte tapudan kayıt örneklerini ve belediyeden imar durumu belgelerini temin eder. Takibin kesinleşmesini beklemeden kıymet takdiri yapar. Takip talebinin alınmasının ardından, icra müdürü borçluya ve ipotekli taşınmaz sahibi üçüncü kişiye ödeme emri gönderir.

Ödeme Emri:

Ödeme emri, takip talebindeki kayıtları içerir. Ödeme süresinin 30 gün olduğunu belirtir. Yedi gün içinde borca itiraz edilmezse ve borç 30 gün içinde ödenmezse alacaklı, taşınmazın satışını isteyebilir. Ayrıca ipotek hakkına itiraz edilemeyeceği vurgulanır. Ödeme emrinin gönderildiği adres, borçlunun tapu adresidir. Bu adres üzerinden borçluya bildirim yapılır.

Ödeme Emrine İtiraz ve Takibin Kesinleşmesi:

Borçlu ve varsa ipotekli taşınmaz sahibi üçüncü kişi, yedi gün içinde icra dairesine başvurarak ödeme emrine itiraz edebilir (m. 150). İtirazın sonuçları, genel haciz yoluyla takiptekinin aynısıdır. Ancak borçlu, ipotek hakkına itiraz edemez çünkü ipotek hakkı resmi senetle ispatlanmıştır. Ayrıca, alacaklar taşınmaz rehni ile temin edildiği için zamanaşımı işlememektedir. Bu nedenle borçlu, zamanaşımı itirazında bulunamaz.

Borçlu, ödeme emrine itiraz etmez ve 30 gün içinde borcunu ödemezse, alacaklı taşınmazın satışını isteyebilir. Borçlu itiraz edip itirazı iptal edilirse, aynı haktan faydalanılabilir.

İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İlamsız Takip:

Alacaklı, ipotekle teminat altına alınmış alacağını ilamsız takip yoluyla paraya çevirebilir.

Rehnin Paraya Çevrilmesi:

Alacaklı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren bir yıl içinde taşınmaz rehninin satışını isteyebilir. Bu süre içinde satış talebi yapılmazsa takip düşer, ancak ipotek hakkı saklı kalır. Satış talebinden itibaren taşınmazlar, üç ay içinde icra dairesi tarafından açık artırma ile satılır (İİK. m. 123).

İlamların takip konusu yapılabilmesi için, karar ve ilam harcının ödenmiş olması gerektiğini de belirtmek önemlidir. Harç ödenmeden alınan ilamlar icra dairesi tarafından işlem görmez. Harçlar Kanunu’na göre, karar ve ilam harcı ödenmeden ilam verilmesi mümkün değildir (Harçlar Kanunu m. 28, 32).

III. İpotekli Takipte İzlenecek Hukuki Adımlar

İpotekli bir alacaklının takip başlatmak için izlemesi gereken hukuki süreç, aşağıdaki temel adımlardan oluşur:

  1. Takip Talebi: İpotekli alacaklı, icra müdürlüğüne başvurarak takip talebinde bulunur. Talep, genel haciz yoluyla takip talebine benzer şekilde hazırlanır. Ancak ipotekli taşınmazın üçüncü bir kişiye ait olması durumunda üçüncü kişinin adı ve adresi de takip talebine eklenmelidir. Ayrıca ipotek akit tablosunun ve ilgili diğer belgelerin resmi örnekleri de takip talebine eklenmelidir. Bunlar, alacaklının ipotekle teminat altına alınmış alacağı ispatlaması için gereklidir.
  2. Ödeme Emri Gönderilmesi: Takip talebinin icra dairesine sunulmasından sonra, icra müdürü borçluya ve ipotekli taşınmazın sahibi olan üçüncü kişiye ödeme emri gönderir. Ödeme emrinde, borçluya borcunu ödemesi için 30 gün süre tanınır. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, alacaklı ipotekli taşınmazın satışını talep edebilir.
  3. İtiraz ve Takibin Kesinleşmesi: Borçlu, ödeme emrini aldıktan sonra 7 gün içinde icra dairesine başvurarak itiraz edebilir. İtiraz, genel haciz yoluyla takiptekiyle aynıdır. Ancak borçlu, ipotek hakkına itiraz edemez. Çünkü ipotek, resmi bir senetle ispatlanmıştır. Alacaklı, ipotekli taşınmazın satışını talep etme hakkına sahiptir.
  4. Satış Talebi ve Satış İşlemleri: Eğer borçlu ödeme yapmaz veya itirazı geçersiz kılınırsa, alacaklı ipotekli taşınmazın satışını talep edebilir. İpotekli taşınmaz, açık artırma yoluyla satılır ve elde edilen gelir, alacaklının alacağını karşılamak için kullanılır. Satış talebi, ödeme emrinin tebliğinden itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır.

IV. İpotekli Takipte Zamanaşımı ve İptal Durumları

İpotekli takipte, alacaklı, taşınmazın satışını talep etmeden önce belirli bir süre içinde hareket etmelidir. İpotekli alacak, taşınmazın satışı için bir yıl içinde talep edilmezse, takip düşer. Ancak, ipotek hakkı geçerli kalır ve borçlu, zamanaşımı veya ipotek hakkına dair itirazlarda bulunamaz.

V. Sonuç ve Değerlendirme

İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip, alacaklıların alacaklarını teminat altına alabilmesi için önemli bir araçtır. Cebri icra yoluyla tahsil edebilmesi için de önemlidir. Bu süreç, ipotekli taşınmazın satışı yoluyla alacağın tahsil edilmesini sağlar. İpotekli takip, belirli bir süreç ve hukuki adımlar gerektirir. Alacaklının takip başlatabilmesi için gerekli belgeleri sunması, ödeme emri gönderilmesi, borçlunun itiraz hakkı ve satış işlemleri gibi aşamalar dikkatlice yürütülmelidir. İpoteğin paraya çevrilmesi, alacaklının haklarını koruyarak, ödeme yükümlülüğü yerine getirilmezse taşınmazın satılmasıyla sonuçlanır.

Bu kapsamda, ipotekli takip, hem alacaklılar hem de borçlular için önemli hukuki sonuçlar doğurur. Alacaklıların ipotekli taşınmaz üzerinde haklarını kullanabilmesi için, takip sürecinin doğru bir şekilde izlenmesi gerekmektedir. Borçlular ise, ödeme yapmama durumunda taşınmazlarının satışını engelleyemeyeceklerini bilmelidir.