Zilyetlik Nedenine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları

1. Giriş

Türk Medeni Kanunu kapsamında zilyetliğe dayalı tapu iptal ve tescil davaları, özellikle tapu kütüğünde malik bilgisi bulunmayan veya maliki belli olmayan taşınmazlar hakkında, zilyedin malik sıfatıyla taşınmaz üzerinde uzun süreli fiili tasarrufta bulunması durumunda gündeme gelir. Bu davalarda önemli olan husus, mülkiyet hakkının zilyetliğe dayanarak kazanılıp kazanılamayacağıdır. Yargıtay içtihatları bu konuda belirleyici rol oynamaktadır.

Zilyetlik nedeniyle tapu iptali, bir taşınmaz üzerinde fiilen bulunma ve bu taşınmazı kullanma durumu olan zilyedliğe dayanılarak, tapu kaydının gerçek durumu yansıtmadığı gerekçesiyle açılan bir hukuki işlemdir. Taşrada“arazi çevirmek” şeklinde anılan zilyetliğe tabi işlemler tapulamaya konu edilmesi için bir kısım şekil şartlarına tabidir.

2.Zilyetlik Şartları ve Hukuki Dayanak

Zilyetlik, Türk Medeni Hukuku’nda mülkiyet dışında ayrı bir ayni hak değildir; ancak bazı şartlar oluştuğunda aslen mülkiyet kazanımına yol açabilir. Zilyetliğe dayanarak açılan tapu iptal ve tescil davaları, hukuki olarak hem mülkiyetin iktisabı hem de tapunun düzeltimi işlevi taşır.

Zilyetliğe dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil davaları, Türk hukuk sisteminde, tapu sicilinde kayıt bulunmayan veya maliki anlaşılamayan taşınmazlarda, uzun süre malik sıfatıyla zilyet olan kişilere mülkiyet hakkı kazandırmayı amaçlayan istisnai yollardan biridir. Bu tür davaların hukuki zemini hem mevzuat hükümleri hem de Yargıtay içtihatları ile net biçimde çizilmiştir.

2.1. Hukuki Dayanaklar

Türk Medeni Kanunu m. 713

TMK m.713/1 – “Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı, davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın mülkiyetinin tapu kütüğüne tescilini isteyebilir.”

Bu hüküm, fiilî hâkimiyetin uzun süreli, kesintisiz ve malik sıfatıyla sürdürülmesi halinde, kişiye aynî hak kazandırabileceğini düzenlemektedir.

Kadastro Kanunu m.12/3

“Kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren on yıl içinde, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayalı olarak dava açılabilir. Bu sürenin dolmasıyla, bu davalar dinlenemez.”

Zilyetliğe dayalı davalarda, kadastro tespiti yapılmış taşınmazlar için 10 yıllık hak düşürücü süre mevcuttur.

Kadastro Kanunu m.14

“Zilyetliğe dayalı tespit yapılabilmesi için malik sıfatıyla kesintisiz olarak 20 yıl süreyle zilyetliğin varlığı tanık beyanları ve teknik delillerle ispatlanmalıdır.”

Bu madde, zilyetliğin süre, sıfat ve ispat açısından nasıl değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koyar.

Kadastro Kanunu m.17

“Kadastro sırasında, tapuda kaydı bulunmayan ya da malikinin kim olduğu anlaşılamayan taşınmazlar ‘maliki meçhul’ olarak kabul edilir ve zilyetliğe dayalı olarak tespit yapılabilir.”

HMK m.142

“Davanın dayandığı vakıalar taraflarca getirilir. Hâkim, hukuki nitelendirmeyi kendiliğinden yapar.”

Bu hüküm, zilyetlik iddiasının hukuki vasfının hâkim tarafından belirlenebileceğini ifade eder; böylece iddia yanlış temellendirilse bile, doğru hüküm kurulabilir.

2.2. Zilyetliğin Unsurları

2.2.1. Malik Sıfatıyla Zilyetlik

Zilyetlik, taşınmazı bir malik gibi kullanma anlamına gelir. Bu kullanım;

• Tarımsal faaliyetler (ekim, dikim, gübreleme),
• Sınır belirleme (çit, tel, hendek),
• Vergi beyanı ve ödemesi (emlak beyannamesi),
• Yapı inşası veya bakım-onarım,
• Komşu tanık beyanları ile somutlaştırılır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi – 11.12.2024, E.2024/5230, K.2024/6761:

“Davacının taşınmaz üzerinde malik sıfatıyla ziraat yaptığı, komşu parsellerle uyumlu olarak çevreleme ve kullanım gerçekleştirdiği, bu kullanımın tanık anlatımları ve teknik bilirkişi raporlarıyla sabit olduğu anlaşılmıştır.”

2.2.2. Davasız ve Aralıksız Zilyetlik (20 Yıl)

Türk Medeni Kanunu’na göre, malik sıfatıyla zilyetliğin 20 yıl boyunca dava konusu edilmeden ve kesintiye uğramadan devam etmesi gerekir. Bu sürenin içinde:

• Tahliye, ecrimisil, işgal tespiti gibi aleyhe açılmış davaların olmaması,
• Terk, devretme, işgal gibi kesinti yaratan fiillerin bulunmaması gerekir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi :

“Kadastro sonrası açılan zilyetliğe dayalı tapu tescil davasında, kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıllık hak düşürücü süre uygulanmaz; TMK m.713 kapsamında zilyetlik süresi esas alınır.”

Bu içtihat, kadastro sonrası bile 20 yıllık malik sıfatlı zilyetlik varsa, dava açılabileceğini teyit etmektedir.

2.2.3. Tapuda Malik Kayıtlı Olmamalı veya Anlaşılamamalı

Zilyetlik yoluyla mülkiyet talebi yalnızca şu durumlarda mümkündür:

• Tapu kütüğünde hiç kayıt bulunmayan taşınmazlar,
• Tapuda malik hanesi boş olan taşınmazlar,
• Tapuda yazılı olan kişinin kimliği, hukuki varlığı veya mirasçılığı belirlenemeyen haller.

Kadastro Kanunu m.17 uyarınca:

“Kayıt dışı ya da maliki anlaşılamayan taşınmazlar maliki meçhul sayılır. Bu taşınmazlarda zilyetliğe dayalı tespit yapılabilir.”

2.3. Zilyetlikle Kazanılması Mümkün Olmayan Taşınmazlar

Aşağıdaki taşınmaz türleri, zilyetliğe dayalı olarak mülkiyete konu edilemez:

Taşınmaz Türü	Neden Kazanılamaz	Dayanak
Orman Alanları	Devletin hüküm ve tasarrufunda	6831 s. Orman Kanunu m.1, 20
Meralar ve Yaylalar	Tahsisli kamu malı	Mera Kanunu
Kamulaştırılmış Alanlar	Kamulaştırma kamuya mülkiyet geçirir	2942 s. Kanun m.16
2/B Arazileri	Satışla edinilebilir, zilyetlikle değil	Yargıtay 16. HD, 2017/3807 – 6762

Yargıtay 16. Hukuk Dairesi – E. 2017/3807, K.2017/6762:

“Orman niteliğini kaybetmiş olsa bile, 2/B statüsündeki taşınmazlarda zilyetliğe dayalı mülkiyet kazanılamaz.”

2.4. Sürenin İspatı ve Devamlılığı

Zilyetlik süresi, fiilen başlandığı andan itibaren hesaplanır. Bu başlangıç tarihi;

• Tanık anlatımları,
• Hava fotoğrafları,
• Teknik bilirkişi raporları (jeodezi-fotogrametri mühendislerince),
• Emlak beyanları ve varsa vergi ödeme belgeleriyle ortaya konur.

Süre, tek kişiyle sınırlı değildir; miras yoluyla da geçebilir. Örneğin: Baba 12 yıl kullanmış, ölümünden sonra çocukları 8 yıl kullanmaya devam etmişse 20 yıl tamamlanmış sayılır.

Kadastro Kanunu m.14:

“Zilyetlik süresi; tarım arazilerinde 20 yıl, bağ-bahçe nitelikli taşınmazlarda 30 yıl olarak teknik bilirkişi raporu ve tanık anlatımlarıyla ispatlanmalıdır.”mış veya kadastrodan sonra 10 yıl içinde itiraz edilmemiş alanlar açısından zilyetliğin niteliğini düzenler.

Yargıtay 1. HD’nin 2024/5230 E. – 2024/6761 K. sayılı kararında belirtildiği gibi:

“Davacının taşınmaz üzerinde malik sıfatıyla bulunduğu, tarımsal faaliyetleri sürdürdüğü, çevre parsellerde benzer kullanım tarzının olduğu ve 20 yıldan uzun süredir zilyet olduğu teknik bilirkişi ve tanık beyanlarıyla sabittir.”

Bu nedenle malik sıfatı, salt sözlü iddiayla değil, maddi vakıalarla ve somut bulgularla ispatlanmalıdır.

2.4. Süre Başlangıcı ve Sürenin Hesaplanması

Zilyetlik süresi, taşınmaz üzerinde fiilen tasarrufa başlanılan tarihten itibaren hesaplanır. Bu tarihin ispatı çok önemlidir.

Süreyi başlatan eylemler şunlar olabilir:

• Toprak sürme, ekim-dikim,
• İnşaat yapma veya mevcut yapıyı onarma,
• Tapu dışı satış sözleşmesiyle taşınmazı devralma (geçerli olmasa da fiili tasarruf başlatır),
• Miras yoluyla taşınmazın fiilen intikal etmesi.

Bu sürenin mirasçılar arasında irsi şekilde devamı mümkündür. Örneğin, baba 10 yıl zilyet olmuş, vefat etmiş, çocukları 10 yıl daha kullanmışsa toplamda 20 yıl oluşur.

2.5. Tapuda Kayıtlı Olmama veya Sahibi Anlaşılamama Şartı

Zilyetliğe dayalı tapu iptali davası açılabilmesi için;

• Tapu kütüğünde hiç kayıt olmaması (eski tabirle “kayıtsız taşınmaz”),
• Tapuda “maliki meçhul” veya “belirsiz malik” olması,
• Tapu tescilinin kadastro tarafından otomatik yapılmış olması ancak kişinin elinde kadim kullanım belgesi olmaması gerekir.

Eğer taşınmaz bir şahıs adına tescilli ise bu kişiye karşı zilyetlik davası açılamaz. Bu durumda iptal gerekçeleri başka hukuki kurumlara dayanmalıdır (örneğin; muris muvazaası, sahtecilik, ehliyetsizlik).

2.6. Zilyetlikle Kazanımı Mümkün Olmayan Yerler

Kanun koyucu bazı taşınmaz türlerinin zilyetlikle kazanılamayacağını açıkça belirtmiştir:

Taşınmaz Türü	Açıklama	Yasal Dayanak
Orman Alanları	Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır	Orman Kanunu m.1, m.20
Mera ve Yaylalar	Tahsisli kamu malıdır, zilyetlikle mülkiyet kazanılamaz	Mera Kanunu
Kamulaştırılmış Araziler	Bedeli ödenmiş, kamunun malı olmuştur	Kamulaştırma Kanunu m.16
Köy yerleşim alanı (imar planında kamu hizmetine ayrılan yerler)	Okul, cami, yol gibi tahsisli taşınmazlar	İmar Kanunu ve özel hükümler

Yargıtay 16. HD, 2017/3807 E. – 2017/6762 K. kararında 2/B arazilerinin de özel hükümlere tabi olduğunu belirtmiştir:

“Orman vasfını yitirmiş olsa dahi, 2/B niteliği taşıyan taşınmazlar üzerinde zilyetlik kazanımı mümkün değildir.”

---

3. Yargıtay’ın Zilyetliğe Dayalı Davalarda Önerdiği İnceleme Silsilesi

Zilyetliğe dayalı tapu iptali ve tescil davaları, sadece taraf beyanlarına değil, çok yönlü teknik ve kurumsal incelemelere dayalı yargılama ile sonuçlandırılmalıdır. Yargıtay içtihatları, bu tür davalarda hangi kurumlara hangi bilgilerin sorulacağı, hangi teknik raporların alınacağı ve keşiflerin nasıl yapılacağına dair net bir silsile ortaya koymuştur. Bu doğrultuda mahkemeler aşağıdaki inceleme basamaklarını eksiksiz biçimde uygulamalıdır.

3.1. Taşınmazın İmar Planı Kapsamında Olup Olmadığının Belirlenmesi

İlk olarak, dava konusu taşınmazın imar planı kapsamında kalıp kalmadığı, hem Büyükşehir Belediyesi hem de ilgili İlçe Belediye Başkanlığı’ndan sorulmalıdır. Sadece plan içinde olup olmadığı değil;

• Planın onay tarihi,
• Taşınmazın fonksiyon alanı (konut, tarım, yeşil alan vs.),
• Taşınmaza ilişkin herhangi bir imar uygulama kararı (örneğin 18. madde uygulaması) olup olmadığı

araştırılmalıdır.

3.2. Tapu Kaydının ve Tedavül Zincirinin İncelenmesi

Yargılama sürecinde taşınmazın:

• Tesis tarihinden itibaren tüm sahiplik değişimleri (tedavül),
• Varsa eski tapu kütüğü, zilliyet fişi, kadim belgeler,
• Herhangi bir belirtme, şerh ya da beyan bulunup bulunmadığı,
• Harita ya da kroki eki ile tescil edilip edilmediği

Tapu Müdürlüğü ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Arşiv Dairesi’nden talep edilmelidir.

3.3. Kadastro Tespiti ve Revizyon Durumunun Araştırılması

Mahkeme, taşınmazın kadastro tespiti sırasında başka parsellere revizyon görüp görmediğini özellikle araştırmalıdır. Eğer dava konusu taşınmaz revizyon görmüşse:

• Revizyona esas haritalar,
• Komşu parsellerin kadastro tespit tutanakları,
• Uygulanan eski tapular ve sınır verileri

dosyaya getirilmelidir. Böylece taşınmazın tarihi gelişimi, teknik bütünlük içerisinde analiz edilebilir.

3.4. Stereoskopik Hava Fotoğrafları ile Geriye Dönük Kullanım Tespiti

Zilyetlik iddiasının somutlaştırılması için Harita Genel Müdürlüğü’nden;

• Dava tarihinden geriye doğru 15, 20 ve 25 yıllık dönemlere ait,
• Stereoskopik hava fotoğrafları temin edilmeli,
• Bu fotoğraflar üç boyutlu analiz yapabilen uzmanlarca incelenmelidir.

Amaç, taşınmaz üzerindeki fiili tasarrufun ne zaman başladığını, sınırlarının değişip değişmediğini ve zilyetliğin şekilsel devamlılığını ispatlamaktır.

3.5. Kamulaştırma İşlemi Olup Olmadığının Sorgulanması

Taşınmazla ilgili daha önce kamulaştırma süreci yürütülüp yürütülmediği araştırılmalı; özellikle aşağıdaki kurumlar nezdinde inceleme yapılmalıdır:

• Karayolları Genel Müdürlüğü
• DSİ, TCDD, EÜAŞ, belediyeler gibi kamu tüzel kişileri
• Kamulaştırma evrakları, şerh kararları ve ödeme belgeleri

talep edilerek, taşınmazın Kamulaştırma Kanunu m.16 kapsamında olup olmadığı belirlenmelidir.

3.6. MAHKEMECE KEŞİF VE BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ

İdari ve teknik belge temininden sonra mahkeme, yerinde keşif yapmalıdır. Bu keşif, sadece hâkim ve taraf avukatlarıyla değil, çok disiplinli bir bilirkişi heyetiyle gerçekleştirilmelidir:

Zorunlu Bilirkişiler:

• Ziraat Mühendisi: Toprak yapısı, ekili alanlar, bitki örtüsü ve tarımsal kullanım
• Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi: Hava fotoğraflarının teknik analizi, sınır çizimleri
• Teknik Bilirkişi (Kadastro/HBÖ): Parsel aplikasyonu, yüzölçüm değişimi
• Taraf Tanıkları ve Yerel Bilirkişiler: Taşınmazı tanıyan, tarafsız, mümkünse yaşlı ve yöreden kişiler

3.7. Teknik Raporların İçeriği Nasıl Olmalıdır?

Jeodezi ve Fotogrametri Bilirkişi Raporu

• Çekilmiş hava fotoğraflarının stereoskop cihazı ile üç boyutlu olarak incelenmesi,
• Taşınmazın sınırlarının ve niteliğinin belirlenmesi,
• Üzerindeki yapı, tarım izi, patika, çit vb. zilyetlik göstergelerinin teknik olarak yorumlanması gerekir.

Ziraat Mühendisi Raporu

• Taşınmazın toprak sınıfı, zirai elverişlilik durumu,
• Bitki örtüsü ve ürün türü,
• Komşu parsellerle tarım biçimi karşılaştırması yapılarak, zilyetliğin süre ve şeklinin tarımsal açıdan ortaya konulması gerekir.

3.8. Aynı Aileden Kayıtsız Taşınmazların Tespiti

Mahkeme, aynı aileye ait yakın parsellerde, benzer şekilde belgesiz ya da zilyetlikle tescil edilen taşınmazlar olup olmadığını da araştırmalıdır. Bu amaçla:

• Tapu Müdürlüğü,
• Kadastro Müdürlüğü,
• Hukuk Mahkemeleri Yazı İşleri Müdürlükleri

nezdinde yazışma yapılarak, emsal teşkil edecek kayıtlar getirtilmelidir.

3.9. İstisnalar ve Uyarılar

Dikkat edilmesi gereken en önemli nokta; zilyetlikle mülkiyet talep edilen taşınmazın mera, orman veya kamulaştırılmış kamu alanı içerisinde kalmaması gerektiğidir. Bu taşınmazlar;

• 6831 sayılı Orman Kanunu
• 4342 sayılı Mera Kanunu
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.16

kapsamında değerlendirilerek, zilyetlik ile mülkiyet edinimi mümkün olmayan yerler olarak tanımlanır.

Ayrıca, kadastro tespitinden itibaren 10 yıl geçmişse, artık bu tespitlere karşı zilyetliğe dayalı dava açılamayacağı, Kadastro Kanunu m.12/3 uyarınca hatırlanmalıdır.

---

Sonuç

ilyetliğe dayalı tapu iptali ve tescil davaları, yalnızca uzun süreli fiili kullanım iddiasına değil; bu kullanımın malik sıfatıyla, aralıksız, davasız ve en az 20 yıl süreyle devam ettiğinin somut delillerle ispatına dayanır. Davaya konu taşınmazın tapuda kayıtsız veya maliki belirlenemeyen, orman, mera ya da kamulaştırılmış alan dışında kalan bir taşınmaz olması şarttır.

Yargıtay, bu tür davalarda yalnızca tanık beyanlarını yeterli görmeyip, kadastro kayıtları, imar durumu, hava fotoğrafları, ziraat ve fotogrametri bilirkişi raporları gibi teknik ve kurumsal verilerin birlikte değerlendirilmesini zorunlu tutmaktadır.

Başarı, zilyetliğin sadece iddia edilmesiyle değil; bu iddianın, belge, kayıt ve teknik gözlemle somutlaştırılmasıyla mümkündür. Mahkemeler, aktif araştırma yükümlülüğü kapsamında tüm bu unsurları eksiksiz yerine getirmelidir.

---