Zilyetlik nedeniyle tapu iptali, bir taşınmaz üzerinde fiilen bulunma ve bu taşınmazı kullanma durumu olan zilyedliğe dayanılarak, tapu kaydının gerçek durumu yansıtmadığı gerekçesiyle açılan bir hukuki işlemdir. Taşrada“arazi çevirmek” şeklinde anılan zilyetliğe tabi işlemler tapulamaya konu edilmesi için bir kısım şekil şartlarına tabidir.

Zilyetliğin Tapu İptaline Sebep Olma Şartları:

  • Malik Sıfatıyla Zilyetlik: Zilyet olan kişinin, taşınmazın maliki sıfatıyla zilyet olması gerekir. Yani, taşınmazın gerçek sahibi olduğunu iddia etmesi ve bu iddiasını kanıtlamaya çalışması gerekmektedir.
  • Davasız ve Aralıksız Zilyetlik: Zilyetliğin, dava açılmadan önce ve aralıksız olarak belirli bir süre devam etmiş olması gerekir. Bu süre, Türk Medeni Kanunu’na göre 20 yıldır. Yani, zilyet olan kişi, en az 20 yıldır taşınmaz üzerinde kesintisiz olarak bulunmuş ve kullanmış olmalıdır.
  • Tapu Kütüğünde Kayıtlı Olmayan veya Sahibi Anlaşılamayan Taşınmaz: Zilyetlik nedeniyle tapu iptali davası açılabilmesi için, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan veya sahibi anlaşılamayan bir taşınmaz söz konusu olmalıdır.

Zilyetlik süresi, Türk Medeni Kanunu’na göre, bir taşınmaz üzerindeki hak iddiasını güçlendirmek ve tapu iptali davası açabilmek için belirli bir süre boyunca kesintisiz olarak o taşınmaz üzerinde bulunma ve kullanma halidir.

Genel olarak, zilyetlik süresi 20 yıldır. Yani, bir kişi bir taşınmaz üzerinde 20 yıl boyunca kesintisiz olarak zilyetlik (mülk sahibi gibi kullanma) halinde bulunursa, bu taşınmazın sahibi olduğunu iddia edebilir ve tapu iptali davası açabilir. Bu süre yalnızca tek bir kişinin değil ırsi olarak da bir miras hakkı boyunca bir aile tarafından da talep edilebilir. Zilyetlik süresinin başlangıcı, kişinin taşınmaz üzerinde fiilen bulunmaya ve kullanmaya başladığı tarihten itibaren başlar. Bu süre zarfında zilyetliğin kesintiye uğraması durumunda, süre yeniden başlar.

Yargıtay bu davalara ilişkin inceleme silsilesini şöyle tanımlamıştır;

–          Taşınmazın imar planı kapsamında kalıp kalmadığının Belediye Başkanlığı ile ilgili İlçe Belediye Başkanlığından sorularak imar planının onay tarihi belirlenmeye çalışılmalıdır

–          tapu kaydı, tesisinden itibaren tüm tedavülleri ve varsa haritası ile birlikte mahalli Tapu Müdürlüğü ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Arşiv Daire Başkanlığından istenilmelidir

–          Kadastro tespiti sırasında başka parsellere revizyon görüp görmediği araştırılarak tespit edilmeli, revizyon görmüşlerse kadastro tespit tutanakları, dava konusu taşınmaza komşu tüm parsellerin kadastro tespit tutanakları ve uygulanan kayıtlar da getirtilmelidir.

–          Taşınmazın dava tarihinden itibaren geriye dönük 15-20-25 yıllık stereoskopik hava fotoğrafları harita genel müdürlüğünden getirtilmelidir.

–          Taşınmaza ilişkin herhangi bir kamulaştırma sürecinin yürütülüp yürütülmediği araştırılmalıdır.

            Mahkemece bundan sonra;

–          Taşınmazın bulunduğu yöreyi iyi bilen, elverdiğince yaşlı, yansız yerel bilirkişiler ve taraf tanıkları, ziraat bilirkişisi, jeodezi ve fotogrametri mühendisi ve teknik bilirkişi huzuru ile keşif yapılmalıdır.

–          Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisleri ve teknik bilirkişilerden; çekilmiş üç adet hava fotoğrafının stereoskop aletiyle incelenmesi neticesinde taşınmazların sınırlarını ve niteliğini, üzerlerinde sürdürülen zilyetliğin başlangıcı, şekli ve süresini belirtir şekilde rapor alınmalıdır.

–          Ziraat mühendislerinden; komşu parsellerin toprak yapısı ile de mukayese yapılarak taşınmazın toprak yapısı ve niteliğini, zirai durumunu, üzerinde sürdürülen zilyetliğin şekli ve süresini, taşınmaz üzerindeki bitki örtüsünü ve zilyetlikle mülk edinebilecek yerlerden olup olmadığını açıklayan, bilimsel verilere dayalı rapor tanzim edilmelidir.

–          Aynı aileden yakın parsellerde kayıtsız ve belgesizden başkaca taşınmaz mal tespit ya da tescil edilip edilmediği Tapu Müdürlüğü ve Kadastro Müdürlüğü ile Hukuk Mahkemeleri Yazı İşleri Müdürlüğünden sorulmalı ve bunlar vasıtası ile sonuca gidilmelidir.

Dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta ise; zilyetlik ile mülkiyeti talep edilen arazinin; mera, orman ve kamulaştırma kanunu madde 16’da sayılan yerleri içerisinde kalmamaları gerektiğidir. Ayrıca kadastro çalışmalarından itibaren 10 yıl geçmekle burada ki tespitlere itiraz edilemeyeceği hususunu da hatırlatmak gerekir.

Özetle:

Zilyetlik nedeniyle tapu iptali, taşınmaz üzerinde fiilen bulunma ve kullanma durumu olan bir kişinin, tapu kaydının gerçek durumu yansıtmadığı gerekçesiyle açtığı bir hukuki işlemdir. Bu işlemin gerçekleşebilmesi için belirli şartların oluşması ve hukuki süreçlerin doğru bir şekilde takip edilmesi gerekmektedir.