Kamulaştırma Kanunu Madde 8, kamulaştırma sürecinde satın alma usulü, uzlaşma görüşmeleri ve kamulaştırma bedelinin belirlenmesi bakımından taşınmaz malikleri için kritik öneme sahiptir. İdarenin, dava yoluna başvurmadan önce malik ile anlaşma yolunu denemesi; hem mülkiyet hakkının korunması hem de sürecin daha hızlı ve uyuşmazlıksız ilerlemesi açısından önemli bir hukuki güvencedir. Bu madde kapsamında yapılan görüşmelerde taşınmazın gerçek değeri, emsal bedeller, imar durumu ve piyasa koşulları dikkatle değerlendirilmelidir. Özellikle kamulaştırma teklifiyle karşılaşan maliklerin, uzlaşma tutanağı, satın alma bedeli ve anlaşma sağlanamaması halinde açılacak bedel tespiti ve tescil davası konusunda bilinçli hareket etmesi gerekir.
Madde Metni
Madde 8 – (Değişik: 24/4/2001 – 4650/3 md.)
İdarelerin, bu Kanuna göre, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır.
Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, bu Kanunun 11 inci maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir.
Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir.
İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya bu Kanunun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılıyor ise, bu fıkradaki usullere göre taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir.
(Değişik beşinci fıkra: 20/8/2016-6745/31 md.) Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.
(Değişik altıncı fıkra:20/8/2016-6745/31 md.) İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.
Bu madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.
Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde bu Kanunun 10 uncu maddesine göre işlem yapılır.
Madde Gerekçesi
Kamulaştırma Kanunu Madde 8 gerekçesi, kamulaştırma işlemlerinde öncelikle uzlaşma ve satın alma usulünün uygulanmasını sağlamaya dayanır. Kamulaştırma, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale eden bir işlem olduğu için idarenin taşınmaz malikini tamamen dışlayan tek taraflı bir yöntemle hareket etmesi doğru değildir.
Madde 8, idare ile taşınmaz maliki arasında bedel görüşmesi yapılmasını ve mümkünse taşınmazın anlaşma yoluyla idareye devredilmesini amaçlar. Bu yaklaşım, hem mülkiyet hakkının korunması hem de idari işlemlerin daha barışçıl şekilde yürütülmesi bakımından önemlidir.
Satın alma usulü, kamulaştırmanın dava aşamasına geçmeden sonuçlanmasını sağlayabilir. Malik teklif edilen kamulaştırma bedelini kabul ederse taşınmazın devri tapuda gerçekleştirilir. Anlaşma sağlanamazsa idare, sonraki aşamada bedel tespiti ve tescil davası açabilir.
TAŞINMAZ MALİKİ VE İDARE AÇISINDAN ÖNEMİ
Taşınmaz maliki açısından Madde 8, idarenin teklif ettiği bedeli değerlendirme, pazarlığa katılma ve anlaşma sağlanıp sağlanmayacağına karar verme imkânı verir. Malik, tebliğ edilen yazıdan sonra süresinde başvurarak pazarlık görüşmelerine katılabilir; ancak teklif edilen bedelin gerçek değeri yansıtmadığını düşünüyorsa anlaşmak zorunda değildir.
İdare açısından Madde 8, kamulaştırma dosyasının dava aşamasına geçmeden önce usulüne uygun hazırlanmasını sağlar. Kıymet takdir komisyonu, uzlaşma komisyonu, tebligat, pazarlık tutanağı ve anlaşma sağlanamaması durumunda 10. madde davası için gerekli belgeler eksiksiz oluşturulmalıdır.
UYGULAMADA ÇIKAN SORUNLAR
Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, idarenin satın alma usulünü şeklen uygulaması ancak malike gerçek anlamda pazarlık imkânı tanımamasıdır. Maliklere teklif edilen bedelin düşük olması, kıymet takdir raporunun yeterince açıklayıcı olmaması veya tebligat eksiklikleri dava sürecinde tartışma yaratabilir.
Bir diğer sorun, malikin anlaşma tutanağını imzaladıktan sonra bedel veya kamulaştırma işlemine itiraz etmek istemesidir. Madde 8 kapsamında usulüne uygun şekilde satın alınan veya trampa edilen taşınmaz, kamulaştırma yoluyla alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davası açılamaz.
DAVA SÜRECİ
Kamulaştırma Kanunu Madde 8, dava öncesi aşamayı düzenler. İdare, satın alma veya trampa yoluyla anlaşma sağlayamazsa, Kamulaştırma Kanunu Madde 10 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açar.
Satın alma usulüne uyulmadan dava açıldığı iddiası, uygulamada davalı malik tarafından ileri sürülebilir. Bu nedenle idarenin tebligat, komisyon kararları, uzlaşma görüşmeleri ve anlaşma sağlanamadığını gösteren belgeleri dava dosyasına sunması önemlidir.
İZMİR KAMULAŞTIRMA UYGULAMALARI AÇISINDAN DEĞERLENDİRME
İzmir kamulaştırma uygulamalarında Madde 8, özellikle belediye projeleri, yol genişletme, metro, altyapı, enerji hattı, kentsel dönüşüm ve kamu hizmet alanı projelerinde sıkça gündeme gelir. İzmir’de taşınmaz değerlerinin yüksek olduğu bölgelerde, idarenin teklif ettiği kamulaştırma bedeli ile malikin beklentisi arasında ciddi farklar oluşabilir.
Bornova, Bayraklı, Karabağlar, Buca, Konak, Çiğli, Menemen, Torbalı, Aliağa, Kemalpaşa, Urla ve Seferihisar gibi ilçelerde emsal satışlar, imar durumu, yapılaşma hakkı ve taşınmazın konumu pazarlık sürecini doğrudan etkiler. Bu nedenle İzmir’de satın alma usulü, yalnızca şekli bir işlem olarak değil, gerçekçi bedel analiziyle yürütülmelidir.
YARGITAY KARARLARI
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2023/1028, K.2024/604, T.04.12.2024
“2942 sayılı Kanun’da taşınmaz malların kamulaştırma usul ve esasları düzenlenmiştir. Kanun’un 8 inci maddesinde idarelerin bu Kanun’a göre tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamalarının esas olduğu belirtilmiştir.”
“Kanun’un 10 uncu maddesinde ise kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması hâlinde idarenin, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat ederek taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu bedelin ödenmesi karşılığında idare adına tesciline karar verilmesini isteyeceği ifade edilmiştir.”
“11 inci maddede taşınmazın cins ve nevinin, yüzölçümünün, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurların, her unsurun ayrı ayrı değerinin… esas alınarak bedelin takdir edilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır.”
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2024/6439, K.2025/1023, T.23.01.2025
“Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; 2942 sayılı Kanun’un 8 inci maddesinde öngörülen satın alma usulü şartlarına uyulmadan davanın açıldığını, dava konusu taşınmaz için davacı idare tarafından teklif edilen bedeli bilmediklerini…”
“Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun’la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.”
“Arsa niteliğindeki … taşınmazın zeminine 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak değer biçilmesi doğru olduğu gibi…”
Kamulaştırma Bedeli Hesaplama Robotu
Kamulaştırma bedeli hesaplama için tıklayın…
Sıkça Sorulan Sorular
Kamulaştırma Kanunu Madde 8 neyi düzenler?
Madde 8, satın alma ve uzlaşma usulünü düzenler.
Malik teklifi kabul etmek zorunda mı?
Hayır. Malik, bedeli kabul etmeyebilir.
Anlaşma olmazsa ne olur?
İdare, bedel tespiti ve tescil davası açabilir.
