Kamulaştırma Kanunu Madde 9, trampa yoluyla kamulaştırma, kamulaştırma bedeli, taşınmaz takası, idarenin taşınmaz devri ve mülkiyet hakkı bakımından özel nitelikli bir düzenlemedir. Bu madde, idarenin kamulaştırılan taşınmazın bedelini tamamen para olarak ödemesi yerine, belirli şartlarda kendi mülkiyetindeki başka bir taşınmazı malike teklif edebilmesine imkân tanır. Özellikle kamulaştırma sürecinde ödeme alternatifleri, taşınmaz malikinin rızası, bedel dengesi ve hukuki güvence gibi konular, Madde 9’un uygulamadaki önemini artırır.
Madde Metni
Kadastro görmemiş yerlerde tespit işlemi
Madde 9 – İdare, tapulama veya kadastrosu yapılmamış yerlerin durumunun tespiti için mahallin mülki amirine müracaatla, kamulaştırma yapılacak yerde iki asıl ve iki yedek olmak üzere dört bilirkişinin seçilmesini ister. Mülki amir idarenin bu istemi üzerine sekiz gün içerisinde bilirkişilerin seçilmesini ve sulh hukuk mahkemesinde yeminlerinin yaptırılarak isimlerinin kamulaştırmayı yapacak idareye bildirilmesini sağlar.
Tespit sırasında muhtar veya vekili, ihtiyar kurulundan iki üye ve iki bilirkişi birlikte görev yaparlar.
Bu tespitte görev yapan muhtar veya vekili, ihtiyar kurulu üyeleri ile bilirkişilere çalıştıkları günler için 29 uncu maddeye göre ödeme yapılır.
Madde Gerekçesi
Kamulaştırma Kanunu Madde 9 gerekçesi, kamulaştırma sürecinde idareye yalnızca nakit ödeme yoluyla değil, bazı hallerde taşınmaz takası yoluyla da çözüm üretebilme imkânı tanımaya dayanır. Kamulaştırma işlemi, malikin mülkiyet hakkını doğrudan etkilediği için bedelin karşılanması temel bir güvencedir.
Trampa yoluyla kamulaştırma, idarenin mülkiyetinde bulunan başka bir taşınmazı, kamulaştırılan taşınmazın bedeline karşılık olarak malike önermesi anlamına gelir. Bu yöntem, özellikle tarafların menfaatlerinin dengelenebildiği durumlarda kamulaştırma bedeli bakımından pratik bir çözüm sağlayabilir.
Madde 9, malikin iradesini tamamen dışlayan bir sistem kurmaz. Trampa yönteminin uygulanabilmesi için taşınmaz malikinin bu teklifi kabul etmesi gerekir. Bu nedenle madde, idarenin kamu yararı ihtiyacı ile malikin mülkiyet hakkı arasında anlaşmaya dayalı bir denge oluşturur.
TAŞINMAZ MALİKİ VE İDARE AÇISINDAN ÖNEMİ
Taşınmaz maliki veya zilyedi açısından Madde 9, tapu kaydı bulunmasa bile fiili kullanımın, zilyetliğin ve hak sahipliğinin dikkate alınmasını sağlar. Kadastro görmemiş yerlerde hak sahibi olduğunu iddia eden kişiler, zilyetlik durumu, kullanım süresi, sınırlar, ekili-dikili alanlar ve muhdesatlar yönünden tespit sürecini dikkatle takip etmelidir.
İdare açısından Madde 9, tapusuz veya kadastro görmemiş alanlarda kamulaştırma işleminin eksiksiz yürütülmesi için zorunlu bir hazırlık aşamasıdır. Yanlış zilyet tespiti, eksik bilirkişi incelemesi veya sınırların hatalı belirlenmesi, ileride bedel tespiti, tescil, husumet ve hak sahipliği uyuşmazlıklarına yol açabilir.
UYGULAMADA ÇIKAN SORUNLAR
Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, kadastro görmemiş taşınmazlarda gerçek hak sahibinin belirlenememesidir. Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin zilyetlik iddiasında bulunması, sınırların net olmaması veya muhtar-bilirkişi tespitlerinin yetersiz kalması kamulaştırma bedelinin kime ödeneceği konusunda uyuşmazlık doğurabilir.
Bir diğer sorun, zilyetlik tutanaklarının taşınmazın fiili durumunu tam yansıtmamasıdır. Taşınmaz üzerinde ağaç, yapı, ekili alan, sulama imkânı veya muhdesat bulunmasına rağmen bunların eksik kaydedilmesi, kamulaştırma bedelinin düşük belirlenmesine neden olabilir.
DAVA SÜRECİ
Kamulaştırma Kanunu Madde 9, doğrudan dava açma süresi düzenlemez; ancak kadastro görmemiş yerlerde açılacak kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası için hazırlık niteliğindedir. İdare, zilyetlik ve taşınmaz tespitlerini yaptıktan sonra gerekli koşullar oluştuğunda asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil talebinde bulunabilir.
Kadastro görmemiş yerlerde dava sürecinde mahkeme, zilyetlik tutanaklarını, bilirkişi raporlarını, mahalli tanık beyanlarını, muhtar ve ihtiyar kurulu tespitlerini, taşınmazın fiili kullanımını ve üzerindeki muhdesatları birlikte değerlendirir. Bu nedenle zilyetlik tespiti ve fiili durumun doğru belgelenmesi dava sonucunu doğrudan etkiler.
İZMİR KAMULAŞTIRMA UYGULAMALARI AÇISINDAN DEĞERLENDİRME
İzmir kamulaştırma uygulamalarında Madde 9, özellikle kırsal nitelikli bölgeler, eski köy yerleşimleri, tarım alanları, enerji hattı güzergâhları, yol projeleri ve altyapı yatırımları bakımından önem taşıyabilir. Tapu veya kadastro kayıtlarında eksiklik bulunan alanlarda idarenin zilyetlik ve fiili kullanım tespiti yapması gerekir.
Menemen, Torbalı, Kemalpaşa, Aliağa, Menderes, Seferihisar, Urla, Ödemiş, Tire ve Kiraz gibi tarımsal veya kırsal niteliği bulunan bölgelerde taşınmazın fiili kullanımı, sınırları, üzerindeki ağaçlar, ürün deseni ve sulama imkânı kamulaştırma bedeli üzerinde doğrudan etkili olabilir. Bu nedenle İzmir’de kadastro görmemiş veya kayıt sorunu bulunan alanlarda tespit süreci dikkatle yürütülmelidir.
YARGITAY KARARLARI
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2023/5075, K.2023/11145, T.16.11.2023
“Davacı idare vekili dava dilekçesinde; Siirt ili, … ilçesi, Koçlu köyü sınırları dahilinde bulunan kadastro görmemiş, sınırları davacı idarece tanzim olunan 6 No.lu zilyetlik tutanağı ile belirlenen 5.447,58 m² alanlı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescilini talep etmiştir.”
“Arazi niteliğindeki dava konusu … sınırları davacı idarece tanzim olunan 6 nolu zilyetlik tutanağı ile belirlenen 5.447,58 m² alanlı taşınmaza 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (f) bendi uyarınca gelir metodu esas alınarak, üzerinde bulunan yapıya resmi birim fiyatları esas alınıp yıpranma payı düşülerek, ağaçlara ise yaş, cins ve verim durumlarına göre değer biçilerek adil ve hakkaniyete uygun olarak tespit edilen bedelin davalı tarafa ödenmesine… karar verilmesi yerindedir.”
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2023/316, K.2023/7815, T.25.09.2023
“Davacı idare vekili dava dilekçesinde; Siirt ili, … ilçesi, … köyü sınırları dahilinde bulunan kadastro görmemiş, sınırları davacı idarece tanzim olunan 10 No.lu zilyetlik tutanağı ile belirlenen 12.155,99 m² alanlı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazların davacı idare adına tescilini talep etmiştir.”
“Arazi niteliğindeki dava konusu … sınırları davacı idarece tanzim olunan 10 nolu zilyetlik tutanağı ile belirlenen 12.155,99 m² alanlı taşınmaza 2942 sayılı Kanun’un 11 … maddesinin birinci fıkrasının (f) bendi uyarınca gelir metodu esas alınarak, üzerinde bulunan yapıya resmi birim fiyatları esas alınıp yıpranma payı düşülerek, ağaçlara ise yaş, cins ve verim durumlarına göre değer biçilerek … hakkaniyete uygun olarak tespit edilen bedelin davalı tarafa ödenmesine… karar verilmesi yerindedir.”
Kamulaştırma Bedeli Hesaplama Robotu
Kamulaştırma bedeli hesaplama için tıklayın…
Sık Sorulan Sorular
Kamulaştırma Kanunu Madde 9 neyi düzenler?
Madde 9, trampa yoluyla kamulaştırmayı düzenler.
Malik trampa teklifini kabul etmek zorunda mı?
Hayır. Malik rızası gerekir.
Trampa bedel yerine geçer mi?
Evet. Uygunsa kamulaştırma bedeli yerine geçebilir.
