Kamulaştırma Kanunu Madde 35, imar uygulaması veya özel parselasyon sonucunda kamu hizmeti için ayrılan bazı yerler bakımından eski maliklerin mülkiyet iddiasında bulunamayacağını ve bedel talep edemeyeceğini düzenler. Özellikle düzenleme ortaklık payı, yol, yeşil alan ve benzeri kamu hizmet alanları bu madde kapsamında değerlendirilir.
Madde Metni
İmar mevzuatı uygulanan veya özel parselasyon yapılan yerler:
Madde 35 – İmar mevzuatı gereğince düzenlemeye tabi tutulan parsellerden düzenleme ortaklık payı karşılığı olarak bir defaya mahsus alınan yol, yeşil saha ve bunun gibi kamu hizmet ve tesislerine ayrılan yerlerle, özel parselasyon sonunda malikinin muvafakatı ile kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış bulunan yerler için eski malikleri tarafından mülkiyet iddiasında bulunulamaz ve karşılığı istenemez.
Madde Gerekçesi
Kamulaştırma Kanunu Madde 35’in gerekçesi, imar uygulaması sırasında kamu hizmetleri için ayrılan alanların sonradan yeniden mülkiyet veya bedel talebine konu edilmesini önlemektir. İmar mevzuatı gereği yapılan düzenlemelerde, taşınmazlardan bir defaya mahsus düzenleme ortaklık payı alınabilir.
Bu pay karşılığında yol, park, yeşil alan, meydan ve benzeri kamu hizmet alanları oluşturulur. Kanun, bu şekilde ayrılan yerler için eski maliklerin sonradan kamulaştırma bedeli veya mülkiyet iddiası ileri sürmesini engeller.
Taşınmaz Maliki Ve İdare Açısından Önemi
Taşınmaz maliki açısından Madde 35, imar uygulaması sırasında taşınmazından alınan kısmın hangi hukuki statüde olduğunu bilmesi bakımından önemlidir. Eğer alan hukuka uygun şekilde düzenleme ortaklık payı olarak ayrılmışsa, eski malik bu yer için ayrıca bedel talep edemez.
İdare açısından Madde 35, imar uygulamasıyla kamu hizmetine ayrılan alanların tekrar kamulaştırma bedeli talebine konu edilmesini önler. Ancak idare, düzenleme ortaklık payı işleminin hukuka uygun, oran sınırlarına bağlı ve bir defaya mahsus şekilde yapılmasına dikkat etmelidir.
Uygulamada Çıkan Sorunlar
Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, alınan alanın gerçekten düzenleme ortaklık payı kapsamında mı yoksa kamulaştırma gerektiren ayrı bir el atma mı olduğunun belirlenmesidir. Eğer idare, imar uygulaması dışında fiilen taşınmaza el atmışsa Madde 35 her durumda idareyi korumaz.
Bir diğer sorun, düzenleme ortaklık payının yasal sınırları aşmasıdır. DOP hukuka uygun şekilde ve bir defaya mahsus alınmışsa bedel istenemez; ancak fazla kesinti, usulsüz parselasyon veya malikin açık muvafakati dışında kamu hizmetine ayrılan alanlar ayrıca dava konusu yapılabilir.
Dava Süreci
Madde 35 kapsamındaki uyuşmazlıklar genellikle imar uygulaması, düzenleme ortaklık payı, bedel talebi, kamulaştırmasız el atma veya mülkiyet iddiası davalarında gündeme gelir. Mahkeme, taşınmazın imar uygulamasına tabi tutulup tutulmadığını ve kamu hizmetine ayrılan kısmın hangi hukuki işlemle alındığını inceler.
Dava sürecinde tapu kayıtları, parselasyon planları, encümen kararları, imar uygulama dosyası, DOP oranı, malikin muvafakati ve kamu hizmet alanının niteliği önemlidir. Hukuka uygun DOP kapsamında kalan yerler için eski malik tarafından bedel talep edilmesi mümkün olmayabilir.
İzmir Kamulaştırma Uygulamaları Açısından Değerlendirme
İzmir kamulaştırma uygulamalarında Madde 35, özellikle imar uygulaması yoğun olan bölgelerde sık gündeme gelir. Yol genişletme, park, yeşil alan, meydan, belediye hizmet alanı ve sosyal donatı alanı ayrımlarında taşınmazın kamulaştırma yoluyla mı yoksa imar uygulamasıyla mı kamu hizmetine ayrıldığı dikkatle incelenmelidir.
Bornova, Bayraklı, Buca, Karabağlar, Konak, Çiğli, Menemen, Torbalı, Aliağa, Kemalpaşa, Menderes ve Urla gibi ilçelerde parselasyon işlemleri, DOP kesintileri ve kamulaştırmasız el atma iddiaları birlikte değerlendirilebilir. Bu nedenle taşınmaz malikleri, imar uygulama dosyasını ve DOP oranlarını mutlaka kontrol etmelidir.
Yargıtay Kararları
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2012/13391, K.2012/18170, T.03.10.2012
“Dava, imar uygulaması sırasında 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesine dayanarak fazla alınan Düzenleme Ortaklık Payı bedelinin tahsili istemine ilişkindir.”
“2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 35. maddesinin ‘İmar mevzuatı gereğince düzenlemeye tabi tutulan parsellerden Düzenleme Ortaklık Payı karşılığı olarak bir defaya mahsus olarak alınan yol, yeşil saha vb. gibi kamu hizmet ve tesislerine ayrılan yerler için eski malikleri tarafından mülkiyet iddiasında bulunulamaz ve karşılığı istenemez’ hükmü gereğince…”
“…davacı tarafından Düzenleme Ortaklık Payı olarak ayrılan yerlere ilişkin mülkiyet iddiası ileri sürülemeyeceğinden, davanın reddi gerekirken yazılı gerekçe ile kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.”
Kamulaştırma Bedeli Hesaplama Robotu
Kamulaştırma bedeli hesaplama için tıklayınız…
Sık Sorulan Sorular
Kamulaştırma Kanunu Madde 35 neyi düzenler?
Madde 35, imar uygulaması veya özel parselasyon sonucu kamu hizmetine ayrılan yerler için eski maliklerin mülkiyet iddiası ve bedel talebi ileri süremeyeceğini düzenler.
Düzenleme ortaklık payı için kamulaştırma bedeli istenebilir mi?
Kural olarak hayır. Hukuka uygun şekilde ve bir defaya mahsus alınan düzenleme ortaklık payı için eski malik bedel talep edemez.
DOP kesintisi hukuka aykırıysa dava açılabilir mi?
Evet. Kesinti yasal sınırları aşıyorsa, usulsüz uygulanmışsa veya işlem imar mevzuatına aykırıysa somut olaya göre dava yolları değerlendirilebilir.
