Kamulaştırma Kanunu Madde 15, kamulaştırma bedelinin tespiti sürecinde görev alacak bilirkişilerin seçimi, bilirkişi kurulunun oluşumu, gayrimenkul değerleme uzmanı, taşınmaz geliştirme uzmanı ve bilirkişi raporunun hazırlanması konularını düzenler. Kamulaştırma davalarında taşınmazın gerçek değerine ulaşılması çoğu zaman teknik inceleme gerektirdiğinden, bilirkişi raporu bedel tespitinin en önemli dayanaklarından biridir.
Madde Metni
Madde 15 – (Değişik: 3/11/2016-6754/39 md.)
Bu Kanun uyarınca mahkemelerce görevlendirilen bilirkişiler, bilirkişilik bölge kurulları tarafından hazırlanan listelerden seçilir ve bunlar hakkında Bilirkişilik Kanunu ve 12/1/2011 tarihli ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun ilgili maddeleri uygulanır.
Kamulaştırmaya konu olan yerin cins ve niteliğine göre en az üç kişilik bilirkişi kurulunun oluşturulması zorunludur. Bilirkişilerden birinin taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar ya da 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilen gayrimenkul değerleme uzmanları arasından seçilmesi zorunludur. Gayrimenkul değerleme uzmanları bakımından, bilirkişiliğe kabul için aranan temel eğitim alma ve fiilen beş yıl görev yapma şartları; yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar bakımından ise fiilen beş yıl görev yapma şartı aranmaz ve bu uzmanlar kayıtlı oldukları bilirkişilik bölge kurulunun yargı çevresiyle sınırlı olmaksızın görevlendirilir.
Bilirkişilerin uzmanlık alanları, kamulaştırılacak taşınmazın niteliği göz önüne alınarak belirlenir.
Bilirkişi kurulu, taşınmaz malın değerini 11 inci ve 12 nci maddelerde yer alan hükümlere göre tayin ve takdir ederek gerekçeli raporunu on beş gün içinde mahkemeye verir.
Bilirkişilerce yapılan değer tespitinde, idare tarafından belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulur.
MADDE GEREKÇESİ
Kamulaştırma Kanunu Madde 15 açıklaması, kamulaştırma bedelinin objektif, teknik ve uzman kişiler tarafından belirlenmesini sağlamaya yöneliktir. Çünkü kamulaştırma bedeli, yalnızca tapu kaydına veya idarenin teklifine göre değil; taşınmazın cinsi, niteliği, konumu, kullanım şekli, imar durumu ve ekonomik değeri dikkate alınarak belirlenmelidir.
Madde 15, bilirkişi kurulunun en az üç kişiden oluşmasını zorunlu kılar. Ayrıca kurulda gayrimenkul değerleme uzmanı veya taşınmaz geliştirme alanında uzman bir kişinin bulunmasını arayarak, raporun daha teknik ve güvenilir hazırlanmasını amaçlar.
TAŞINMAZ MALİKİ VE İDARE AÇISINDAN ÖNEMİ
Taşınmaz maliki açısından Madde 15, kamulaştırma bedelinin doğru tespiti için önemli bir güvencedir. Malik, bilirkişi kurulunun uzmanlık yapısını, raporda kullanılan yöntemi, emsal seçimlerini, gelir hesabını, kapitalizasyon faizini, objektif değer artışını ve taşınmazın özelliklerinin eksiksiz değerlendirilip değerlendirilmediğini incelemelidir.
İdare açısından Madde 15, kamulaştırma bedelinin bilimsel ve hukuki ölçütlere göre belirlenmesini sağlar. İdare, eksik veya hatalı bilirkişi raporlarının ileride bozma nedeni olabileceğini dikkate almalı; taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi heyetiyle keşif yapılmasını ve raporun gerekçeli hazırlanmasını sağlamalıdır.
UYGULAMADA ÇIKAN SORUNLAR
Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, bilirkişi raporunun taşınmazın gerçek değerini yansıtmamasıdır. Özellikle arsa niteliğindeki taşınmazlarda yanlış emsal seçimi, arazi niteliğindeki taşınmazlarda hatalı net gelir hesabı veya yapı değerlerinde yanlış sınıflandırma, kamulaştırma bedelinin eksik ya da fazla belirlenmesine neden olabilir.
Bir diğer sorun, bilirkişi kurulunun taşınmazın niteliğine uygun uzmanlardan oluşturulmamasıdır. Tarım arazisi, arsa, yapı, enerji hattı, irtifak hakkı veya kısmi kamulaştırma gibi farklı durumlarda uzmanlık alanı büyük önem taşır. Bu nedenle bilirkişi raporuna teknik ve somut itirazlar yapılması dava sonucunu etkileyebilir.
DAVA SÜRECİ
Kamulaştırma Kanunu Madde 15, özellikle Kamulaştırma Kanunu Madde 10 kapsamında açılan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davalarında uygulanır. Mahkeme, keşif yapar ve taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi kurulu aracılığıyla bedel tespiti yaptırır.
Bilirkişi kurulu, raporunu kanunda öngörülen esaslara göre hazırlar. Raporda taşınmazın niteliği, değerleme yöntemi, emsal veya gelir hesabı, yapı ve muhdesat bedeli, varsa irtifak veya değer kaybı açıkça gösterilmelidir. Taraflar rapora itiraz edebilir; mahkeme gerekirse ek rapor veya yeni bilirkişi raporu alabilir.
İZMİR KAMULAŞTIRMA UYGULAMALARI AÇISINDAN DEĞERLENDİRME
İzmir kamulaştırma uygulamalarında Madde 15, taşınmaz değerlerinin ilçe ve mahalle bazında ciddi farklılık göstermesi nedeniyle büyük önem taşır. Bornova, Bayraklı, Karabağlar, Buca, Konak, Çiğli, Menemen, Torbalı, Aliağa, Kemalpaşa, Urla ve Seferihisar gibi bölgelerde emsal satışların doğru seçilmesi, bilirkişi raporunun güvenilirliği açısından belirleyicidir.
İzmir’de özellikle metro, tramvay, yol, enerji hattı, altyapı, kentsel dönüşüm ve belediye hizmet alanı kamulaştırmalarında bilirkişi raporları dava sonucunu doğrudan etkiler. Tarımsal alanlarda ürün deseni ve sulama imkânı; arsa niteliğindeki taşınmazlarda ise imar durumu, konum ve emsal satışlar ayrıntılı şekilde incelenmelidir.
YARGITAY KARARLARI
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2025/14992, K.2026/1100, T.02.02.2026
“İlk Derece Mahkemesince 2942 sayılı Kanun’un 15 inci maddesindeki usul ve esaslara göre bilirkişi kurulu tayin edilip keşif yapılmasında, kapama nar bahçesi niteliğindeki taşınmaza gelir metodu kullanılarak bilimsel yolla, dosyaya getirtilen resmî veriler esas alınarak net gelirin tespit edilmesinde… bir isabetsizlik görülmediği…”
“Kapama nar bahçesi niteliğindeki taşınmaza 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (f) bendi uyarınca olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir esas alınarak değer biçilmesi ve tespit edilen bedelin bloke ettirilerek hükmün kesinleşmesi beklenmeden davalı tarafa ödenmesine karar verilmesi yerindedir.”
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2025/12603, K.2026/4814, T.23.03.2026
“Bölge Adliye Mahkemesinin … kararı ile … 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 15 inci maddesindeki usul ve esaslara göre bilirkişi kurulu tayin edilip keşif yapılmasında, kuru tarım arazisi niteliğindeki taşınmaza gelir metodu kullanılarak bilimsel yolla, dosyaya getirilen resmi veriler esas alınarak net gelirin tespit edilmesinde… isabetsizlik görülmediği…”
“Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukukî ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre…”
Kamulaştırma Bedeli Hesaplama Robotu
Kamulaştırma bedeli hesaplama için tıklayın…
Sık Sorulan Sorular
Kamulaştırma Kanunu Madde 15 neyi düzenler?
Madde 15, kamulaştırma davalarında görev alacak bilirkişilerin seçimini, kurul yapısını ve rapor hazırlama esaslarını düzenler.
Bilirkişi raporuna itiraz edilebilir mi?
Evet. Malik veya idare, kamulaştırma bedelinin hatalı belirlendiğini düşünüyorsa bilirkişi raporuna itiraz edebilir.
İzmir’de kamulaştırma bedeli neden bilirkişi raporuna göre değişebilir?
Çünkü İzmir’de taşınmaz değeri, imar durumu, konum, emsal satışlar ve kullanım potansiyeline göre farklılık gösterebilir.
