Kamulaştırma Kanunu Madde 12, kısmen kamulaştırma, arta kalan taşınmazın değeri, değer kaybı, değer artışı, kamulaştırma bedeli ve mülkiyet hakkı bakımından uygulamada sıkça önem kazanan bir düzenlemedir. Bir taşınmazın tamamı yerine yalnızca belirli bir bölümünün kamulaştırılması halinde, geriye kalan kısmın ekonomik değeri, kullanım imkânı ve taşınmaz bütünlüğü ayrıca değerlendirilmelidir. Özellikle yol, enerji, altyapı, imar ve kamu hizmeti projelerinde yapılan kısmi kamulaştırma, taşınmaz malikinin yalnızca alınan bölüm için değil, kalan kısmın uğradığı değer azalması için de hak talep edebilmesi bakımından kritik sonuçlar doğurur.
Madde Metni
Madde 12 – Kısmen kamulaştırılan taşınmaz malın değeri;
a) Kamulaştırılmayan kısmın değerinde, kamulaştırma sebebiyle bir değişiklik olmadığı takdirde, o malın 11 inci maddede belirtilen esaslara göre takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktarıdır.
b) Kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde, kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği takdirde; bu eksilen değer miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin olunan kamulaştırma bedeline eksilen değerin eklenmesiyle bulunan miktardır.
c) Kamulaştırma dışında kalan kısmın bedelinde kamulaştırma nedeniyle artış meydana geldiği takdirde ise, artış miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin edilen bedelinden artan değerin çıkarılmasıyla bulunan miktardır.
Şu kadar ki, (c) bendi gereğince yapılacak indirme, kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz.
(b) ve (c) bentlerinde sözü edilen bedelin düşüş ve artış miktarları, 11 inci maddede belirtilen esaslara göre bedel takdiri suretiyle tespit olunur.
Kamulaştırma dışında kalan kısım, imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişli olduğu takdirde;kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, havagazı kanalları, makine gibi tesislerden mal sahiplerine kalacak olanlarının eski nitelikleri dairesinde kullanılabilecek duruma getirilebilmeleri için gereken gider ve bedel, belirlenerek kamulaştırma bedeline ilave olunur. Bu masraf ve bedeller (b) bendinde yazılı kıymet düşüklüğü miktarının belirlenmesinde gözönünde tutulmaz.
Bir kısmı kamulaştırılan taşınmaz maldan artan kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değil ise, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine, bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.
(Değişik altıncı fıkra: 21/3/2018-7103/27 md.) Baraj inşası için yapılan kamulaştırmalar sonunda kamulaştırma sahasına mücavir taşınmaz mallar, kamulaştırma işleminin tamamlandığına ilişkin ilanın indirildiği tarihten itibaren bir yıl içinde sahiplerinin yazılı başvurusu üzerine çevrenin sosyal, ekonomik veya yerleşme düzeninin bozulup bozulmadığı, ekonomik veya sosyal yönden yararlanılmasının mümkün olup olmadığı yönlerinden ilgili valilikte kurulan komisyon tarafından incelenir. Komisyonca yapılan inceleme sonucunda çevrenin sosyal, ekonomik veya yerleşme düzeninin bozulduğuna ve taşınmaz maldan yararlanılmasının mümkün olmadığına karar verilmesi halinde taşınmaz mal kamulaştırmaya tabi tutulur. Taşınmaz mal sahibinin bu kapsamda açacağı davalarda ilgili valilik komisyonuna başvurulması dava şartıdır. Bu fıkranın uygulanmasına ilişkin hususlar Cumhurbaşkanınca yürürlüğe konulan yönetmelikle düzenlenir. Bu suretle kamulaştırılan mücavir taşınmaz mallar hakkında 22 nci ve 23 üncü maddeler uygulanmaz. İdare, bu taşınmaz mallar üzerinde imar mevzuatı hükümlerini de göz önünde tutarak dilediği gibi tasarrufta bulunabilir ve gerektiğinde Hazineye bedelsiz olarak devredebilir.
Kısmen kamulaştırılan paylı mülkiyete konu taşınmaz mal, evvelce paydaşlar arasında fiilen bölünerek bir veya birkaç paydaşın tasarruf ve yararlanmasına bırakılmış ve yapılan kısmi kamulaştırma bu yerin tamamını veya bir kısmını kapsıyor ise, bu durumda kamulaştırmaya ilişkin işlemler sadece bu paydaş veya paydaşlar hakkında yürütülerek kamulaştırma bedeli payları oranında kendilerine ödenir. Pay veya paydaşların sadece bu kısım için dava hakları vardır. Taşınmaz malın kamulaştırılmayan kısmı üzerinde hakları kalmaz ve adları paydaşlar arasından çıkarılır. Kamulaştırılan bu yerler tapu sicilinde idare adına tescil olunur.
Bu maddenin uygulanmasından doğacak anlaşmazlıklar adli yargıda çözümlenir.
Madde Gerekçesi
Kamulaştırma Kanunu Madde 12 gerekçesi, taşınmazın yalnızca bir bölümünün kamulaştırılması halinde malikin ekonomik kaybının eksiksiz şekilde karşılanmasını sağlamaya dayanır. Kamulaştırma işlemi bazen taşınmazın tamamını değil, yalnızca yol, hat, geçiş, tesis veya proje alanı içinde kalan kısmını kapsayabilir. Ancak bu durumda geriye kalan bölümün değeri ve kullanılabilirliği de doğrudan etkilenebilir.
Kısmen kamulaştırma, yalnızca kamulaştırılan alanın metrekare bedelinin ödenmesiyle sınırlı değerlendirilmemelidir. Çünkü taşınmazdan ayrılan bölüm, kalan kısmın şekil, cephe, ulaşım, imar, tarımsal kullanım veya ticari değerini azaltabilir. Bu nedenle madde, kamulaştırma bedeli belirlenirken kalan taşınmazda oluşan değer kaybının da dikkate alınmasını amaçlar.
Madde 12, aynı zamanda kamulaştırma nedeniyle kalan taşınmazda değer artışı meydana gelmesi ihtimalini de gözetir. Kamu hizmeti projesi, taşınmazın geride kalan kısmına yol, altyapı veya ticari avantaj sağlayabilir. Bu durumda değer artışı da kamulaştırma bedeli hesabında belirli ölçülerde dikkate alınabilir.
TAŞINMAZ MALİKİ VE İDARE AÇISINDAN ÖNEMİ
Taşınmaz maliki açısından Madde 12, kısmi kamulaştırma nedeniyle taşınmazın geri kalan kısmında oluşan zararın ileri sürülebilmesi bakımından önemlidir. Malik, kalan alanın geometrik şekli, yola cephesi, imar durumu, tarımsal kullanımı, yapılaşma imkânı ve ekonomik yararlanma durumunu incelemelidir.
İdare açısından Madde 12, kısmi kamulaştırma yapılırken yalnızca alınan bölümün değil, taşınmazın kalan kısmının da değerlendirilmesini zorunlu kılar. İdare, kalan kısmın kullanılabilir durumda olup olmadığını, değer kaybı doğup doğmadığını ve gerekirse kalan kısmın da kamulaştırılması şartlarının oluşup oluşmadığını dikkate almalıdır.
UYGULAMADA ÇIKAN SORUNLAR
Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, kamulaştırmadan arta kalan kısmın değer kaybının doğru hesaplanmamasıdır. Özellikle yol, enerji hattı, altyapı, kanal, baraj veya ulaşım projelerinde taşınmazın kalan bölümünün şekli bozulabilir, kullanım imkânı azalabilir veya ekonomik değeri düşebilir.
Bir diğer sorun, kalan kısmın yararlanmaya elverişli olup olmadığı noktasında ortaya çıkar. Eğer kalan bölüm artık ekonomik veya fiili olarak kullanılabilir durumda değilse, kanunda öngörülen şartlar çerçevesinde bu kısmın da kamulaştırılması gündeme gelebilir. Ancak bu konuda süre, başvuru ve dava şartları dikkatle takip edilmelidir.
DAVA SÜRECİ
Kamulaştırma Kanunu Madde 12’den doğan uyuşmazlıklar kural olarak adli yargıda çözümlenir. Kısmi kamulaştırma nedeniyle değer kaybı, artan değer, kalan kısmın kullanılabilirliği veya ek kamulaştırma talebi gibi konular somut olayın özelliklerine göre asliye hukuk mahkemesinde incelenir.
Taşınmazdan arta kalan kısmın yararlanmaya elverişli olmadığı ileri sürülüyorsa, malik tarafından süresi içinde idareye yazılı başvuru yapılması önemlidir. Ayrıca idari yargıda kamulaştırma işlemine karşı dava açılıp açılmadığı, 30 günlük başvuru süresi ve kalan kısmın fiilen kullanılıp kullanılamadığı dava sonucunu etkileyebilir.
İZMİR KAMULAŞTIRMA UYGULAMALARI AÇISINDAN DEĞERLENDİRME
İzmir kamulaştırma uygulamalarında Madde 12, özellikle yol genişletme, metro, tramvay, enerji hattı, altyapı, kıyı düzenlemesi, baraj ve kentsel dönüşüm projelerinde önem taşır. İzmir’de taşınmazların değerleri bölgelere göre çok farklı olduğundan, kısmi kamulaştırma sonrasında kalan alanın değer kaybı dikkatle hesaplanmalıdır.
Bornova, Bayraklı, Karabağlar, Buca, Çiğli, Menemen, Torbalı, Aliağa, Kemalpaşa, Urla ve Seferihisar gibi ilçelerde arta kalan kısmın imar durumu, yola cephesi, parsel şekli, yapılaşma kabiliyeti ve kullanım amacı kamulaştırma bedeli üzerinde doğrudan etkili olabilir. Özellikle küçük parsellerde kalan alanın ekonomik kullanım imkânı kaybolabilir.
YARGITAY KARARLARI
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2022/4568, K.2022/9313, T.25.05.2022
“Dava, kamulaştırma dışında kalan alanın değer düşüklüğü bedelinin tahsili istemine ilişkindir.”
“Dosya kapsamından; arazi niteliğindeki … taşınmazın kısmi kamulaştırılmasına karar verildiği, davalı idare ile uzlaşma tutanağı tanzim edilmek suretiyle davaya konu taşınmazın kısmi olarak kamulaştırıldığı, davacının ihtirazi kayıt koymaksızın kısmi kamulaştırma bedelini aldığı… kamulaştırma dışında kalan kısımda meydana gelen değer düşüklüğü bedelinin tahsili amacıyla eldeki davanın açıldığı anlaşılmaktadır.”
“Kamulaştırma Yasası’nın 12. maddesi ile kısmi kamulaştırma halinde kamulaştırma dışında kalan kısmın yararlanmaya elverişli olmaması halinde mal sahibinin kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı olarak başvurması halinde kalan kısmın da kamulaştırılması gerekmektedir.”
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2024/7937, K.2025/1771, T.12.02.2025
“Uyuşmazlık, kamulaştırmadan arta kalan kısımda oluşan değer kaybı bedelinin idareden tahsili istemine ilişkindir.”
“…Kanun’un 12/4 üncü maddesinde de ‘Bir kısmı kamulaştırılan taşınmaz maldan artan kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değil ise, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine, bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.’ düzenlemesi gereği davanın süresinde açılmaması nedeniyle usulden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmeyerek…”
“Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı…”
Kamulaştırma Bedeli Hesaplama Robotu
Kamulaştırma bedeli hesaplama için tıklayın…
Sık Sorulan Sorular
Kamulaştırma Kanunu Madde 12 neyi düzenler?
Madde 12, kısmen kamulaştırma ve kalan taşınmazın değerini düzenler.
Kalan taşınmaz değer kaybederse ne olur?
Oluşan değer kaybı, kamulaştırma bedeline yansıtılabilir.
Kısmi kamulaştırmada bilirkişi raporu önemli mi?
Evet. Değer kaybı genellikle bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
