Kamulaştırma Kanunu Madde 11, kamulaştırma bedelinin tespiti, bilirkişi incelemesi, taşınmaz değeri, emsal satışlar, arsa-arazi ayrımı ve mülkiyet hakkı bakımından kamulaştırma davalarının en belirleyici hükümlerinden biridir. Bu madde, taşınmaz malikine ödenecek adil kamulaştırma bedelinin hangi ölçütlere göre hesaplanacağını gösterir. Özellikle taşınmazın cinsi, yüzölçümü, imar durumu, gelir değeri, yapı maliyeti, objektif değer artırıcı unsurlar ve emsal taşınmaz satışları, bedel tespitinde doğrudan dikkate alınır. Bu nedenle Madde 11, kamulaştırma sürecinde malikin gerçek değer üzerinden korunmasını sağlayan temel düzenlemelerden biridir.
Madde Metni
Kamulaştırma bedelinin tespiti esasları
Madde 11 – (Değişik: 24/4/2001 – 4650/6 md.)
15 inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;
a) Cins ve nevini,
b) Yüzölçümünü.
c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
d) Varsa vergi beyanını,
e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın (…) mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.
g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
h) Yapılarda, (…) resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
ı) (Değişik: 19/4/2018-7139/27 md.) (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 10/4/2019 tarihli ve E.:2018/156; K.:2019/22 Sayılı kararı ile) (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 10/4/2019 tarihli ve E.:2018/156; K.:2019/22 Sayılı kararı ile) her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,
Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.
Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.
Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.
Madde Gerekçesi
Kamulaştırma Kanunu Madde 11 gerekçesi, kamulaştırma bedelinin keyfi veya soyut şekilde değil, objektif ve denetlenebilir kriterlere göre belirlenmesini sağlamaya dayanır. Kamulaştırma, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını sona erdiren veya sınırlandıran bir işlem olduğundan, malike ödenecek bedelin gerçek değeri karşılaması gerekir.
Madde 11, mahkemenin ve bilirkişilerin taşınmaz değerini hesaplarken hangi unsurları dikkate alacağını belirler. Böylece bedel tespiti davası yalnızca tahmine dayalı bir değerlendirme olmaktan çıkar; taşınmazın hukuki, ekonomik, teknik ve fiili özellikleri birlikte incelenir.
Kamulaştırma bedelinin doğru belirlenmesi, kamu yararı ile bireysel mülkiyet hakkı arasındaki dengeyi kurar. İdare kamu hizmeti için taşınmazı edinirken, malik de taşınmazının karşılığında adil ve gerçekçi bir bedel alma hakkına sahip olur.
TAŞINMAZ MALİKİ VE İDARE AÇISINDAN ÖNEMİ
Taşınmaz maliki açısından Madde 11, kamulaştırma bedeline itiraz ederken hangi kriterlerin ileri sürülebileceğini gösterir. Malik, taşınmazın konumu, imar durumu, emsal satışları, yapı sınıfı, tarımsal geliri, ağaçları, muhdesatları ve kullanım potansiyeli gibi unsurların eksik değerlendirildiğini iddia edebilir.
İdare açısından Madde 11, kamulaştırma bedelinin bilimsel ve hukuki ölçütlere göre belirlenmesini sağlar. İdare, kıymet takdir raporu hazırlarken taşınmazın niteliğini doğru belirlemeli, emsal veya gelir hesabını somut verilere dayandırmalı ve kamulaştırma projesinin sebep olduğu değer artışlarını bedel hesabına dahil etmemelidir.
UYGULAMADA ÇIKAN SORUNLAR
Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, taşınmazın arsa mı arazi mi olduğunun hatalı belirlenmesidir. Arsa kabul edilen taşınmazlarda emsal satış yöntemi, arazi kabul edilen taşınmazlarda ise net gelir yöntemi uygulanır. Yanlış vasıflandırma, kamulaştırma bedelinin ciddi şekilde düşük veya yüksek çıkmasına neden olabilir.
Bir diğer sorun, bilirkişi raporlarında emsal taşınmazların hatalı seçilmesi veya yeterli kıyaslama yapılmamasıdır. Emsalin konumu, imar durumu, yüzölçümü, satış tarihi ve üstün-eksik yönleri açıklanmadan yapılan değerleme, malikin gerçek bedel hakkını zedeleyebilir.
DAVA SÜRECİ
Kamulaştırma Kanunu Madde 11, özellikle Kamulaştırma Kanunu Madde 10 kapsamında açılan bedel tespiti ve tescil davalarında uygulanır. Mahkeme, bilirkişi heyeti aracılığıyla taşınmazın değerini belirlerken Madde 11’deki ölçütleri esas alır.
Dava sürecinde malik veya idare, bilirkişi raporuna itiraz edebilir. Özellikle emsal satışlar, kapitalizasyon faizi, objektif değer artışı, yapı sınıfı, ağaç bedeli, muhdesat değeri ve irtifak değer kaybı yönünden teknik itirazlar yapılması mümkündür. Mahkeme gerekirse ek rapor veya yeni bilirkişi raporu alabilir.
İZMİR KAMULAŞTIRMA UYGULAMALARI AÇISINDAN DEĞERLENDİRME
İzmir kamulaştırma uygulamalarında Madde 11, taşınmaz değerlerinin bölgesel olarak ciddi farklılık göstermesi nedeniyle büyük önem taşır. Bornova, Bayraklı, Karabağlar, Buca, Konak, Çiğli, Menemen, Torbalı, Aliağa, Kemalpaşa, Urla ve Seferihisar gibi ilçelerde emsal satışlar, imar durumu, ulaşım bağlantıları ve yapılaşma potansiyeli bedel hesabını doğrudan etkiler.
İzmir’de özellikle metro, yol, enerji hattı, kentsel dönüşüm, altyapı ve belediye hizmet alanı kamulaştırmalarında taşınmazın gerçek değerinin tespiti için bölgesel emsallerin doğru seçilmesi gerekir. Tarımsal bölgelerde ise ürün deseni, sulama imkânı, ağaç varlığı ve net gelir hesabı dikkatle incelenmelidir.
YARGITAY KARARLARI
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2025/10955, K.2026/5496, T.01.04.2026
“Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun’la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma konusu irtifak hakkı ve pilon yeri bedelinin tespiti ve bu hakkın davacı idare adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın … kabulüne karar verilmiştir.”
“Arsa niteliğindeki dava konusu taşınmaza 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılmak suretiyle değer biçilmesi ve aynı Kanun’un 11 inci maddesinin son fıkrası uyarınca taşınmaz malın niteliği, tamamının yüzölçümü, geometrik durumu ve enerji nakil hattı güzergahı dikkate alınarak değer düşüklüğü oranı belirtilmek suretiyle irtifak hakkı karşılığının ve pilon yeri bedelinin tespit edilmesi yerindedir.”
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2025/17308, K.2026/5524, T.01.04.2026
“Bölge Adliye Mahkemesinin … kararı ile kuru badem bahçesi niteliğindeki taşınmaza gelir metodu kullanılarak bilimsel yolla, dosyaya getirilen resmî veriler esas alınarak net gelirin tespit edilmesinde, taşınmazın niteliğine uygun oranda (%5) kapitalizasyon faizi uygulanmasında, objektif değer artışının raporda yazılı hususlar doğrultusunda (%650) olarak belirlenmesinde ve irtifak sebebiyle taşınmazda %20 oranında değer düşüklüğü tespitinde bir isabetsizlik görülmediği…”
“Bilirkişi raporuna 2024 yılı verilerinin doğru bir şekilde aktarıldığı ve yapılan hesaplamanın isabetli olduğu… Mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden kanuna aykırılık bulunmadığı kanaati ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.”
Kamulaştırma Bedeli Hesaplama Robotu
Kamulaştırma bedeli hesaplama için tıklayın…
Sık Sorulan Sorular
Kamulaştırma Kanunu Madde 11 neyi düzenler?
Madde 11, kamulaştırma bedelinin tespit esaslarını düzenler.
Bilirkişi raporuna itiraz edilebilir mi?
Evet. Malik, bilirkişi raporuna itiraz edebilir.
Emsal satışlar önemli midir?
Evet. Özellikle arsa değerlemesinde önemlidir
