GİRİŞ

1.1. Genel Kira Hükümlerinden Farkları

Alışveriş Merkezi (AVM) kira sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299 ve devamı maddelerinde düzenlenen genel kira hükümlerine ve özellikle 339 ve devamı maddelerindeki “konut ve çatılı işyeri kiraları”na ilişkin özel hükümlere tabi olmakla birlikte, kendine has ticari ve operasyonel yapısı nedeniyle bu genel çerçeveden önemli ölçüde ayrılmaktadır. Bu farklılık, AVM’lerin sadece birer gayrimenkul kiralama işlemi olmaktan öte, kiralayanın AVM’nin bütünlüğünü ve ticari cazibesini sürdürme, kiracının ise bu kolektif ekosistemin kurallarına uyma yükümlülüğünü beraberinde getirmesinden kaynaklanmaktadır.

AVM Sözleşmesinin Karma (Bileşik) Sözleşme Niteliği

Yargıtay içtihatlarında AVM kira sözleşmeleri, yalnızca mekân tahsisini içeren basit bir kira sözleşmesi olarak değerlendirilmemektedir. Bu sözleşmeler; kira bedelinin ödenmesi, ortak giderlere katılım, yönetim kurallarına uyum, pazarlama katkı payı ve hatta belirli saatlerde faaliyet zorunluluğu gibi birden fazla edimi bir araya getiren karma veya bileşik sözleşme (Compound Contract) niteliği taşır. Bu bileşik yapı, AVM yönetiminin sözleşme hükümlerini AVM’nin bütün ticari işleyişini koruma amacıyla geniş yorumlama arzusunun hukuki temelini oluşturur.

Yönetim Planı, Ek Protokoller ve Disiplin Kurallarının Bağlayıcılığı

AVM’ler genellikle, kiracının faaliyetlerini ve AVM içerisindeki davranışlarını düzenleyen detaylı bir Yönetim Planı, Ortak Gider Yönetmeliği ve AVM Disiplin Kurallarına sahiptir. Bu belgeler, kira sözleşmesine atıf yapılmak suretiyle onun ayrılmaz bir parçası haline getirilir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri AVM’lere doğrudan uygulanmasa da, sözleşmede açıkça belirtilmesi koşuluyla, Kat Malikleri Kurulu’nun veya AVM Yönetim Kurulu’nun aldığı kararlar, o bağımsız bölümü kiracı sıfatıyla kullananları da bağlayıcı niteliktedir. Bu durum, kiracının, özellikle ortak alanların kullanımı, açılış-kapanış saatleri ve dekorasyon standartları gibi konularda dar yorum taleplerini büyük ölçüde kısıtlamaktadır.

1.2. AVM Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Temel Çerçeve

AVM kira sözleşmeleri, niteliği itibarıyla çatılı işyeri kirasıdır ve bu nedenle TBK’nın konut ve çatılı işyerlerine ilişkin özel hükümlerine tabidir.

Kira Artış Sınırı ve TBK m. 344 Uygulaması

TBK m. 344, kira bedelinin artış oranını düzenler. Bu maddeye göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, taraflar serbestçe belirlese bile, bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki (TÜFE) 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez. Bu yasal sınırlama, AVM’lerdeki ticari kiralar için de geçerlidir. Örneğin, 2025 yılına ilişkin tahmini TÜFE oranları ne olursa olsun, ticari kirada bu üst sınır aşılmayacaktır.

Bu durum, kiralayanın (AVM yönetimi) yüksek enflasyon dönemlerinde kira gelirini koruma arzusunu kısıtlamakta, ancak beş yıllık sürenin dolması halinde kiralayana kira tespiti davası açma imkânı sunmaktadır.

Ciro Kirası ve Bağlı İşlemler

Ciro kirası modeli, sabit kiranın yanı sıra kiracının ticari başarısına endeksli ek ödeme öngörerek kira ilişkisine ticari bir ortaklık niteliği katmaktadır. Yargıtay’ın bu yapıya “karma sözleşme” olarak yaklaşması, AVM’nin sadece bir mülk sağlayıcısı değil, aynı zamanda kiracının ticari faaliyetine doğrudan etki eden bir işletme olduğu kabulünü pekiştirmektedir.

Bunun yanı sıra, sözleşmelerde kira bedeline bağlı olarak talep edilen ortak giderler, yönetim hizmet bedelleri, reklam ve pazarlama katkı payları gibi kalemler, kira sözleşmesiyle sıkı sıkıya bağlı işlemler olarak kabul edilir. Bu bağlı işlemlerin hukuki dayanağı ve şeffaflığı, AVM uyuşmazlıklarının merkezinde yer almaktadır.

II: AVM KİRASININ FİNANSAL MEKANİZMALARI

2.1. Minimum Kira ve Ciro Kirası Modelinin Hukuki Değerlendirmesi

Ciro kirası, AVM kira sözleşmelerinin temel finansal yapısını oluşturur. Kiracı, sabit bir minimum kira ödemenin yanı sıra, aylık satış cirosunun belirli bir yüzdesini ek kira bedeli olarak öder.

Ciro Tanımı, E-Ticaret ve Denetim Hakkı

Cironun tanımı, AVM sözleşmeleri için hayati öneme sahiptir. Geleneksel olarak ciro, kiralanan mahaldeki fiziksel kasa satışları (POS fişleri ve Z raporları) olarak kabul edilir. Ancak modern ticarette perakendecilerin AVM lokasyonunu aynı zamanda bir dağıtım veya sipariş toplama noktası olarak kullanmasıyla, e-ticaret (online) satışların ciroya dahil edilip edilmeyeceği sorunu ortaya çıkmıştır.

E-ticaret satışlarının ciroya dahil edilebilmesi için, bu durumun kira sözleşmesinde açıkça, detaylı ve kapsamlı bir şekilde düzenlenmiş olması gerekmektedir. Yargıtay, cironun kapsamını belirlemede sözleşme hükmüne öncelik vermektedir. AVM yönetimi, kiracının ulusal veya küresel operasyonlarının bir kısmını AVM’nin sağladığı ticari çekiciliğin dolaylı bir sonucu olarak görmekte ve bu nedenle denetim hakkını (audit right) genişletmektedir.

Beyan Yükümlülüğü ve Denetim Kapsamı: Kiracı, sözleşmede belirlenen periyotlarda (genellikle ay sonunda) cirosunu beyan etmekle yükümlüdür. Kiralayanın denetim hakkı, sadece fiziksel satış kayıtlarını değil; E-Fatura ve e-Arşiv verilerini, banka tahsilatlarını, mali tabloları ve vergi beyannamelerini, hatta sözleşme hükmü varsa e-ticaret kanallarını da kapsar. Profesyonel ciro denetimi süreçleri, kiracının POS fişleri, Z raporları, banka tahsilatları ve vergi beyannameleri ile karşılaştırmalı analizi içerir ve Ciro Uyum Raporu ile sonuçlanır.

Ciro Gizleme ve Eksik Beyanın Yaptırımları

Kiracının ciroyu gerçek değerinden düşük göstermesi veya beyan etmemesi, birden fazla hukuki alanda yaptırımla karşılaşmasına neden olur:

1. Sözleşmesel İhlal: Eksik beyan, kira sözleşmesinin esaslı ihlali sayılır ve AVM yönetimine cezai şart talep etme veya sözleşmeyi feshetme hakkı tanır.
2. Vergi Hukuku Yaptırımları: Ciroyu düşük göstermek, sadece kiralayan açısından değil, vergi idaresi açısından da ciddi sonuçlar doğurur. Vergi Usul Kanunu (VUK) uyarınca eksik beyan, vergi kaçakçılığı suçu teşkil edebilir ve ağır idari para cezalarına yol açabilir.
3. Haksız Rekabet: Ciro manipülasyonu, AVM içerisindeki diğer kiracılar ve rakipler açısından Türk Ticaret Kanunu (TTK) kapsamında haksız rekabet ihlali olarak değerlendirilebilir.

2.2. Kira Artış Oranlarının Belirlenmesi ve Sınırlamalar

AVM kira sözleşmelerinde artış oranlarının belirlenmesi, özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde kiralayan ve kiracı arasındaki en büyük uyuşmazlık kaynağıdır.

Yasal Sınır (TBK m. 344) ve 2025 Durumu

Ticari kiralar, 2025 itibarıyla (konut kiralarındaki %25’lik geçici sınırın sona ermesi varsayımıyla) dahi TBK m. 344’ün genel kuralına tabidir: Kira artış oranı, TÜFE’nin oniki aylık ortalamasını aşamaz. Bu sınır, hem konut hem de çatılı işyerleri için mutlak bir üst sınırdır. Tarafların sözleşmede TÜFE’nin üzerindeki bir oranı kararlaştırması durumunda dahi, yasal olarak geçerli olan tek oran TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.

Beş Yıllık Süre Sonrası Kira Tespiti ve Hak ve Nesafet

Kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren beş yıllık süre dolmuşsa veya kira artış oranları konusunda bir anlaşmazlık yaşanıyorsa, kiralayan kira tespit davası açabilir. Bu davalarda hâkim, TBK m. 344/2 uyarınca, kiralananın emsal durumu, yerel koşullar, hak ve nesafet ilkeleri çerçevesinde yeni kira bedelini belirler. Bu mekanizma, ticari kirada, artan pazar koşulları nedeniyle kiralayanın TÜFE sınırını aşarak daha yüksek bir bedel talep edebileceği tek yasal yoldur ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin (Ahde Vefa) istisnasıdır.

Kira Tespit Davaları ile ilgili detaylı bilgi için tıklayınız.

2.3. Döviz Kısıtlamaları ve Kur Farkı Sorunları

Türkiye Cumhuriyeti’nde yerleşik kişiler arasında, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sözleşme bedelinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması, kamu düzenine ilişkin düzenlemelerle yasaklanmıştır.

Dövizli Kira Yasağının Hukuki Sonucu ve Yargıtay Yaklaşımı

Bu yasağa aykırı olarak döviz cinsinden belirlenen kira bedelleri, Yargıtay tarafından kısmen geçersiz kabul edilmekte ve bu geçersizliğin hukuki sonucu, kiralayan açısından ciddi bir finansal risk yaratmaktadır.

Yargıtay içtihatlarına göre, yasağa aykırı olarak dövize endeksli belirlenmiş kira bedeli, sözleşme tarihi itibariyle Türk Lirası üzerinden (dövize endeksli olmaksızın) yeniden belirlenmelidir. Bu yaklaşım, yüksek devalüasyon dönemlerinde kiralayanın alacak iddiasıyla dava açtığı durumlarda, kirayı sözleşmenin ilk yapıldığı andaki düşük kurdan TL’ye sabitleyerek, kiralayanın bir anda borçlu pozisyonuna düşmesine neden olabilmektedir. Bu katı yargı yaklaşımı, dövizle kira belirleme yasağını ihlal edenler için maliyetli bir caydırıcılık unsuru oluşturmaktadır.

“Kur Farkı Ödemesi” Modelinin Hukuki Geçerliliği

Kiralayanlar, döviz yasağını dolanmak amacıyla kira bedelini TL olarak belirleyip, ödemenin vadesindeki döviz kuruna endekslenmesi şeklinde “kur farkı ödemesi” modellerini sözleşmeye dahil etmektedirler. Yargıtay, bu dolaylı endeksleme modellerini de yasağın amacına aykırı bulma ve kamu düzenine aykırılıktan kısmi geçersizlik kararı verme eğilimindedir. Yasağa aykırı hareket eden kişiler, ayrıca 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun uyarınca idari para cezası riskiyle karşı karşıya kalırlar.

Aşağıdaki tablo, döviz yasağına aykırılığın temel hukuki sonuçlarını özetlemektedir:

III.ORTAK GİDERLER VE RİSK YÖNETİMİ

3.1. Ortak Alan İşletme Giderleri (OPEX) ve Hukuki Dayanağı

AVM kiracıları, sabit kira ve ciro kirasına ek olarak, AVM’nin ortak alanlarının işletilmesi, bakımı ve yönetimi için ortak gider (OPEX) ödemeleriyle karşı karşıya kalır. Bu giderler (güvenlik, temizlik, havalandırma, yönetim hizmeti vb.), aidat adı altında toplanır.

Yan Giderlerin Kiracıya Yüklenmesi Şartları ve Şeffaflık

TBK m. 302, kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlerin, aksi kararlaştırılmadıkça kiralayana ait olduğunu net bir şekilde belirtir. Bu hüküm, AVM yönetimi için ortak giderleri kiracıya yükleyebilmek adına sözleşmesel bir istisna yaratma zorunluluğu doğurur.

Yargıtay’ın “Gider Kalemleri Açıkça Yazılmamışsa Bağlamaz” İçtihadı: AVM sözleşmelerinde en sık rastlanan uyuşmazlıklar ortak giderlerden kaynaklanmaktadır. Yargıtay, kiracının bu giderleri ödemekle yükümlü tutulabilmesi için, sözleşmede bu yükümlülüğün ve özellikle ortak gider kalemlerinin (güvenlik, temizlik, enerji, yönetim bedeli) açıkça ve detaylı olarak listelenmiş olmasını şart koşmaktadır. Eğer sözleşmede yalnızca genel bir “aidat” ibaresi bulunuyor ve gider kalemleri listelenmemişse, kiracı bu kalemleri ödemekle yükümlü değildir.

Bu yaklaşım, AVM yönetimlerinin sözleşmeleri operasyonel detaylarla doldurmaya mecbur bırakmakta, aksi takdirde ortak giderleri tahsil edememe (Non-collection Risk) riskiyle karşılaşmalarına neden olmaktadır. Ayrıca, AVM yönetimi, talep edilen giderleri şeffaf şekilde açıklamalı ve harcamaları fatura ya da detaylı hesap dökümleriyle desteklemelidir. Keyfi zamlar ve tek taraflı artışlar, şeffaflık ilkesine aykırı olduğu sürece hukuken geçersizdir.

3.2. Reklam Katkı Payı ve Pazarlama Fonu Uygulamaları

Reklam ve pazarlama fonu, AVM’nin genel tanıtım faaliyetleri ve müşteri çekme çabaları için kiracılardan alınan ek katkı paylarıdır. Bu fon, doğrudan AVM’nin fiziksel operasyon giderlerinden (OPEX) ayrılmaktadır. Tıpkı ortak giderlerde olduğu gibi, reklam katkı payı ve pazarlama fonu yükümlülüklerinin kiracıyı bağlayabilmesi için, sözleşmede açıkça kararlaştırılmış olması ve bu harcamaların şeffaflıkla ispatlanması zorunludur.

Kiracılar, genellikle AVM yönetiminin merkezi alımlar veya yönetim hizmeti bedelleri üzerinden fahiş faturalar çıkardığı veya paylaştırma yöntemlerinin hakkaniyete aykırı olduğu gerekçesiyle itiraz etmektedirler. Elektrik, su ve ısı gibi merkezi sistemlerin paylaştırılmasında adil olmayan metotların kullanılması durumunda, kiracı ayıplı ifa iddiasıyla dava açma hakkına sahiptir.

3.3. Teminat, Banka Teminat Mektubu ve Cezai Şartlar

AVM sözleşmelerinde teminat, kira ve diğer yükümlülüklerin yerine getirilmesini güvence altına alır. Standart uygulamada nakit depozito veya geri çağrılabilirliği zor olan banka teminat mektubu (BTM) tercih edilir.

Cezai Şartın Fahişliği ve Tacirler Arasındaki İndirilebilirlik Sınırı

AVM sözleşmelerinde, özellikle erken fesih veya ciro gizleme gibi ihlaller için yüksek cezai şartlar (Erken Çıkış Cezaları) öngörülür. Cezai şartlar TBK m. 182 vd. kapsamında düzenlenir.

Tacirler Arasındaki İstisna: Türk Ticaret Kanunu (TTK) m. 22 uyarınca, borçlu tacir sıfatını haiz ise, kararlaştırılan cezai şartın fahiş olduğu gerekçesiyle indirilmesini kural olarak talep edemez. Bu kural, ticari hayatta sözleşme güvenliğini sağlamayı amaçlar.

Ancak, Yargıtay uygulaması bu katı kurala bir istisna getirmiştir. Eğer kararlaştırılan ceza tutarı, borçlunun iktisaden sarsılmasını, çöküntüye uğramasını (şirketin ticari varlığını sona erdirecek ölçüde olması) mucip olacak derecede fahiş ise, dürüstlük kuralı (TMK m. 2) çerçevesinde indirim talep edilebilir. Bu istisna, AVM’nin mutlak sözleşme gücüne karşı kiracının en kritik savunma mekanizmalarından birini oluşturmaktadır.

Öte yandan, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde cezai şart öngören ve sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin sözleşme hükümlerinin Yargıtay tarafından geçersiz olduğuna hükmedildiği de görülmüştür.

BÖLÜM IV: HAKLAR, YÜKÜMLÜLÜKLER VE UYUŞMAZLIK YÖNETİMİ

4.1. Kiralayanın Hakları ve Yaptırım Gücü

Kiralayanın (AVM Yönetimi) temel hakları, AVM’nin ticari bütünlüğünü ve finansal gelirini korumaya yöneliktir.

Faaliyet Zorunluluğu ve Metruk Bırakma Yasağı

AVM yönetimi, merkezin genel ticari çekiciliğini korumak için kiracının dükkânını sözleşmede belirtilen açılış-kapanış saatlerine uyarak açık tutmasını ve belirlenen faaliyetleri sürekli olarak sürdürmesini (Faaliyet Zorunluluğu) talep edebilir. Kiracının dükkânı metruk bırakması veya uzun süre kapalı tutması, sözleşmenin esaslı ihlali kabul edilir ve bu durum genellikle yüksek cezai şartların veya fesih hakkının doğmasına yol açar. AVM disiplin kurallarına ve karne uygulamalarına uyma zorunluluğu da bu faaliyet zorunluluğunu destekler.

Denetim ve Kira Ödenmemesi Hâlinde Tahliye

AVM yönetimi, ciro beyanının doğruluğunu denetleme hakkını aktif olarak kullanır. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda ise, kiralayan İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 269 vd. hükümleri uyarınca 30 günlük yasal ihtar çekerek icra yoluyla tahliye talebinde bulunabilir.

4.2. Kiracının Temel Hakları ve Fesih İmkânları

Kiracının hakları, genellikle AVM yönetiminin ayıplı ifası veya öngörülemeyen ekonomik zorluklar karşısında ifanın aşırı güçleşmesi durumlarında gündeme gelir.

Ayıplı İfa İddiaları

Kiralayan, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve bu durumu kira süresince sürdürmekle yükümlüdür (TBK m. 301). AVM yönetiminin bu temel yükümlülüğünü ihlal etmesi “ayıplı ifa” sonucunu doğurur.

Ayıplı ifa örnekleri şunlardır: Merkezi klima/havalandırma sistemlerinin yetersizliği, güvenlik zafiyetleri, AVM yönetiminin gürültü, tadilat veya gıda kokusu gibi komşu kiracılardan kaynaklanan sorunları çözmemesi veya sözleşmede taahhüt edilen müşteri çekme (pazarlama/reklam) faaliyetlerinin yetersiz kalması. Kiracı, ayıbı bildirerek indirim veya fesih talep etme hakkına sahiptir.

Aşırı İfa Güçlüğüne Dayalı Uyarlama ve Fesih (TBK m. 138)

Ekonomik krizler, hiper enflasyon, devalüasyon veya pandemi gibi olağanüstü durumlar, sözleşmenin kurulduğu sıradaki dengeleri kiracı aleyhine, ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşürecek derecede bozabilir. Bu durumda, kiracının TBK m. 138 uyarınca sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını talep etme hakkı doğar. Bu talep, Ahde Vefa ilkesinin istisnası olan “İşlem Temelinin Çökmesi” prensibine dayanır.

Uyarlama Davasının Şartları:

1. Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması.
2. Bu durumun borçludan (kiracı) kaynaklanmaması.
3. Durumun, ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede aşırı güçleştirmesi.

Eğer mahkeme uyarlama talebini kabul etmezse, kiracının son çare olarak sözleşmeden dönme veya fesih hakkı mevcuttur. Pandemi sonrası dönemde çok sayıda kiracı, aşırı ifa güçlüğüne dayanarak kira uyarlama davaları açmıştır.

4.3. AVM Sözleşmelerinde En Çok Yaşanan Uyuşmazlıklar

AVM kira ilişkilerinde ticari hacmin büyüklüğü ve sözleşmelerin karma yapısı nedeniyle uyuşmazlık alanları çeşitlenmektedir. En sık karşılaşılan uyuşmazlıklar ve hukuki dayanakları aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:

SONUÇ

AVM kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleriyle başlayan, ancak ciro kirası, ortak gider katılımı ve operasyonel bağlılıklar yoluyla karma bir ticari ilişkiye dönüşen özgün bir hukuki yapıya sahiptir. Bu ilişkideki kritik hukuki riskler ve uyuşmazlık alanları, mevzuatın lafzından ziyade Yargıtay’ın dürüstlük kuralını (TMK m. 2) kullanarak yarattığı dengeleyici içtihatlarda yatmaktadır.

Kiralayanlar açısından en büyük riskler; dövizle kira yasağının ihlali durumunda kiranın düşük bir TL kuru üzerinden sabitlenme ihtimali ve ortak gider kalemlerinin sözleşmede açıkça listelenmemesi halinde bu giderleri tahsil edememe durumudur. Ortak alan işletme giderlerinin (OPEX) kiracıya yansıtılabilmesi için, sözleşmelerin genel hükümlerle yetinmeyip, tüm gider bütçesi kalemlerini, paylaştırma metodolojisini ve yıllık hesap şeffaflığını detaylandırması zorunludur.

Kiracılar açısından ise, erken fesih durumlarında uygulanan yüksek cezai şartlara karşı en önemli hukuki dayanak, TTK m. 22’nin istisnası olan, cezanın ticari varlığı tehlikeye atacak düzeyde (iktisaden sarsılma) fahiş olduğunun ispatlanmasıdır. Ayrıca, küresel ekonomik şoklar veya bölgesel krizler sonrası başvurulan TBK m. 138’e dayalı uyarlama davaları, ticari hayatın sürekliliği açısından hayati bir çıkış yolu sunmaktadır.

Nihayetinde, AVM sözleşmelerinin başarısı, sadece kira bedelinin büyüklüğüne değil, ciro tanımının (özellikle e-ticaretin dahil edilmesi), denetim prosedürlerinin ve ortak gider paylaşım mekanizmalarının sözleşmede ne kadar şeffaf, detaylı ve hukuka uygun şekilde düzenlendiğine bağlıdır. Hukuki hata maliyetinin yüksek olduğu bu alanda, sözleşme taslağının kalitesi, gelecekteki uyuşmazlık yönetimini doğrudan belirleyici niteliktedir.