Kentsel Dönüşüm Hukuku

KENTSEL DÖNÜŞÜM

GİRİŞ

Kentsel dönüşüm, şehirlerin fiziksel, sosyal ve ekonomik yapılarının iyileştirilmesi amacıyla gerçekleştirilen planlı değişim süreçlerini ifade eder. Türkiye’de kentsel dönüşüm süreci, özellikle 1999 Marmara Depremi sonrasında büyük bir ivme kazanmış, bu kapsamda riskli yapıların yenilenmesi ihtiyacı doğmuştur. 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ile bu süreç hukuki bir çerçeveye kavuşturulmuştur. Kentsel dönüşüm projeleri sıklıkla “kat karşılığı inşaat sözleşmeleri” ile hayata geçirilmekte olup, bu sözleşmelerin hukuki boyutu da önemli bir yer tutmaktadır.

Bu makalede, Türkiye’de kentsel dönüşüm sürecinin hukuki temelleri, uygulamada karşılaşılan sorunlar ve çözüm yolları detaylı bir şekilde ele alınacaktır. Ayrıca, kentsel dönüşümde en yaygın kullanılan sözleşme türlerinden biri olan “kat karşılığı inşaat sözleşmeleri” de incelemeye alınacak ve bu sözleşmelerin hukuki unsurları, tabi oldukları mevzuat hükümleri, uygulama süreçleri ve fesih prosedürleri tartışılacaktır.

1. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN HUKUKİ ÇERÇEVESİ

1.1. 6306 Sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmelikleri

6306 sayılı Kanun, afet riski altındaki yapıların ve alanların dönüştürülmesini düzenlemektedir. Bu kanun ile riskli yapıların tespiti, yıkımı, yeniden inşası ve hak sahiplerinin sürece dahil edilmesi gibi bir dizi konu ele alınmıştır. Ayrıca, uygulamaya yönelik yönetmelikler de çıkartılmıştır. Bu düzenlemeler, dönüşüm sürecinin adil ve düzenli bir şekilde işlemesini sağlamak amacıyla oluşturulmuştur. Ancak, uygulamada çeşitli hukuki boşluklar ve sorunlar ortaya çıkmaktadır.

Kanunun temel hükümleri şunlardır:

Riskli Yapı Tespiti: Yapılar, yetkili kuruluşlar tarafından riskli olarak tespit edilebilir.

Yıkım ve Yeniden İnşa: Riskli yapıların yıkılması ve maliklerin rızası doğrultusunda yeni projeler oluşturulması öngörülmüştür.

Kat Maliklerinin Hakları: Maliklerin üçte iki çoğunluğu ile alınan kararlar bağlayıcıdır. Katılmayan maliklerin hisseleri satışa çıkarılabilir.

Kira Yardımı ve Finansal Destek: Hak sahiplerine kira yardımı ve faiz destekli krediler sunulmaktadır.

Kanunla birlikte, Uygulama Yönetmeliği ve Riskli Alanların Belirlenmesine Dair Yönetmelik gibi düzenlemeler, dönüşüm sürecinin ayrıntılarını belirlemiştir. Ancak, uygulamada çeşitli hukuki boşluklar ve sorunlar bulunmaktadır.

1.2. Kentsel Dönüşümün Hukuki Dayanakları

Türkiye’de kentsel dönüşüm faaliyetlerinin hukuki dayanakları şu şekildedir:

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun: Bu kanun, riskli yapıların ve alanların tespiti, tahliyesi, yıkımı ve yeniden inşası süreçlerini düzenler.
• 3194 sayılı İmar Kanunu: İmar planlarının hazırlanması, uygulanması ve denetlenmesine ilişkin esasları belirler.
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu: Kamu yararı amacıyla taşınmazların kamulaştırılması süreçlerini düzenler.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: Mülkiyet hakları ve taşınmazlara ilişkin genel hükümleri içerir.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: Sözleşmeler hukuku ve borç ilişkilerine dair genel hükümleri kapsar.

Bu mevzuatlar, kentsel dönüşüm projelerinin hukuki altyapısını oluşturur ve uygulama süreçlerine rehberlik eder.

2. KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE YAŞANAN HUKUKİ SORUNLAR VE ÇÖZÜM YOLLARI

2.1. Riskli Yapı Tespitine İlişkin Sorunlar ve Hukuki Çözüm Yolları

2.1.1. Riskli Yapı Tespitinde Yaşanan Usulsüzlükler

Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kuruluşlarca yapılmaktadır. Ancak, bazı durumlarda bilimsel verilere dayanmayan, eksik veya yanlı raporlar hazırlandığı görülmektedir. Bu durum, maliklerin mağduriyetine yol açabilmektedir.

Çözüm Yolu:

• Malikler, riskli yapı tespitine 15 gün içinde itiraz edebilir.
• İtiraz süreci, ilgili il müdürlüğü ve üniversitelerden oluşturulan teknik heyet tarafından değerlendirilir.
• Teknik heyetin verdiği karar kesindir ancak idare mahkemesine iptal davası açılabilir.

2.1.2. Riskli Yapı Kararına İtiraz Süreci

Bazı maliklerin yapıların riskli olduğu yönündeki kararlara katılmadıkları görülmektedir. Özellikle, binanın aslında güçlendirme ile kurtarılabileceği durumlarda yıkım kararlarının iptali talep edilebilmektedir.

Çözüm Yolu:

• İdare mahkemelerinde yürütmeyi durdurma talepli iptal davası açılabilir.
• Bilirkişi raporları ile itirazın desteklenmesi önemlidir.
• Yargıtay ve Danıştay içtihatları, riskli yapı tespitinin objektif kriterlerle yapılmasını zorunlu kılmaktadır.

2.2. Kat Malikleri Arasındaki Anlaşmazlıklar ve Çözüm Yolları

2.2.1. Üçte İki Çoğunluğun Sağlanamaması Durumu

6306 sayılı Kanun’a göre, binanın riskli ilan edilmesinden sonra kat malikleri üçte iki çoğunlukla yeni proje ve müteahhit seçimini yapabilir. Ancak, bu çoğunluk sağlanamazsa süreç ilerlememektedir.

Çözüm Yolu:

• Kat malikleri toplantısı düzenlenmeli ve noter onaylı karar alınmalıdır.
• Çoğunluk sağlanamazsa, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı devreye girerek süreci yönlendirebilir.
• Üçte iki çoğunluk sağlandıktan sonra muhalif kalan maliklerin payları açık artırma ile satılabilir.

2.2.2. Ortak Karar Protokolüne İtirazlar

Üçte iki çoğunluk ile alınan kararlar, diğer maliklerin haklarını doğrudan etkileyebilir. Ancak bazı durumlarda, adil olmayan veya usule aykırı kararlar alındığı görülebilmektedir.

Çözüm Yolu:

• Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre Sulh Hukuk Mahkemelerinde iptal davası açılabilir.
• İdari işlemlere karşı idare mahkemelerinde yürütmeyi durdurma talepli dava açılabilir.

2.3. Kamulaştırma ve Hukuki Uyuşmazlıklar

2.3.1. Eksik veya Düşük Bedelle Kamulaştırma

Kamulaştırma bedelleri, bazen rayiç bedelin altında belirlenmekte, bu da hak sahiplerinin zarar görmesine neden olmaktadır.

Çözüm Yolu:

• Kamulaştırma bedelinin artırılması için Asliye Hukuk Mahkemelerinde dava açılabilir.
• Eksik değerleme için bağımsız bilirkişi raporları ile dava desteklenebilir.

2.3.2. Kamulaştırmaya İtiraz Süreci

Hak sahipleri, kamulaştırmaya iptal davası açma hakkına sahiptir.

Çözüm Yolu:

• Kamulaştırma kararına karşı 30 gün içinde İdare Mahkemesi’ne iptal davası açılabilir.
• Eğer mülk sahibi, taşınmazına el konulmasına rağmen bedel ödenmediğini iddia ediyorsa, tam yargı davası açarak tazminat talep edebilir.

2.4.Müteahhitlerle Yaşanan Sorunlar ve Hukuki Çözüm Yolları

2.4.1. Sözleşme İhlalleri

Müteahhitlerin projeyi zamanında tamamlamaması, taahhüt edilen niteliklerde teslim etmemesi gibi sorunlar sıkça yaşanmaktadır.

Çözüm Yolu:

• Kat malikleri, Türk Borçlar Kanunu kapsamında sözleşmeye aykırılıktan dolayı tazminat davası açabilir.
• İhtiyati tedbir talebiyle müteahhidin malvarlığına tedbir konulabilir.

2.4.2. Müteahhit İflasları

Proje sürecinde müteahhitin iflas etmesi, projelerin yarım kalmasına neden olmaktadır.

Çözüm Yolu:

• Müteahhidin iflası halinde, kat malikleri bir araya gelerek yeni bir müteahhit ile anlaşma yapabilir.
• İflas masasına alacak kaydı yapılarak zararların tazmini istenebilir.

2.5. Kiracıların Hakları ve Korunması

Kentsel dönüşüm sürecinde kiracılar, barınma haklarını kaybedebilmektedir.

Çözüm Yolu:

• 6306 sayılı Kanun’a göre kiracılara da taşınma yardımı yapılmaktadır.
• Kiracılar, kira sözleşmelerinden doğan haklarını Türk Borçlar Kanunu kapsamında talep edebilir.

SONUÇ

Kentsel dönüşüm süreci, Türkiye’de özellikle 6306 sayılı Kanun ile hukuki bir zemine oturtulmuş, ancak uygulamada birçok hukuki sorunla karşılaşılmıştır. Riskli yapı tespiti, kat maliklerinin anlaşmazlıkları, kamulaştırma bedelleri, müteahhitlerin yükümlülüklerini yerine getirmemesi gibi pek çok sorun, yargıya taşınan uyuşmazlıkların temelini oluşturmuştur. Bu sorunların çözümü için 6306 sayılı Kanun, Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili diğer mevzuatlar kapsamındaki yasal hakların bilinmesi ve uygulanması hayati önem taşımaktadır. Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki niteliği, şekil şartları ve fesih prosedürlerinin doğru belirlenmesi, kentsel dönüşüm projelerinin başarısı için kritik önemdedir. Gelecekteki kentsel dönüşüm projelerinde hukuki güvenliğin sağlanması için mevzuatın sürekli güncellenmesi, uygulamadaki aksaklıkların giderilmesi ve tarafların haklarının korunmasına yönelik önlemler alınması gerekmektedir. Bu bağlamda, kentsel dönüşüm sürecinde yer alan tüm aktörlerin hukuki sorumluluklarını yerine getirmesi, sürecin adil ve hızlı ilerlemesi için elzemdir.

Sıkça Sorulan Sorular (S.S.S.)

1. Evimin kentsel dönüşüme girip girmediğini nasıl öğrenebilirim?

Belediyeye başvurarak veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın ilgili birimlerinden binanızın risk durumunu sorgulatabilirsiniz.

2. Kentsel dönüşümde müteahhit mağduriyeti yaşamamak için nelere dikkat etmeliyim?

Müteahhitin referanslarını araştırın, sözleşmeyi detaylı inceleyin ve mümkünse bir avukata kontrol ettirin. Teminat mektubu ve sigorta güvencesi isteyin.

3. Kentsel dönüşümde kiracılar hangi haklara sahiptir?

Kiracılar, taşınma yardımı alabilir ve yeni binada öncelikli kiracı olma hakkına sahiptir. Ancak mülkiyet hakları bulunmamaktadır.

4. Kentsel dönüşüm sürecinde evimden ne zaman çıkmam gerekiyor?

Riskli yapı tespitinden sonra tahliye süresi belirlenir. Yıkım kararı kesinleştiğinde 60 gün içinde evden çıkmanız gerekir, aksi halde zorla tahliye uygulanabilir.

5. Kentsel dönüşüm süreci ne kadar sürer?

Riskli yapı tespiti, yıkım, proje onayı ve inşaat süreci dahil olmak üzere ortalama 2-3 yıl sürebilir. Ancak dava süreçleri ve diğer hukuki engeller bu süreyi uzatabilir.

6. Kentsel dönüşümde hissemi satmak zorunda mıyım?

2/3 çoğunluk sağlanmışsa ve siz karşı çıkıyorsanız, hisseniz açık artırma yoluyla satılabilir. Bu süreci dava açarak durdurmaya çalışabilirsiniz.

7. Kentsel dönüşümde devletin sağladığı destekler nelerdir?

Kira yardımı, faiz desteği ile kentsel dönüşüm kredisi ve harç muafiyetleri devlet tarafından sağlanan başlıca desteklerdir.

8. Kentsel dönüşüm için başvuruyu kim yapar?

Binadaki herhangi bir kat maliki, riskli yapı tespiti için başvuru yapabilir.

9. Kentsel dönüşümde en büyük riskler nelerdir?

Müteahhitin yarıda bırakması, uzayan dava süreçleri, maliyet artışları ve mülkiyet anlaşmazlıkları en büyük risklerdir.

10. Kentsel dönüşümde tapumu kaybeder miyim?

Hayır, tapunuzu kaybetmezsiniz. Dönüşüm sonrası yeni yapıda yine tapulu hak sahibi olursunuz, ancak metrekare değişikliği olabilir.

11. Kentsel dönüşüm başvurusu için tüm kat maliklerinin onayı gerekiyor mu?

Riskli yapı tespiti için tüm maliklerin onayı gerekmez, tek bir malik başvuru yapabilir. Ancak yıkım ve yeni inşaat süreci için 2/3 çoğunluğun onayı gerekmektedir.

12. Kentsel dönüşümde anlaşma sağlanamazsa ne olur?

Anlaşma sağlanamazsa dava süreci başlatılabilir veya 2/3 çoğunluk sağlanırsa karşı çıkan maliklerin hisseleri satılabilir.

13. Kentsel dönüşümde dava açma süresi ne kadardır?

Riskli yapı tespitine 15 gün içinde itiraz edebilirsiniz. Diğer hukuki süreçlerde dava süreleri değişkenlik gösterebilir, bu nedenle hızlı hareket edilmelidir.

14. Kentsel dönüşümde kredi çekmek zorunlu mu?

Hayır, zorunlu değil. Ancak maliyeti karşılayamıyorsanız devlet destekli kentsel dönüşüm kredilerinden yararlanabilirsiniz.

15. Riskli yapı tespitine itiraz edebilir miyim?

Evet, riskli yapı raporunun tebliğinden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilirsiniz.

16. Kentsel dönüşüm sürecinde evimin değeri artar mı?

Genellikle evin değeri artar; yeni ve güvenli bir yapıya sahip olmak, taşınmazın piyasa değerini yükseltir.

17. Kentsel dönüşümde noter onaylı sözleşme şart mı?

Evet, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noter onaylı olması geçerlilik için zorunludur.

18. Kira yardımı alabilmek için nereye başvurmalıyım?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne gerekli belgelerle başvurabilirsiniz.

19. Kentsel dönüşüm sırasında evimi satabilir miyim?

Evet, sürecin herhangi bir aşamasında evinizi satabilirsiniz. Yeni alıcı, sizin hak ve yükümlülüklerinizi devralır.

20. Yeni binada daireler nasıl paylaştırılır?

Paylaşım, genellikle maliklerin arsa paylarına göre yapılır ve çoğunluğun onayı ile belirlenir. Müteahhit ile yapılan sözleşmede detaylar belirtilmelidir.