1. Giriş

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallara ilişkin hakların düzenlenmesini sağlayan hukuk dalıdır. Gayrimenkul sahipleri, taşınmazlarının sınırlarını belirleyebilir, parçalara ayırabilir veya birleştirebilirler. Bu bağlamda “ifraz” ve “tevhit” işlemleri, tapu sicilinde taşınmazların durumunu değiştiren temel hukuki işlemler arasında yer almaktadır. Bu makalede, ifraz ve tevhit kavramları hukuki ve teknik açıdan detaylı bir şekilde ele alınacak, uygulama aşamaları, şartları ve hukuki sonuçları incelenecektir.

2. İfraz (Ayırma) İşlemi

İfraz, bir taşınmazın birden fazla parsele ayrılması işlemidir. Bu işlem, 3194 sayılı İmar Kanunu ve Tapu Kanunu kapsamında düzenlenmiş olup, taşınmazın malikinin talebi üzerine yapılabilir. İfraz işlemi, özellikle büyük arazilerde daha küçük parsellerin oluşturulması amacıyla yapılmaktadır. Bu süreçte, belediyeler, kadastro müdürlükleri ve tapu sicil müdürlükleri yetkili kurumlardır.

3194 sayılı İmar Yasasının 15 ve 16’ncı maddeleri uyarınca yapılan ayırma işleminin, parselasyon niteliğinde olan ve olmayan olarak 2 çeşidi vardır;

Parselasyon niteliğinde olan ifraz: İmar parsellerini oluşturmak amacıyla ve parseller içerisinde yol, meydan, yeşil alan, park, otopark vb. kamu hizmetlerine ayrılan yerlerden herhangi birini kapsayacak şekilde yapılan ayırma işlemidir.

Parselasyon niteliğinde olmayan ifraz: Kamu hizmetlerine terk edilecek alanları kapsamında bulundurmayan ve yalnızca bir parselin birden fazla parçalara ayrılması işlemidir.

Ayırma işlemi; teknik yönü olması nedeniyle kadastro müdürlüklerini; tescili gerektirmesi nedeniyle de tapu müdürlüklerini ilgilendirmektedir.

2.1. İfraz İşleminin Şartları

  • İmar Planına Uygunluk

İmar planı olan yerlerde ifraz şartları, genel olarak imar planına uygunluk, parsel büyüklüğü, paydaşların izni, başvuru süreci, kamu yararı, mahkeme kararı ve diğer idari izinler gibi unsurları içerir. Öncelikle, ifraz işleminin mevcut imar planına uygun olması gerekmektedir; bu, arazi kullanımı, yapılaşma koşulları ve bölgenin imar durumu açısından önem taşır. Ayrıca, ifraz edilecek parselin, imar planında belirlenen minimum parsel büyüklüğüne uygun olması da zorunludur.

Eğer taşınmaz birden fazla paydaşa sahipse, tüm paydaşların ifraz talebine onay vermesi gerekir. Rızai ifraz durumunda bu şart esastır. İfraz işlemi için ilgili belediyeye başvurulması ve başvuru sırasında gerekli belgelerin (tapular, haritalar, imar durumu belgesi vb.) sunulması gerekmektedir.

Ayrıca, ifraz işleminin kamu yararına uygun olması, yani çevre düzenini olumsuz etkilememesi de önemlidir. Eğer paydaşlardan biri itiraz ederse, ifraz işlemi mahkeme kararıyla sonuçlanabilir. Bazı durumlarda, ek izinlerin alınması da gerekebilir, örneğin çevre düzenleme veya altyapı bağlantıları için. Bu şartlar, yerel yönetimlerin ve ilgili mevzuatların belirlediği kurallar çerçevesinde değişiklik gösterebilir. 

İfraz işlemi, çeşitli resmi onay süreçlerinden geçerek tamamlanır. Öncelikle, Kadastro Müdürlüğü ifraz işlemini inceleyerek onaylar ve yapılan değişiklikleri resmi kadastro haritalarına tescil eder. Belediye sınırları içindeki taşınmazlar için Belediye İmar Birimi onayı gerekirken, köylerde veya belediye sınırları dışında kalan alanlarda bu yetki İl Özel İdaresine aittir. Onaylanan ifraz işlemi, Tapu Siciline Tescil edilerek resmileştirilir ve tapu müdürlüğü tarafından hukuka uygunluğu denetlenir. Ayrıca, ifraz edilen her parselin minimum parsel büyüklüğü şartlarına uyması gerekmektedir. Özellikle tarım arazilerinde bu sınır büyük önem taşımaktadır.

2.2. İfrazın Hukuki ve Teknik Sonuçları

İfraz işlemi, bir taşınmazın parçalara ayrılarak yeni parseller oluşturulması sürecidir. Bu işlem sonucunda malikler, yeni tapularına kavuşur ve her parsel bağımsız olarak işlem görebilir. Ayrılan parseller üzerinde ayrı ayrı tasarrufta bulunulabilir, satış veya ipotek işlemleri gerçekleştirilebilir. Ancak, kamu düzenine ve imar kurallarına aykırı ifraz işlemleri geçersiz sayılabilir. Bu nedenle, ifraz işlemi sonrası taşınmazların altyapı hizmetleri ve kullanım amacı yeniden değerlendirilmelidir.

2.3. İfraz İşlemi Kaç Türe Ayrılır?

İfraz işlemleri, üç ana kategoriye ayrılmaktadır: Rızai İfraz, Cebri İfraz ve Mahkeme Kararı ile İfraz.
• Rızai İfraz: Arazi sahibinin kendi iradesiyle araziyi ayırma talebidir. Ayrım işlemi, ilgili arsanın tüm paydaşlarının gerekli belgelerle idarelere başvurmasıyla gerçekleşir. 6785 sayılı eski İmar Kanunu’nun 38. maddesine göre, isteğe bağlı ifraz işlemleri yalnızca imar sınırları içinde gerçekleştirilebilirdi.
• Mahkeme Kararı ile İfraz: Eğer bir taşınmaz birden fazla kişinin mülkiyetindeyse, herhangi bir hak sahibi ifraz talebinde bulunabilir. Bu işlem, mahkeme kararıyla gerçekleştirilmektedir.
• Cebri İfraz: Binalı veya binasız arsalarda, hak sahiplerinin onayına ihtiyaç duyulmadan yol fazlalarıyla kamuya ya da belediyelere ait alanların birleştirilmesi anlamına gelir.

3. Tevhit (Birleştirme) İşlemi

Tevhit, birden fazla taşınmazın tek bir parsel haline getirilmesi işlemidir. Bu işlem, maliklerin talepleri doğrultusunda yapılabileceği gibi, bazı durumlarda belediyeler veya ilgili idareler tarafından kamu yararı gözetilerek de gerçekleştirilebilir. Tevhit işlemi, genellikle büyük ölçekli projelerde, sanayi alanlarında veya konut projelerinde tercih edilmektedir.

3.1. Tevhit İşleminin Şartları

Tevhit işlemi, iki veya daha fazla taşınmazın tek bir parsel haline getirilmesi sürecidir. Bu işlemin gerçekleştirilebilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Öncelikle, mülkiyet birliği sağlanmalı, yani birleştirilecek taşınmazların aynı kişiye veya tüzel kişiliğe ait olması gerekmektedir. Farklı maliklere ait taşınmazların tevhit edilmesi için tapu sicilinde maliklerin anlaşması şarttır.

Tevhit işlemi, imar planına uygunluk taşımak zorundadır. Mevcut imar planı hükümlerine aykırı olan birleşme talepleri reddedilebilir. Ayrıca, işlemin resmiyet kazanması için Kadastro Müdürlüğü ve Tapu Sicil Onayı gereklidir. Kadastro müdürlüğü tarafından düzenlenen tevhit işlemi, tapu siciline tescil edilmelidir. Belediye sınırları içindeki taşınmazlar için ilgili belediyeden, belediye sınırları dışında kalan taşınmazlar için ise il özel idaresinden onay alınmalıdır. Son olarak, tevhit edilen taşınmazların altyapı hizmetlerine erişim imkânı göz önünde bulundurulmalı ve uygunluk değerlendirilmelidir.

3.2. Tevhit İşleminin Hukuki ve Teknik Sonuçları

Tevhit işlemi sonucunda, ayrı tapulara sahip taşınmazlar tek bir parsel haline gelir ve tek bir taşınmaz olarak işlem görmeye başlar. Bu birleşme, tapu siciline tescil edilerek resmiyet kazanır. Ancak, imar planlarına aykırı birleşmeler tapu siciline tescil edilemez ve hukuka aykırı olduğu tespit edilen tevhit işlemleri iptal edilebilir.

Ayrıca, kamu yararına aykırı tevhit işlemleri iptal edilebilir, bu nedenle işlemin ilgili mevzuata uygun olması gerekmektedir. Tevhit edilen taşınmazlarda inşaat ruhsatı ve proje süreçleri tek bir parsel üzerinden yürütülür, böylece yapılaşma ve kullanım kararları birleşmiş taşınmaz bütünlüğü çerçevesinde değerlendirilir.

4. İfraz ve Tevhit İşlemlerinde Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Önerileri

İfraz ve tevhit işlemleri, taşınmaz hukuku açısından önemli mülkiyet tasarrufları olup, uygulamada çeşitli hukuki ve teknik engellerle karşılaşılabilmektedir. Öncelikle, imar planına aykırılık en sık rastlanan sorunlardan biridir. Belediyeler tarafından belirlenen imar planlarının, ifraz veya tevhit işlemlerine uygun olmaması, maliklerin tasarruf yetkisini kısıtlayabilmektedir. Böyle bir durumda, ilgili idareye başvurularak imar planı değişikliği ya da revizyon talep edilmesi gerekmektedir. Ancak, bu süreç teknik inceleme ve onay gerektirdiğinden, zaman alıcı olabilmektedir. Tapu sicilinde karşılaşılan hatalar da önemli bir engel teşkil etmektedir. Taşınmazın geçmişe dayalı kayıtlarında eksiklikler, yanlış tesciller ya da mükerrer kayıtlar bulunması, ifraz veya tevhit işlemlerinin gerçekleştirilmesini zorlaştırabilir. Bu tür durumlarda, ilgili tapu müdürlüğüne başvurularak sicil düzeltme işlemlerinin yapılması gerekmektedir. Gerekli görüldüğünde ise, taşınmazın hukuki durumunun netleştirilmesi adına mahkemeye müracaat edilmesi zorunlu hâle gelebilir.

Kadastro hataları da süreci sekteye uğratan bir diğer husustur. Teknik hatalar, ölçüm yanlışlıkları veya harita uyuşmazlıkları nedeniyle ifraz ya da tevhit işlemleri gecikebilir veya hukuken sakıncalı hâle gelebilir. Bu gibi durumlarda, kadastro müdürlüğüne başvurularak düzeltme talebinde bulunulmalı ve taşınmazın gerçek sınırlarıyla uyumlu şekilde yeniden değerlendirilmesi sağlanmalıdır. Özellikle birden fazla malikin bulunduğu taşınmazlarda, maliklerin anlaşmazlıkları ifraz ve tevhit işlemlerinin önündeki en büyük hukuki engellerden biri olarak karşımıza çıkmaktadır. Tüm maliklerin rızası olmadan tevhit işlemi gerçekleştirilemeyeceği gibi, ifraz işlemi de belirli durumlarda ortakların muvafakatine tabi olabilir. Taraflar arasında uyuşmazlık yaşanması hâlinde, hukuki süreç başlatılarak uzlaşma sağlanmalı, gerektiğinde ortaklığın giderilmesi davası yoluyla taşınmazın hukuki statüsü netleştirilmelidir.

Sonuç olarak, ifraz ve tevhit işlemleri teknik ve hukuki süreçlerin iç içe geçtiği karmaşık işlemler olup, sürecin sağlıklı ilerleyebilmesi için her aşamada dikkatli hareket edilmesi gerekmektedir. İlgili idareler nezdinde gerekli başvuruların usulüne uygun şekilde yapılması, tapu ve kadastro kayıtlarının titizlikle incelenmesi ve hukuki ihtilafların önceden önlenmesi büyük önem taşımaktadır. Aksi hâlde, süreç uzun ve maliyetli bir hukuki mücadeleye dönüşebilir.

5. Sonuç

Sonuç olarak, ifraz ve tevhit işlemleri, gayrimenkul sahiplerinin taşınmazlarını yönetirken karşılaştıkları en önemli hukuki işlemlerden biridir. Bu süreçler, teknik ve hukuki yönleri bir arada barındırdığı için titizlikle yürütülmeli ve ilgili mevzuata uygun olarak gerçekleştirilmelidir. İmar planları, tapu sicili kayıtları, kadastro işlemleri ve yetkili idarelerin onay süreçleri dikkate alınarak yapılan ifraz ve tevhit işlemleri, taşınmazların kullanımını ve değerini doğrudan etkileyen önemli faktörlerdir.

İfraz işlemi, taşınmazın daha küçük parsellere bölünmesini sağlarken, tevhit işlemi ise birden fazla taşınmazın tek bir parsel hâline getirilmesini mümkün kılar. Ancak her iki işlem de, ilgili mevzuat kapsamında belirlenen şartlara tabi olup, özellikle imar planına uygunluk, maliklerin rızası ve kamu yararı ilkeleri doğrultusunda değerlendirilmelidir. Uygunsuz yapılan işlemler hukuken geçersiz sayılabileceği gibi, mülkiyet hakları açısından çeşitli mağduriyetlere de yol açabilir.

Uygulamada en çok karşılaşılan sorunlar arasında imar planı uyumsuzlukları, tapu sicilindeki eksiklikler ve hatalar, kadastro kaynaklı teknik problemler ve maliklerin anlaşmazlıkları yer almaktadır. Bu tür sorunlar, süreci uzatmakta ve bazen hukuki ihtilaflara sebep olabilmektedir. Maliklerin rızasının alınması, tapu ve kadastro işlemlerinin eksiksiz yürütülmesi ve belediye ya da il özel idaresinden gerekli onayların alınması, işlemlerin sağlıklı bir şekilde tamamlanabilmesi için hayati öneme sahiptir.

Bunun yanı sıra, ifraz ve tevhit işlemleri sonrası taşınmazların kullanım durumu ve altyapı ihtiyaçları da göz önünde bulundurulmalıdır. Parsellere ayrılan veya birleştirilen taşınmazların yeni kullanım biçimleri, çevresel etkileri ve altyapı gereksinimleri açısından yeniden değerlendirilmelidir. Aksi takdirde, ilerleyen süreçte hukuki ihtilaflar, yapılaşma sorunları ve idari yaptırımlarla karşı karşıya kalınabilir.

Sonuç itibarıyla, ifraz ve tevhit işlemleri, gayrimenkul sahipleri açısından mülkiyet tasarruflarını doğrudan ilgilendiren, hukuki güvenlik ve ekonomik değer açısından büyük önem taşıyan süreçlerdir. Bu işlemlerin sorunsuz ve hukuka uygun bir şekilde yürütülebilmesi için uzman desteği almak, ilgili idarelerle iş birliği içinde hareket etmek ve her aşamada dikkatli olmak gerekmektedir. Dolayısıyla, ifraz ve tevhit işlemlerinde hukuki ve teknik danışmanlık alınması büyük önem taşımaktadır.