Giriş

Türk hukukunda, birden fazla kişinin ortaklaşa sahip olduğu taşınmazlar, çeşitli mülkiyet şekilleri altında değerlendirilebilir. Bu mülkiyet türlerinden ikisi özellikle önemli olup, elbirliği mülkiyeti ve paylı mülkiyettir. Elbirliği mülkiyeti, miras yoluyla mirasçılara intikal eden taşınmazlarda sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Bu mülkiyet türünde, mirasçılar taşınmaz üzerinde belirli bir paya sahip olmayıp, tamamı üzerinde ortaklaşa hakka sahiptirler. Ancak zamanla, bu tür taşınmazların paylı mülkiyete dönüştürülmesi gerekebilir. Kadastro Kanunu, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine ilişkin önemli düzenlemeler içermektedir. Bu makalede, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüşümüne dair süreçler, başvuru şartları ve hukuki gereklilikler ele alınacaktır.

1. Elbirliği Mülkiyeti ve Paylı Mülkiyet Arasındaki Farklar

Hukukumuzda birlikte mülkiyet, iki ana türde düzenlenmiştir: elbirliği mülkiyeti ve paylı mülkiyet. Her iki mülkiyet türü de benzer bir yapıya sahip olmakla birlikte, uygulamada birbirinden önemli farklar arz etmektedir. Bu farklar, mülkiyetin paylaşılması, yönetimi ve tarafların hakları açısından önemli sonuçlar doğurur. Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet arasındaki farklar şu şekilde özetlenebilir:

Paylı mülkiyette ise sorumluluk, her paydaşın sahip olduğu pay oranında belirlenir.

Ortaklık Yapısı:

Paylı mülkiyette, her bir paydaşın belirli bir payı bulunur ve bu pay üzerinde tasarruf yetkisi vardır.

Elbirliği mülkiyetinde, mülkiyet ortakları arasında paylar belirli değildir ve ortaklar mülkiyetin tamamında eşit haklara sahiptirler. Bu nedenle, elbirliği mülkiyetinde ortaklık ilişkisi henüz mülkiyetin doğuş aşamasında belirli değildir.

Sınırlamalar:

Elbirliği mülkiyeti, yalnızca belirli yasal hallerde mevcut olabilir. Örneğin, miras yoluyla intikal eden taşınmazlar elbirliği mülkiyetine tabi olabilir.

Paylı mülkiyette ise, ortaklık ilişkisi herhangi bir sınırlama olmaksızın kurulabilir ve paydaşlar arasında mülkiyet hakkı paylaşılabilir.

Tasarruf Yetkisi:

Paylı mülkiyette, paydaşlar kendi payları üzerinde tasarruf etme yetkisine sahiptirler, yani her paydaş kendi payını satabilir, devredebilir veya kiraya verebilir.

Elbirliği mülkiyetinde ise, ortakların tek başına tasarruf yapma yetkisi bulunmaz ve mülkiyetin tümü üzerinde ortakların oybirliği ile karar alınması gereklidir.

Yönetim:

Elbirliği mülkiyetinde, malın yönetimi ortakların tümünün oybirliğiyle yapılır ve bu durum, karar alma süreçlerinde zorluklara yol açabilir.

Paylı mülkiyette, her paydaş tek başına yönetimsel kararlar alabilir, ancak bazı büyük kararlar için diğer paydaşların rızası gerekebilir.

Sorumluluk:

Elbirliği mülkiyetinde, ortaklar müteselsil sorumluluk taşır. Yani, bir paydaşın borcu, tüm ortakları etkileyebilir.

2. Kadastro Kanunu’na Göre Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi için, miras ortaklıklarında bir mirasçının tapu sicil müdürlüğüne başvuru yapması gerekmektedir. Başvuru, mirasçıların elbirliği mülkiyeti olan taşınmazın paylı mülkiyete dönüştürülmesi talebini içerir.

  • Başvuru ve Davetiye Gönderilmesi: Başvuruyu yapan kişi, tapu sicil müdürlüğüne müracaat eder. Tapu müdürlüğü, başvuru sonrası diğer mirasçılara davetiye gönderir. Bu davetiyede, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi talebi hakkında diğer mirasçılardan itiraz olup olmadığı sorulur.
  • İtiraz Durumu: Eğer mirasçılardan herhangi biri itiraz etmezse, elbirliği mülkiyeti, paylı mülkiyete dönüştürülür. Bu işlem sonrasında, paylı mülkiyetin tescili tapu kütüğüne yapılır.
  • İtiraz ve Masraflar: Tebligat işlemleri masrafları başvuran kişi tarafından karşılanır. Herhangi bir itiraz durumunda, süreç devam eder ve yeni bir hukuki yol izlenir.

3. TMK Madde 644 ve Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Dönüşümü

Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesi, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesiyle ilgili olarak mirasçılara önemli haklar tanımaktadır. Bu madde, özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda karşılaşılan elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesine ve taşınmazın paylı mülkiyete dönüştürülmesine ilişkin hukuki prosedürü belirler. Elbirliği mülkiyeti, birden fazla kişinin mülkiyetinde bulunan bir taşınmazın, her bir kişi tarafından eşit haklarla ve payların belirlenmediği bir şekilde yönetilmesidir. Ancak, elbirliği mülkiyetinin daha yönetilebilir ve adil hale gelmesi için bu yapının paylı mülkiyete dönüştürülmesi gerekebilir.

TMK Madde 644, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüşümünü sağlayan bir dizi adım öngörür. Bu süreç, sulh hâkimliği aracılığıyla yapılır ve başvuruda bulunan mirasçı, diğer mirasçılara çağrı yapılarak, itirazların olup olmadığına karar verilir. Bu dönüşüm süreci, taşınmazın tescilinin yapılmasına kadar uzanır ve taşınmaz üzerindeki her bir mirasçının payı belirlenir.

TMK Madde 644’ün Uygulama Aşamaları

Türk Medeni Kanunu Madde 644’ün uygulama süreci, bir dizi adımı içermektedir:

Terekeye Dahil Hakların Paylaşılması:
TMK Madde 644, sadece taşınmazın değil, terekeye dahil diğer hakların ve alacakların da paylar oranında bölünmesini sağlar. Bu, mirasçıların yalnızca taşınmaz üzerinde değil, aynı zamanda terekeye dahil olan tüm haklar ve alacaklar üzerinde de paylı mülkiyet kurmalarını mümkün kılar.

Başvuru ve Sulh Hâkimine Talep:
Bir mirasçı, terekeye dahil olan malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi talebini sulh hâkimine iletebilir. Bu başvuru, elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesi ve taşınmazın paylı mülkiyete dönüşmesi amacıyla yapılır. Başvuru, yalnızca bir mirasçı tarafından yapılabilir.

Diğer Mirasçılara İtiraz Hakkı Tanınması:
Başvurunun ardından sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunur ve belirli bir süre tanır. Bu çağrıda, diğer mirasçılardan, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüşmesi ile ilgili herhangi bir itirazda bulunup bulunmadıkları sorulur. Ayrıca tüm mirasçılara ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açması için de süre verilir. Bu süre sonunda, itiraz olup olmadığı netleşir.

İtiraz Durumunda Sürecin Yavaşlaması:
Eğer mirasçılardan herhangi bir itiraz gelirse, bu durumda süreç mahkeme aşamasına geçebilir. Mirasçılar arasında anlaşmazlık yaşanırsa, bu anlaşmazlık, mahkeme tarafından çözüme kavuşturulur. Mahkeme, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüşüp dönüşmeyeceği konusunda bir karar verir.

İtiraz Olmazsa Paylı Mülkiyete Dönüşüm:
Eğer mirasçılardan el birliği mülkiyetinin devam etmesi hususunda herhangi bir itiraz gelmezse, ya da süresi içinde paylaşma davası açılmazsa, elbirliği mülkiyeti, paylı mülkiyete dönüşür. Bu durumda, taşınmazın paylı mülkiyet yapısı, her bir mirasçının payı oranında düzenlenir ve tapu kütüğünde tescil edilir.

Sonuç

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, Türk hukukunda miras yoluyla intikal eden taşınmazların daha sağlıklı bir şekilde yönetilmesine olanak tanır. Kadastro Kanunu ve Türk Medeni Kanunu, bu dönüşüm sürecini belirli usullere bağlamaktadır. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüşmesi, mirasçılar arasındaki mülkiyet ilişkilerini daha netleştirirken, taşınmazların yönetiminde ve tasarrufunda daha fazla esneklik sağlar. Bu dönüşüm sürecinde izlenecek doğru prosedürler, hukuki güvenliği artırırken, mirasçılar arasında olabilecek anlaşmazlıkları da önlemeye yardımcı olur.