1. Giriş

Kira sözleşmeleri, kiracı ile kiralayan arasında bir mülkün belirli bir süre için kullanım hakkı karşılığında yapılan anlaşmalardır. Kira ilişkisi, hem kiracının hem de kiralayanın haklarını ve yükümlülüklerini düzenlerken, sözleşme koşulları genellikle tarafların karşılıklı güvenine dayalıdır. Bu güvenin pekiştirilmesi amacıyla, kiralayan tarafından talep edilen “güvence bedeli” önemli bir rol oynar.

Güvence bedeli, kiracının sözleşme süresi boyunca mülkü iyi bir şekilde kullanıp kullanmadığına dair bir güvence teminatı olarak kabul edilir. Türk Hukuku’nda depozito bedeli, kira sözleşmesinde sıkça yer bulan bir düzenlemedir ve birçok hukuki soruyu beraberinde getirebilir. Bu makalede, güvence bedelinin (depozito) hukuki boyutları, kira sözleşmesindeki işlevi, Türk Hukuku’ndaki yeri, depozitonun iadesi, yasal sınırları ve taraflar arasındaki uyuşmazlık durumları detaylı bir şekilde ele alınacaktır.

2. Depozito Bedelinin Tanımı ve İşlevi

Depozito bedeli, bir kira sözleşmesi çerçevesinde kiracının, kiralayana ödeme yaptığı bir teminat bedelidir. Kiracı, bu bedeli genellikle mülkün kiralanmasından önce kiralayana öder. Depozito, kiracının kira sözleşmesindeki yükümlülüklerini yerine getireceğine dair bir güvence sağlar ve kiralayanın, mülkün herhangi bir hasar görmesi veya kiracının ödeme yapmaması durumunda zararını karşılamasına olanak tanır.

Türk Borçlar Kanunu madde 342’ye göre; “konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”

Uygulamada ise tarafların ortak bir bankaya güvence bedelini depo ettiği hususu görünmez. Genellikle kiralayana nakit yahut kıymetli evrak şeklinde bırakılır. Ancak bu durum sözleşmenin geçerliliğine etki etmez.

Depozito bedelinin temel işlevleri şunlardır:

  1. Güvence Sağlama: Depozito, kiralayana, kiracının mülkü iyi bir şekilde kullanacağına dair bir güvence verir. Ayrıca, kira sözleşmesi sona erdiğinde, mülkün teslimi sırasında yaşanacak herhangi bir hasar ya da eksiklik durumunda depozito bedeli kullanılabilir.
  2. Kiracının Yükümlülüklerini Teminat Altına Alma: Depozito, kiracının kira bedelini zamanında ödemesi ve mülkü hasarsız şekilde teslim etmesi gibi yükümlülüklerinin yerine getirilmesini teminat altına alır.
  3. Hasarların Giderilmesi: Kiracının mülkü kullanması sırasında bir zarar meydana gelirse, depozito bedeli, kiralayan tarafından bu zararları karşılamak amacıyla kullanılabilir.

3. Türk Hukuku’nda Depozito Bedelinin Hukuki Düzenlemesi

Türk Borçlar Kanunu’nda, depozito bedeli ile ilgili doğrudan bir düzenleme bulunmamakla birlikte, kira sözleşmesi ve tarafların yükümlülükleri ile ilgili hükümler, depozito uygulamasıyla dolaylı bir ilişki içerisindedir. Depozito bedelinin hukuki düzenlemesi, temelde aşağıdaki noktalarda şekillenir:

3.1. Kira Sözleşmesinin Yasal Temeli

Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi, kiracının ödeme yapma yükümlülüğünü düzenler. Burada, kiracının kira bedelini ödemesi, sözleşmeye uygun şekilde hareket etmesi beklenir. Depozito bedeli, kiracının bu yükümlülüklerini yerine getireceğine dair bir güvence olarak kabul edilir.

3.2. Depozitonun Miktarı ve Yasal Sınırlamalar

Türk Hukuku’nda depozito bedelinin miktarı ile ilgili doğrudan bir sınır bulunmamaktadır. Ancak, genellikle depozito bedelinin, aylık kira bedelinin 1-2 katı kadar olması yaygın bir uygulamadır. Bununla birlikte, kira sözleşmesinde depozito bedelinin ne kadar olacağına dair taraflar arasında anlaşmazlık yaşanabilir. Türk Borçlar Kanununa göre; konut ve çatılı kiralı iş sözleşmelerinde aylık kira bedelinin 3 katından fazla depozito alınamaz.

3 Eylül 2018 tarihli ve 30534 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar’ın (“Karar”) 4’üncü maddesine (g) bendi eklenmiştir: “Türkiye’de yerleşik kişilerin, Bakanlıkça belirlenen haller dışında, kendi aralarındaki menkul ve gayrimenkul alım satım, taşıt ve finansal kiralama dâhil her türlü menkul ve gayrimenkul kiralama, leasing ile iş, hizmet ve eser sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamaz.” hükmü gereği döviz cinsinden güvence bedelinin alınmasına karar verilemez.

Ancak salt bu nedene dayanarak döviz kiralayanın depozitoyu iade etmeme gibi bir şansı yoktur. Her ne kadar döviz ile sözleşme yasağı bulunsa da NEMO AUDITUR PROPRIAM TURPITUDINEM ALLEGANS (Kişi Kendi Kanunsuzluğundan Yararlanamaz) ilkesi gereği kiralayan iade yükümlülüğünden kaçınamaz ve depozitoyu aynen iade etmesi gerekir.

3.3. Depozitonun Kullanım Amacı

Depozito, sözleşme süresi boyunca kiracının mülkü iyi bir şekilde kullanacağına dair teminat sağlamak için talep edilir. Kiralayan, depozito bedelini yalnızca kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda kullanabilir. Eğer kiracı, mülkü hasarsız teslim ederse ve kira bedelini düzenli bir şekilde öderse, depozito bedeli geri ödenir.

Yargıtay’a göre kanuna uygun bir şekilde;

“Kira sözleşmesi uyarınca davacı kiracıya kira sözleşmesini tek taraflı feshetme hakkı tanınmış olmasına ve davacı tarafından da sözleşmeye uygun fesih ihbarında bulunularak kiralananın tahliye edilmiş olmasına göre, sözleşmenin haksız feshinden ve fesih ihbarının hukuki sonuç doğurmayacağından söz edilemez.

Kira sözleşmelerinde kiracıdan alınan teminat kiraya verenin muhtemel zararlarını karşılamak için kiracı tarafından verilen bir tür güvence bedelidir. Teminat bedelinin iadesi hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunması halinde, iade edilmemesini haklı kılacak sebeplerin olup olmadığı, iade edilecekse ne miktarda iadesi gerektiğinin mahkemece değerlendirilerek belirlenmesi gerekir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2020/9787 E.)

4. Depozitonun İadesi ve İade Şartları

Depozitonun geri ödenmesi, kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından gündeme gelir. Kiracının, sözleşmeye uygun davranması ve mülkü hasarsız teslim etmesi durumunda depozito bedeli geri verilmelidir. Ancak, depozito bedelinin iadesi konusunda yaşanabilecek sorunlar da söz konusu olabilir.

4.1. Sözleşme Sonunda Depozitonun İadesi

Kiracı, kira sözleşmesinin süresi sona erdiğinde ve mülkü hasarsız bir şekilde teslim ettiğinde, kiralayan depozito bedelini geri ödemek zorundadır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiralayanın, kiracıyı depozito bedelinin iade edilmesi konusunda mağdur etmesi yasal değildir. Depozito, kiracının zararlarının karşılanması dışında bir amaçla kullanılmamalıdır. Depozito bedeli ödenmeyen kiralara mahsup edilemez.

4.2. Hasar Durumunda Depozitonun Kesilmesi

Eğer kiracı, kiraladığı mülkü hasara uğratmışsa, kiralayan, depozito bedelinden zararları karşılamak amacıyla bir kesinti yapabilir. Bu durumda, kiracının, mülkün eski haline getirilmesi için gerekli tüm masrafları karşılaması beklenir. Depozito bedelinin tamamı, yalnızca kiracının zararlarını karşılamak amacıyla harcanabilir.

4.3. Depozitonun Süresinde İade Edilmesi

Kiracının, mülkü teslim etmesinin ardından, depozito bedelinin geri ödenmesi gerekmektedir. Eğer kiralayan, depozito bedelini iade etmezse, kiracı, bu bedelin geri ödenmesi için yasal yollara başvurabilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından, depozito bedelinin geri ödenmesi için makul bir süre tanınmalıdır. Aksi takdirde, kiracı bu bedeli talep edebilir.

5. Kiracının Hakları ve Yükümlülükleri

Depozito bedeli ile ilgili olarak kiracının bazı hakları ve yükümlülükleri vardır. Kiracının, mülkü iyi bir şekilde kullanma yükümlülüğü, depozito bedelinin iadesi açısından büyük önem taşır. Ayrıca, kiracı, depozito bedelinin ne amaçla kullanıldığını ve hangi durumlarda kesileceğini öğrenmek hakkına sahiptir. Kiracının, depozito bedelinin geri ödenmesi konusunda kiralayana başvurabileceği durumlar ise şunlardır:

  • Mülk hasar görmemişse: Kiracı, mülkü hasarsız teslim ettiğinde, depozito bedelinin geri ödenmesini talep edebilir.
  • Kiracı, kira bedelini ödemişse: Kiracı, sözleşme süresi boyunca kira bedelini düzenli ödediyse, depozito bedelinin iade edilmesini isteyebilir.

6. Kiralayanın Hakları ve Yükümlülükleri

Kiralamanın sonunda depozito bedelini kesmek için kiralayan, yalnızca mülkün zarar görmesi durumunda kesinti yapabilir. Ayrıca, kiralayan, kiracıyı depozito bedelinin geri ödenmesi konusunda yanıltmamalı ve sözleşme koşullarına uymalıdır.

7. Sonuç

Depozito bedeli, kira sözleşmesinin güvenliğini sağlayan önemli bir unsur olup, kiracının ve kiralayanın karşılıklı hak ve yükümlülüklerini dengelemede önemli bir işlev görmektedir. Türk Hukuku çerçevesinde, depozito bedelinin belirlenmesi ve kullanımı, tarafların menfaatlerini koruyacak şekilde düzenlenmelidir. Kiracı ve kiralayan, depozito bedelinin iadesi ve kullanımı konusunda karşılıklı anlaşmazlıkları önlemek adına, sözleşme koşullarını net bir şekilde belirlemeli ve hukuki yükümlülükleri yerine getirmelidir.