Apartman aidatı ödenmediğinde yönetici veya diğer kat malikleri icra takibi başlatabilir, dava açabilir ve gecikme tazminatı talep edebilir. Kiracının aidatı ödememesi hâlinde ise malik ile kiracının sorumluluğu Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ayrıca değerlendirilir.
Apartmanlarda en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kat malikinin veya kiracının aidat ödememesi nedeniyle ortaya çıkar. “Aidat ödemek zorunda mıyım?”, “Kiracı aidatı ödemezse ev sahibi sorumlu olur mu?”, “Aidat borcu için icra takibi yapılabilir mi?” ve “Apartman aidatı kaç yılda zamanaşımına uğrar?” soruları bu nedenle doğrudan Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.
Apartman Aidatı Nedir?
Apartman aidatı; apartmanın ortak giderleri, yönetim masrafları, bakım ve onarım ihtiyaçları, temizlik, güvenlik, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi, ortak tesis işletme giderleri ve benzeri masrafların karşılanması için kat maliklerinden veya bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişilerden alınan gider ve avans payıdır.
Bu ödeme, apartman yönetiminin keyfi olarak belirlediği bir bedel değildir. Aidatın hukuki dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Kat malikleri, ortak yerlerden fiilen yararlanmadıklarını, apartmanda oturmadıklarını veya hizmetten memnun olmadıklarını ileri sürerek aidat ödeme borcundan kaçınamaz.
Aidat Borcu Neden Önemlidir?
Aidat borcu, yalnızca bireysel bir ödeme yükümlülüğü gibi görülmemelidir. Bir kat malikinin aidat ödememesi, apartmanın temizlik, güvenlik, bakım, onarım ve ortak hizmetlerinin aksamasına yol açabilir. Bu nedenle kanun, aidat borcunu güçlü bir hukuki takip mekanizmasına bağlamıştır.
Aidat borcunu ödemeyen kat maliki hakkında dava açılması ve icra takibi yapılması mümkündür. Ayrıca gecikilen her dönem için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı gündeme gelir.
Apartman Aidatının Hukuki Dayanağı
Apartman aidatlarının temel hukuki dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesidir. Bu madde, kat maliklerinin hangi giderlere ne şekilde katılacağını düzenler.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20
III – Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma:
“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.”
Kat Maliki Aidat Ödemek Zorunda mı?
Evet. Kat maliki, apartmandaki bağımsız bölümünü kullanmasa, kiraya vermiş olsa, ortak alanlardan yararlanmadığını düşünse veya apartman hizmetlerinden memnun olmasa bile aidat borcunu ödemekle yükümlüdür.
Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 açık şekilde, kat malikinin ortak yer veya tesislerden yararlanma hakkından vazgeçerek ya da kendi bağımsız bölümünün durumunu gerekçe göstererek gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını düzenlemiştir.
“Ben Apartmanda Oturmuyorum” Savunması Aidat Borcunu Ortadan Kaldırır mı?
Hayır. Bağımsız bölümün boş olması, malik tarafından kullanılmaması veya başka şehirde yaşanması aidat ödeme borcunu ortadan kaldırmaz. Çünkü aidat borcu, fiili kullanım esasına değil; kat mülkiyetinden doğan ortak giderlere katılma yükümlülüğüne dayanır.
“Hizmetten Memnun Değilim” Denilerek Aidat Ödenmeyebilir mi?
Hayır. Temizlik hizmetinin yetersiz olduğu, güvenlik hizmetinin aksadığı veya yönetimin doğru çalışmadığı düşünülüyorsa bunun yolu aidat ödememek değildir. Bu durumda kat maliki, yönetim kararlarına itiraz edebilir, kat malikleri kurulunda talepte bulunabilir veya şartları varsa hukuki yollara başvurabilir. Ancak tek taraflı olarak aidat borcunu ödememek hukuken doğru bir yöntem değildir.
Apartman Aidatı Nasıl Belirlenir?
Apartman aidatı genellikle işletme projesi, yıllık bütçe, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları doğrultusunda belirlenir. Aidatın hangi giderlere ilişkin olduğu, ne kadar avans toplanacağı ve giderlerin kat maliklerine nasıl paylaştırılacağı yönetim belgelerinde açık olmalıdır.
Aidat Herkesten Eşit mi Alınır?
Her gider kalemi için aynı cevap verilmez. Kanuna göre kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avans, kat malikleri arasında kural olarak eşit paylaşılır. Buna karşılık sigorta primi, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi giderler ile ortak tesis işletme giderleri arsa payı oranında paylaştırılır.
Ancak kat malikleri arasında veya yönetim planında kanuna aykırı olmamak üzere farklı bir düzenleme bulunup bulunmadığı ayrıca incelenmelidir.
Apartman Aidatı Ödenmezse Ne Olur?
Aidat borcu ödenmediğinde apartman yönetimi veya diğer kat malikleri, borçlu kat malikine karşı hukuki takip başlatabilir. Bunun için her olayda önce dava açılması gerekmez. Aidat alacağı için ilamsız icra takibi yapılması mümkündür.
Aidat Borcu İçin İhtarname Şart mı?
Aidat borcu için icra takibi başlatmadan önce ihtarname gönderilmesi kural olarak zorunlu değildir. Çünkü aidat borcu Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan bir gider ve avans payı borcudur. Bununla birlikte uygulamada ihtarname gönderilmesi, borçlunun bilgilendirilmesi, uyuşmazlığın belgeye bağlanması ve ödeme çağrısının ispatı bakımından faydalı olabilir.
Aidat Borcu İçin İlamsız İcra Takibi Yapılabilir mi?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri tarafından icra takibi yapılabilir. İlamsız icra takibi, mahkeme kararı alınmadan icra dairesi üzerinden başlatılan takip yoludur.
Borçlu ödeme emrine itiraz etmezse takip kesinleşir. Takip kesinleştikten sonra haciz işlemleri gündeme gelebilir. Borçlu ödeme emrine itiraz ederse, apartman yönetiminin itirazın iptali veya itirazın kaldırılması gibi yollara başvurması gerekebilir.
Aidat Borcuna Gecikme Tazminatı Uygulanır mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20’ye göre gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Bu oran, aidat alacaklarını diğer birçok alacaktan ayıran önemli bir özelliktir. Apartman yönetimleri takip başlatırken yalnızca asıl aidat borcunu değil, gecikme tazminatını da talep edebilir.
Gecikme Tazminatı Faiz midir?
Gecikme tazminatı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda özel olarak düzenlenmiş bir yaptırımdır. Uygulamada aidat borcunun geç ödenmesi nedeniyle talep edilen bu bedel, alacağın fer’î niteliğinde değerlendirilir. Takip veya dava hazırlanırken asıl alacak, gecikme tazminatı, takip masrafları ve varsa vekâlet ücreti ayrı ayrı hesaplanmalıdır.
Kiracı Aidatı Ödemezse Kim Sorumlu Olur?
Kiracı aidatı ödemezse, apartman yönetimi yalnızca kiracıya değil, şartları varsa bağımsız bölüm malikine de başvurabilir. Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu m.22, bağımsız bölümden kira ilişkisi, sükna hakkı veya başka bir sebeple sürekli yararlanan kişilerin de gider ve avans borcundan sorumlu olduğunu düzenler.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 22
V – Ortak giderlerin teminatı:
“Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.
Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.”
Kiracının Sorumluluğu Sınırsız mı?
Hayır. Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Kiracı tarafından aidat borcu için yapılan ödeme, kira borcundan düşülür. Bu nedenle kiracıdan talep edilecek bedel, kira ilişkisi ve aylık kira miktarı dikkate alınarak belirlenmelidir.
Ev Sahibi “Kiracı Ödeyecekti” Diyerek Sorumluluktan Kurtulur mu?
Genellikle hayır. Kira sözleşmesinde aidatın kiracı tarafından ödeneceği yazılı olsa bile bu düzenleme, apartman yönetimine karşı malikin sorumluluğunu tamamen ortadan kaldırmaz. Malik ile kiracı arasındaki iç ilişki ayrı; apartman yönetimine karşı kanundan doğan sorumluluk ayrıdır.
Bu nedenle apartman yönetimi, aidat borcu nedeniyle kat malikine başvurabilir. Malik ise ödediği bedel yönünden kira sözleşmesi kapsamında kiracıya rücu edebilir.
Aidat Borcu İçin Kanuni İpotek Konulabilir mi?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 uyarınca kat malikinin borcu tahsil edilemezse, mahkemece tespit edilen borç için borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilebilir.
Bu yol, özellikle yüksek tutarlı ve uzun süre ödenmeyen aidat borçlarında önemlidir. Ancak kanuni ipotek, doğrudan yönetim kararıyla tapuya işlenmez; madde metninde de belirtildiği üzere mahkemece tespit edilen borç ve yazılı istem şartları dikkate alınır.
Aidat Borcunu Ödemeyen Kat Malikinin Oy Hakkı Elinden Alınabilir mi?
Aidat borcu bulunan kat malikinin oy hakkının tamamen elinden alınması kural olarak mümkün değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kat maliklerinin oy hakkı mülkiyet hakkına bağlı olarak düzenlenmiştir. Aidat borcu nedeniyle oy hakkını ortadan kaldıran yönetim planı hükümleri veya kat malikleri kurulu kararları hukuken tartışmalı ve geçersiz kabul edilebilir.
Bu nedenle aidat borcu olan malike karşı doğru yol, oy hakkını kaldırmak değil; icra takibi, dava, gecikme tazminatı ve şartları varsa kanuni ipotek gibi hukuki yolları kullanmaktır.
Aidat Borcu İçin Haciz Yapılabilir mi?
Evet. Aidat borcu için başlatılan icra takibi kesinleşirse, borçlunun malvarlığına haciz uygulanabilir. Banka hesapları, araçları, taşınır malları ve diğer malvarlığı değerleri haciz konusu olabilir. Ayrıca aidat borcunun niteliğine göre bağımsız bölüm üzerindeki kanuni ipotek imkânı da değerlendirilir.
Aidat Borcu İçin Evin Satışı İstenebilir mi?
Teorik olarak icra takibi kesinleşmiş ve alacak tahsil edilememişse, borçlunun taşınmaz malları üzerinde haciz ve satış prosedürü gündeme gelebilir. Ancak bu süreç, borcun miktarı, takip dosyasının kesinleşmesi, haciz işlemleri, kıymet takdiri ve satış şartları gibi birçok aşamaya bağlıdır.
Apartman Yönetimi Aidat Alacağı İçin Dava Açabilir mi?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri tarafından dava açılabileceğini açıkça düzenler.
Aidat alacağı için doğrudan icra takibi yapılabileceği gibi, bazı durumlarda dava açılması da gerekebilir. Özellikle borcun varlığı, miktarı, yönetim kararının geçerliliği, işletme projesi, ödeme kayıtları veya itiraz edilmiş icra takibi varsa dava yolu önem kazanır.
Aidat Alacağı Davasında Hangi Belgeler Önemlidir?
Aidat alacağı veya icra takibi sürecinde özellikle şu belgeler önemlidir:
Yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, işletme projesi, aidat çizelgeleri, ödeme kayıtları, banka dekontları, borç dökümü, ihtarname varsa ihtarname ve tebliğ belgeleri, icra dosyası evrakı ve apartman yönetiminin yetkilendirme belgeleri.
Bu belgeler eksik veya çelişkili olursa, aidat alacağının ispatı zorlaşabilir.
Apartman Aidatı Kaç Yılda Zamanaşımına Uğrar?
Aidat alacakları dönemsel nitelikte olduğundan, Türk Borçlar Kanunu’nun beş yıllık zamanaşımı hükümleri kapsamında değerlendirilir. Zamanaşımı süresi, kural olarak alacağın muaccel olduğu tarihten itibaren işlemeye başlar.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 147
II. Beş yıllık zamanaşımı
“MADDE 147- Aşağıdaki alacaklar için beş yıllık zamanaşımı uygulanır:
- Kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler.
- Otel, motel, pansiyon ve tatil köyü gibi yerlerdeki konaklama bedelleri ile lokanta ve benzeri yerlerdeki yeme içme bedelleri.
- Küçük sanat işlerinden ve küçük çapta perakende satışlardan doğan alacaklar.
- Bir ortaklıkta, ortaklık sözleşmesinden doğan ve ortakların birbirleri veya kendileri ile ortaklık arasındaki; bir ortaklığın müdürleri, temsilcileri, denetçileri ile ortaklık veya ortaklar arasındaki alacaklar.
- Vekâlet, komisyon ve acentalık sözleşmelerinden, ticari simsarlık ücreti alacağı dışında, simsarlık sözleşmesinden doğan alacaklar.
- Yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi dışında, eser sözleşmesinden doğan alacaklar.”
Zamanaşımı Ne Zaman Başlar?
Türk Borçlar Kanunu’na göre zamanaşımı, alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlar. Aidat alacaklarında bu tarih genellikle ilgili aidatın ödenmesi gereken vade tarihidir. Her ay için ayrı aidat borcu doğuyorsa, her dönem bakımından zamanaşımı ayrıca değerlendirilmelidir.
İcra Takibi Zamanaşımını Keser mi?
Evet. Türk Borçlar Kanunu m.154 uyarınca alacaklının icra takibinde bulunması zamanaşımını kesen sebepler arasındadır. Bu nedenle aidat alacağının zamanaşımına uğramaması için süresinde icra takibi veya dava yoluna başvurulması önemlidir.
Apartman Aidatı Uyuşmazlıklarında En Sık Yapılan Hatalar
Apartman yönetimleri ve kat malikleri aidat uyuşmazlıklarında çoğu zaman aynı hataları yapmaktadır. Bunların başında aidat kararlarının usulüne uygun alınmaması, işletme projesinin açık hazırlanmaması, borç dökümünün düzenli tutulmaması ve gecikme tazminatının yanlış hesaplanması gelir.
Yönetim Kararı Olmadan Aidat Talep Edilmesi
Aidat alacağının güçlü şekilde takip edilebilmesi için aidatın dayanağı açık olmalıdır. Kat malikleri kurulu kararı, yönetim planı veya işletme projesi bulunmadan yapılan talepler, itiraz hâlinde ispat sorunu doğurabilir.
Borç Dökümünün Belirsiz Olması
“Toplam aidat borcu” şeklinde genel bir ifade yeterli olmayabilir. Hangi ay, hangi dönem, hangi gider kalemi, ne kadar asıl alacak ve ne kadar gecikme tazminatı talep edildiği açıkça gösterilmelidir.
Kiracı ve Malik Sorumluluğunun Karıştırılması
Kiracı fiilen aidatı ödüyor olabilir; ancak apartman yönetimine karşı malik sorumluluğu tamamen ortadan kalkmaz. Kiracının sorumluluğunun kira miktarı ile sınırlı olduğu da unutulmamalıdır.
Apartman Aidatı İcra Takibinde Nelere Dikkat Edilmelidir?
Aidat alacağı için icra takibi hazırlanırken borçlu bilgileri, bağımsız bölüm bilgisi, alacak kalemleri, aidat dönemleri, gecikme tazminatı oranı ve dayanak belgeler doğru belirlenmelidir. Hatalı veya eksik takip, borçlunun itirazını kolaylaştırabilir.
Takip Talebinde Hangi Alacaklar Yazılabilir?
Takip talebinde asıl aidat borcu, gider ve avans payı, gecikme tazminatı, takip tarihine kadar işlemiş alacaklar ve takip giderleri ayrı ayrı gösterilebilir. Ancak her kalemin dayanağının belgeyle desteklenmesi gerekir.
Borçlu İtiraz Ederse Ne Olur?
Borçlu ödeme emrine süresinde itiraz ederse takip durur. Bu durumda apartman yönetimi veya alacaklı kat maliki, uyuşmazlığın niteliğine göre itirazın iptali davası, itirazın kaldırılması veya alacak davası yoluna başvurabilir.
Sonuç
Apartman aidatı, kat mülkiyeti düzeninin sürdürülebilmesi için kanundan doğan önemli bir yükümlülüktür. Aidat borcunun ödenmemesi hâlinde yönetici veya diğer kat malikleri icra takibi yapabilir, dava açabilir, aylık yüzde beş gecikme tazminatı talep edebilir ve şartları oluştuğunda kanuni ipotek yoluna başvurabilir.
Kiracının aidatı ödememesi, malik açısından sorumluluğu tamamen ortadan kaldırmaz. Aidat alacaklarında zamanaşımı, dönemsel alacak niteliği nedeniyle çoğu durumda beş yıl olarak değerlendirilir. Bu nedenle apartman yönetimlerinin borç kayıtlarını düzenli tutması, kararlarını usulüne uygun alması ve hukuki takip sürecini doğru belgelerle başlatması gerekir.
Apartman Aidatı Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Aidat borcu, icra takibi, kiracı ve malik sorumluluğu hakkında en çok merak edilen sorular.
Apartman aidatı ödenmezse yönetici veya diğer kat malikleri, borçlu kat maliki hakkında icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre gecikilen dönemler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı talep edilebilir.
Aidat borcu için icra takibi başlatmadan önce ihtarname göndermek kural olarak zorunlu değildir. Ancak ihtarname, borçlunun resmi şekilde uyarılması ve ödeme çağrısının belgelenmesi açısından faydalı olabilir.
Evet. Kiracı aidatı ödemezse apartman yönetimi, şartlara göre hem kiracıya hem de bağımsız bölüm malikine başvurabilir. Kiracının sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır; malik ise apartman yönetimine karşı sorumluluğunu tamamen ortadan kaldıramaz.
Evet. Aidat borcu için ilamsız icra takibi yapılabilir. Borçlu ödeme emrine itiraz etmezse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilebilir. Borçlu itiraz ederse apartman yönetiminin itirazın iptali veya kaldırılması yoluna başvurması gerekebilir.
Aidat alacakları dönemsel nitelikte olduğundan genellikle 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre, her aidat borcu bakımından alacağın ödenmesi gereken tarihten itibaren ayrı ayrı işlemeye başlar.
Hayır. Aidat borcu bulunan kat malikinin genel kurulda oy hakkının tamamen elinden alınması doğru bir yöntem değildir. Aidat borcu için başvurulması gereken yol; icra takibi, dava, gecikme tazminatı ve şartları varsa kanuni ipotek gibi hukuki yollardır.
